해운대지구 투자 분석: 노후계획도시 단지별 가치를 읽다

지난 포스팅에서는 부산 노후계획도시특별법에 해당하는 지역에 대해 알아봤어요. 제가 어떤 이유에서 해운대지구를 좋게 보는지에 대해 작성했으니 관심 있으신 분들은 아래 클릭해서 읽어보시길 추천드려요.

이번 포스팅에서는 그중에서 해운대지구만 자세히 알아볼게요. 

▼ 부산 노후계획도시에 대해 궁금하시다면 ▼

해운대 투자, 지금이 기회인가 : 부산 노후계획도시를 주목해야 하는 이유

 

관심대상 아파트 범위 좁히는 방법

이 세상에는 아파트가 너무 많습니다. 내가 돈이 많다면 두루두루 사둘 수 있겠죠. 하지만 투자금액은 한정되어 있기 때문에 투자금대비 투자대상을 점점 좁혀가야 하는데요.
 
학생시절 배웠던 벤다이어그램을 생각해 보시면 됩니다. 여러가지 조건을 생각하고 모든 조건에 해당하는 최종후보를 정하는 것이죠. 이번 포스팅에서는 노후계획도시 특별법에 초점을 두고 투자대상을 좁혀가보겠습니다. 

1) 해운대택지개발지구 1,2단계

< 해운대택지개발지구-1단계-2단계-3단계-구분>

날짜	진행상황
86.12월 89.03월 91.04월 91.05월 92.08월	부산 해운대1 택지개발 예정지구 지정 신시가지 기본설계 부산 해운대2 택지개발 예정지구 지정 도시설계 착수 택지개발사업 공사 착공

1단계 단지명 (연식)
대동(96년 5월)	동신(96년 5월)	해운대 대우1차(96년 9월)
해운대 대림2차(97년 3월)	해운대 롯데3차(97년 9월)	해운대 상록 (96년 5월)
LH뜨란채(92년 12월)	대원(98년 10월)	현대(96년 5월)
해운대 신성 (96년 5월)	화목타운(96년 12월)	해운대 센트럴파크(98년 3월)
해운대 주공(97년 12월)	벽산 1차(96년 8월)	해운대 영남(97년 8월)
대창 (96년 10월)	한라(96년 10월)	LIG건영2차 (97년 9월)
해운대 한일(96년 6월)	두산 2차(96년 10월)	<<곰블로거 정리>>

 

 

위 사진은 90년대 초반 해운대지구를 개발할 당시 도시설계안에 있던 구역도입니다. 해운대구청 홈페이지에 가보시면 1990년대 해운대택지개발지구 지구단위계획이 공개되어 있습니다.

자료가 거의 200페이지에 가깝지만 한번 봐볼 만합니다. 저는 개인적으로 이런 자료들을 모아두는 편이라 혹시 관심 있으신 분들은 위 링크를 따라가보시면 됩니다. 
 
저는 이중에서 가장 먼저 눈에 들어온 것은 1단계, 2단계, 3단계로 나누어 진행되었다는 것입니다. 아무래도 1단계에 진행된 곳이 그만큼 더 오래되었으니 가장 먼저 개발을 하지 않을까 싶더라고요. 여기에 해당하는 단지를 모은 것이 위의 표입니다. 

2) 좌동에서 거래가 많은 단지

주식과 부동산은 다른 투자대상이지만 비슷한 면이 있습니다. 주식에서도 유통물량이 많아야 내가 원하는 가격으로 거래를 하기 쉽습니다.

오너가 및 오너가 관련 특수관계사람들이 주식을 많이 가지고 있어서 시중에 유통되는 물량이 적은 종목은 대량매도를 할 때 쉽지 않을 수 있습니다. 조금만 매도물량을 내놓아도 가격이 확 떨어지거든요. 
 

매수는 기술이고, 매도는 예술이다

 
부동산에서 하는 말입니다. 매수는 내 맘대로 할 수 있지만, 매도는 내맘대로 안된다는 뜻인데요. 매도를 원활하게 하기 위해서는 평상시 거래량이 많은 단지를 매수해야 합니다. 그래야 내가 원할 때 매도하기 쉽습니다. 
 

