창릉신도시 S5·S6 분양가와 당첨 커트라인, 청약 성공 전략 공개

오늘 고양 창릉신도시 S5·S6 구역의 본청약 입주자모집공고문이 발표되었습니다. 고양 창릉신도시의 전반적인 사항이 궁금하신 분은 아래 포스팅을 확인해 보시면 되겠습니다. 긴말 없이 바로 확인할게요.

 

▼창릉신도시 청약이 고민되신다면▼

3기 신도시 분양 돌입! 창릉신도시 청약, 해야 하나 말아야 하나

 

고양창릉 S5, S6  위치 및 교통망 확인하기

 

창릉신도시는 서울에 가장 인접한 3기 신도시 중 하나입니다. 근처에 원흥, 삼송, 지축 지구 등이 있으며 은평구와 맞닿아있습니다. 

 

현재는 교통이 편리하다고 볼 수 없지만 S5, S6구역 오른쪽에 GTX-A 창릉역이 공사예정입니다.

 

또한 고양은평 광역철도 사업이 작년 12월 승인을 받았습니다. 6호선 새절역에서 창릉신도시를 거쳐 고양시청까지 이어질 전망으로 S5, S6구역의 왼쪽으로 역이 하나 더 들어올 예정입니다. 정확한 위치는 위 기사 링크를 클릭하면 자세히 안내되어 있습니다. 

 

청약 시 유의사항은?

1) 25년 1월 30일까지 청약통장 전환 완료

종전통장을 주택청약종합저축으로 전환하여 신청하고자 하는 경우 입주자모집공고일인 25년 1월 31일 이전날인 25년 1월 30일까지 완료하여야 합니다. 이후 전환하는 경우 추첨대상에서 제외되오니 꼭 인지하고 계세요. 이 점은 다른 청약에도 마찬가지로 적용됩니다. 입주자모집공고일 이전까지 청약통장 전환이 완료되어야 합니다.  

 

2) 소득 및 자산요건 확인

 

창릉신도시는 민간분양물량이 상당히 적습니다. 이번에 분양하는 것도 공공분양입니다. 이에 소득 및 자산요건이 까다롭게 있습니다. 꼭 확인하시고 청약신청하시기 바랍니다.

 

당첨된 후 요건 부적합하여 탈락되는 경우가 상당히 많습니다. 그러한 경우 당첨이력도 지워지지 않고 추후 청약에 제약이 있으니 주의하셔야 합니다. 

 

모델하우스 오픈일정은?

 

모델하우스는 2월 8일에 오픈합니다. 대신 2/8(토)~2/10(월)까지는 사전청약 당첨자만 방문가능합니다. 청약에 관심이 있는 일반사람들은 2/11일(화)~ 2/16(일)까지 관람가능하오니 꼭 일정 체크하세요. 

 

단, 모하를 방문하더라도 S5구역의 74 타입과 S6구역의 59 타입만 전시되어 있다고 합니다. 하지만, 청약을 정말 하실 분들은 꼭 방문하셔서 건물모형도를 꼭 보시기를 추천드려요. 건물모형도를 보면 해가 어느 정도 드는지 등이 감이 잡히거든요.  

 

본청약 물량은 얼마나 되나

이번 본청약에서 선발하는 인원입니다. 일반분양은 S5구역에서는 31 가구이며 S6구역은 20 가구 밖에 되지 않습니다. 따라서 특별공급이 가능하신 분들은 특공으로 먼저 청약하신 후, 일반청약을 넣으셔도 됩니다. 특공과 일반청약 모두 청약 시 특공이 당첨되면 일반 청약은 자연스럽게 취소됩니다. 

 

★분양가의 합리성 검증

1) 사전청약 당시 추정 분양가

 

사전청약 당시 추정된 분양가는 S5구역 전용 59 타입이 4억 8000만 원 정도 되고요. 전용 84는 6억7300만원었습니다. S6구역의 전용 59 타입은 4억 9800만 원, 전용 74는 6억 2000만 원이고요. 자세한 사항은 위 링크를 클릭하셔서 모집공고문을 확인해 보시면 됩니다. 21년 12월 사전청약 4차 모집공고문에 나와있습니다. 

 

사전청약당시 분양가는 추정치이고요. 본청약시 확정된 분양가가 공개됩니다. 

 

2) 이번 본청약시 확정된 분양가

구역	타입	5층~최상층 분양가
S5	51	4억 8000만원 대 (사전청약 대비 15% 상승)
	59	5억 5000만원 대  ( 사전청약 대비 15% 상승)
	74	6억 8000만원 대  ( 사전청약 대비 15% 상승)
	84	7억 7000만원 대  ( 사전청약 대비 15% 상승)
S6	59	5억 7000만원 대  ( 사전청약 대비 15% 상승)
	74	7억 1000만원 대  ( 사전청약 대비 15% 상승)

 

분양가는 층별로 다르기 때문에 반드시 위 입주자모집공고문을 통해 정확하게 확인해 보시기 바랍니다. 

제가 위 표에서 정리한 것은 가장 높은 층을 기준으로 대략적인 가격을 적은 것입니다. 이는 사전청약 대비 얼마나 상승했는지 알아보기 위함입니다. 