단지명( 23년 1년동안 거래건수)
두산1차 (46건)	벽산1차 (32건)	롯데4차(26건)
대림(45건)	벽산2차(30건)	대우2차(23건)
sk view (44건)	건영2차(30건)	대우1차(23건)
대동타운(41건)	삼성(29건)	경남선경(21건)
엘지 (40건)	현대(27건)	두산2차(20건)
건영1차(35건)	동신(27건)
롯데3차(33건)	상록(26건)

 
위 표의 단지는 제가 국토교통부 실거래가조회 시스템에 접속해서 2023년 1월 1일~2023년 12월 31일까지 거래 내역을 다운로드하여서 정리한 것입니다. 해운대구 좌동의 1년 동안 거래내역을 조회해서 최소 20건 이상 거래된 단지를 추린 것인데요. 거래가 많이 일어난 단지일수록 나중에 매도하기 쉽습니다. 

3) 1번과 2번 조건에 모두 해당하는 단지 찾기 

< 호갱노노-해운대1지구-23년기준-실거래건수-20건이상-단지>

해운대지구 1단계 + 23년도 20건 이상 거래된 단지
대동타운 (96년 5월, 23년 41건 거래)	동신(96년 5월, 23년 27건 거래)	대우1차(96년9월 23년 23건 거래)
건영2차(97년 9월, 23년 30건 거래)	벽산1차(96년8월, 23년 32건 거래)	상록(96년5월, 23년 26건 거래)
롯데3차 (97년11월, 23년 33건 거래)	두산2차(96년10월, 23년 20건 거래)	현대 (96년5월, 23년 27건 거래)

벤다이어그램처럼 1번과 2번의 조건에 모두 해당하는 단지를 찾으시면 되는데요. 이를 지도상에 표시해보면 다음과 같습니다. 
 

국토교통부 선도지구 표준평가기준을 참조

부산보다 먼저 선도지구를 선정한 곳이 있습니다. 네, 바로 1기 신도시입니다. 부산도 1기신도시와 마찬가지로 아마도 선도지구를 선정하고 순차적으로 진행할 것입니다. 한꺼번에 할 수 없을 테니까요.

그렇다면 국토교통부에서 이미 기준표를 제시해 주었습니다. 이를 확인해 볼까요?

국토교통부 보도자료에 따르면 표준 평가기준표를 제공하지만  지차체가 자체여건을 고려하여 세부평가기준을 조정할 수 있도록 하고 있습니다. 일단, 조정가능하다는 것을 염두에 두고 표준평가기준을 봅니다. 

요즘 재건축재개발 트렌드의 가장 핵심은 주민동의입니다. 신속통합개발구역을 선정할 때도 주민동의율이 높아야 선정될 가능성이 커집니다.
예전에는 자차체가 구역을 정해서 통보했지만 이제는 그렇지 않습니다. 왜냐하면 뉴타운 선정시절 많은 반발을 보았고 이를 조정하는 과정에서 많은 시간과 비용이 소비되는 걸 학습했기 때문이죠. 
 
부산 노후계획도시 특별법의 선도지구선정에는 부산만의 문제를 해결할 다른 요소가 들어갈 것은 확실하지만 아직 우리가 알지 못합니다.

대신 주민들의 동의율은 간접적으로 확인할 수 있는 것이 바로 가격입니다. 현재 단지의 시세는 지금의 입지를 대표하는 지수입니다. 따라서, 100%정확하지는 않지만 현재 가격이 높은 곳일수록 새로 지은 아파트도 높은 가격을 받을 가능성이 크기 때문에 찬성률이 높아질 것입니다. 
 
정확한 동의률은 선도지구 선정시기에 부동산에 들려보면 대략 알 수 있기 때문에 지금은 이 정도에서 인지해두고 나중에 흐름을 보면서 투자하셔도 늦지 않습니다. 
 
제가 기다리는 것은 부산광역시의 노후계획도시 기본계획안보다 정부의 지방 부동산에 대한 규제완화책입니다. 이게 있어야 노후도시든 신도시든 구축이든 오를테이까요. 
 

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