 

공공분양은 사전청약이 있어서 대략적인 분양가를 예상하고 청약을 준비하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 사전청약 대비 가격이 어느 정도 올랐는지는 본청약의 경쟁률에 영향을 미칩니다. 

 

S5와 S6구역의 본청약 분양가는 합리적으로 책정된 것일까요?

 

3) 공사비 상승분 반영은 합리적

분양가 상한제 구역에서 분양가를 선정할 때는 토지조성가격 및 원가를 고려해서 책정하게 되어 있습니다. 사전청약은 21년 말에 시행된 것으로 그때 대비해서 공사비가 상당히 올랐기 때문에 분양가가 올라갈 것은 어느 정도 예상된 바입니다. 

 

하지만, 한 달 전 확정된 고양창릉신도시 S5, S6구역 사업계획변경안에 따르면 공사비가 최대 40%까지 상승했습니다. S5구역은 20%, S6구역은 40% 정도 상승한 것으로 확정된 것이죠. 따라서 S5와 S6구역의 청약을 기다리신 분들은 이 소식을 접하고 아마도 불안하지 않았을까 싶어요. 

 

사업비가 20~40% 인상된 것에 비해 분양가는 15% 정도 상승되어 아쉬운 마음이 있긴 하지만 상승분 반영은 어느 정도 합리적이라 생각됩니다. 

 

4) 주변 시세 대비 가격의 합리성

 

S5, S6구역 바로 위에는 원흥지구가 있어 가격의 합리성을 비교하기 쉽습니다. 다만, 바로 인접한 동일스위트 7단지, 도래울파크뷰, 원흥호반베르디움 5단지는 25평이 없습니다. 이에 25평은 도래울센트럴파크와 비교해 볼게요.

	가격	입주년도	가격의 합리성
S5구역 전용84	7억7000만원	28년1월	10년 연식 차이로 10%정도 가격차이가 합리적 8.7억의 10% 상승가격은 9.57억
원흥동일스위트 7단지 전용84	8억7000만원	18년 1월
S6구역 전용59	5억7000만원	27년 12월	1) 14년 연식차이로 14%정도 가격차이가 합리적     5.5억의 14% 상승가격은 6.27억 2) 창릉역과의 거리면에서 S6구역이 1억정도 더 가치있음 => 7.27억
도래울 센트럴파크	5억5000만원	13년 12월

 

제가 주변시세와 비교하여 간단히 가치를 예상했을 때 S5구역의 전용 84의 가격은 9억 5700만 원입니다. 분양가는 7억 7000만 원으로 1억 8700만 원의 마진이 나옵니다.

S6구역 전용 59의 가치는 7억 2700만 원이지만 분양가는 5억 7000만 원입니다. 마진이 1억 5700만 원이네요.

 

어떠신가요?

민간분양이었으면 아마도 청약경쟁률이 높았을 것입니다. 하지만, 이건 공공분양이거든요. 공공분양은 오랫동안 무주택으로 공공분양만을 바라보며 기다리신 분들이 많습니다. 따라서 1~2억의 마진은 큰 메리트가 아닙니다. 

 

5) 본청약 예상 경쟁률

구역	타입	사전청약 당첨 커트라인
S5	51	1970만원
	59	2232만원
	74	2400만원
	84	2470만원
S6	59	2205만원
	74	2400만원

 

고양창릉 S5, S6구역 사전청약 당첨커트라인은 공식적으로 발표하지 않지만 언론 등의 보도를 통해 위의 표와 같이 알려졌습니다. 보통 사전청약보다 본청약의 커트라인이 더 높아지는 것이 일반적입니다.

 

하지만, 주변시세대비 가격의 합리성이 예상보다 낮네요. 그래서 저는 사전청약과 비슷하지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다. 

청약 타입결정 시 조언을 드리면

1) 만약에 청약통장금액이 2000만 원 이하라면 당첨에 의의를 두고 51 타입을 선택하시라고 말씀드리고 싶습니다. 전매제한 3년이 있지만, 실거주의무가 없어 가족구성원의  수가 많은 분들이라도 전세로 돌릴 수 있기 때문입니다. 

 

2) 청약통장금액이 2000만원 ~2400만 원이신 분들 중, 이번에 당첨이 꼭 되야 한다고 생각하시는 분들은 작은평수를, 이번만 기회가 아니고 다른 곳을 보고 있다는 분들은 큰 평수에 청약을 하셔도 된다고 조언드립니다. 

 

3) 마지막으로 청약통장금액 2400만원 이상인 분들은 굳이 여기를 해야 하나 싶네요. 빨리 털어버리고 다른 투자를 하고 싶으신 분들은 하셔도 되지만, 공공분양이외의 다른 투자를 생각하지 않고 계신 분들은 다른 곳을 보셔도 되지 않을까 싶습니다. 물론, 저의 개인적인 견해입니다. 

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개인적으로 조금 아쉽네요. 조금만 더 저렴하게 나왔으면 하는 마음에서요. 공공분양은 진짜 오랫동안 기다리는 분들이 많아서 많은 이익으로 환원되는게 맞다고 저는 생각하거든요. 어쨋든 모든 투자의 결정은 본인이 하고 투자의 이익도 본인이 가지는 것입니다. 저의 의견은 참고만 하시고, 원하시는 대로 하셔서 원하시는 수익 거두시길 바라겠습니다.