해운대 투자, 지금이 기회인가 : 부산 노후계획도시를 주목해야 하는 이유

제주 한 달 살기 등이 유행하면서 노후를 제주에서 보내고 싶어 하시는 분들이 많은데요. 저는 제주도보다 부산입니다.

 

부산 분들의 뜨거운 열정도 좋고요. 바다도 좋고 멋진 야경도 제 맘에 들더라고요. 그래서 먼 곳이지만 1년에 1번 정도 방문하는 곳입니다. 

 

특히나 올해는 더 자주 갈 수도 있는 곳인데요. 올해부터 1~2년 동안은 지방부동산이 유력한 투자대상이라고 생각하는 와중에 부산을 가장 좋게보기 때문입니다.

 

제일 좋게 보는 이유 중 하나는 일단 인구가 많다는 것입니다. 인구가 줄어들고 있다고는 하지만 아직도 제2의 도시이고, 해운대와 광안리의 바다와 어우러진 도시야경도 사람들의 관심을 끌기엔 충분하다고 생각합니다. 

부산 노후계획도시특별법 적용지구

나라장터-부산광역시 노후계획도시 정비계획 용역입찰 확인하러가기

 

부산에도 노후계획도시특별법이 적용되는 택지지구가 있는데요. 이미 지난여름 24년 6월에 기본계획 용역에 들어갔습니다. 용역을 확인하는 방법은 제가 지난 포스팅에서 정리해 드렸습니다. 궁금하신 분들은 확인해 보세요. 

 

▼노후계획도시 기본정비계획 용역이 들어갔는지 확인하는 방법▼

노후계획도시특별법의 핵심, 가양·등촌 지구가 주목받는 이유

 

그리고, 24년 8월 부산광역시에서 보도자료를 배포합니다. 8월 14일 이후 국토교통부에서 노후계획도시의 기본방침을 공개함에 따라 그에 맞춰 조정을 한 것이지요. 추가되는 구역도 생기고 제외되는 구역도 생겼습니다. 

부산광역시 노후계획도시특별법 적용지구
1단계	해운대지구 화명, 금곡지구
2단계	다대지구, 만덕지구, 모라지구

 

부산광역시 노후계획도시 대상지 변경 보도자료 다운로드하으러 가기

또한, 좋은 정보가 하나 더 공개되었는데요. 노후계획도시 특별법을 적용받는 단지 중 1단계로 먼저 기본계획을 수립하는 지구를 공개했습니다. 이를 정리하면 위 표와 같습니다. 자, 그럼 이제 어디인지 확인해 보겠습니다. 

해운대지구

부산광역시에서 공개한 보도자료에서 가져온 해운대지구입니다. 조금 희미해서 정확하게 보고 싶으신 분들은 위의 보도자료 링크를 클릭하셔서 다운로드하여보시기 바랍니다. 

호갱노노-해운대지구 보러 가기

제가 호갱노노에서 해당지역을 캡처한 사진입니다. 부산 2호선 장산역 근처 일대로 행정구역상 해운대구 좌동입니다. 왼쪽으로는 해운대구의 대장 우동과 중동이 있습니다.  

화명금곡지구

왼쪽은 보도자료에서 가져온 화명금곡지구이고요. 오른쪽은 해당지역을 호갱노노에서 캡처한 것입니다. 부산 2호선 금곡~덕천역 사이의 긴 지역입니다. 행정구역상 부산광역시 북구 화명동과 금곡동에 해당합니다. 

 

투자전략

부동산 투자에는 반드시 전략이 있어야 합니다. 어떤 지역을 투자하려고 하는데 그중에서 호재가 현실에 가까워지고 있다면 아마도 상승기에 더 큰 탄력이 붙을 것입니다. 이런 면에서 부산의 노후계획도시 특별법이 적용될 지역을 눈여겨 봐야한다고 생각합니다.

 

그렇다면 해운대지구에도, 화명금곡지구에도 단지는 굉장히 많은데 어디에 투자를 해야 할까요?

1) 부동산 전체의 사이클을 확인한다.

저는 일단 부동산투자를 하기에 앞서 큰 흐름을 먼저 보고 지역을 선정합니다.

부동산은 사이클이 길기 때문에 한번 잘못 물리면 탈출하기 힘들거든요. 특히 지방처럼 오르는 타이밍은 짧고 횡보의 사이클이 긴 지방부동산에서는 더욱 큰 흐름을 봐야 합니다. 

 

현재 큰 흐름에서 봤을 때 지방 투자는 괜찮다고 생각합니다. 2021년 정점을 찍고 지속적으로 하락을 한 상태인 가운데, 정부에서도 지방 살리기에 관심을 두고 있기 때문이죠.

 

2) 해당지역의 지역 내 급지를 확인하고, 투자대상을 좁힌다.

그렇다면 모든 지방부동산이 한꺼번에 같은 비율로 상승할까요? 아니겠죠. 지방부동산에도 먼저 오르는 것이 있고, 더 많이 오르는 것이 있을 겁니다. 그걸 찾아야 하거든요. 

부동산지인-지역분석하러 가기

위 사진은 부동산지인-지역분석에서 부산의 구별 4분면표와 평단가표입니다. 부동산에서 가격=급지입니다. 가격이 높은 곳이 급지가 높은 곳이죠. 따라서 제일 1 급지는 수영구입니다. 그다음이 해운대구죠. 반면, 북구는 중하위급입니다. 

 

부산이 오르기 시작하면 어디부터 오를까요? 당연히 상위급지인 수영구와 해운대구부터 오를 것입니다. 따라서 북구의 화명금곡지구보다 해운대구를 투자하는 것이 더 적합해 보입니다. 

 

3) 호재가 반영되어 있는지 확인한다. 

호갱노노-좌동 대림 2차, 벽산 1차 가격 보러 가기

자, 그럼 "노후도시특별법"은 부동산에 무엇에 해당할까요? 바로 호재입니다. 호재는 상승기에서는 기름을 부어주지만, 하락기나 쇠퇴기에서는 어떤 호재도 먹히지 않습니다.

 

실제로 지난여름 노후도시특별법이라는 호재가 들어갔음에도 부산에서는 큰 동요가 없습니다. 위 사진은 좌동의 대표단지인 대림 2차와 벽산 1차의 가격그래프입니다. 대림 2차가 살짝 올라왔지만 전고점 근처까지는 한참 멀었습니다.

 

즉, 호재를 활용한 부동산 매매 시 이렇게 호재가 가격에 반영되어 있는지 확인해 봐야 합니다. 아무리 좋은 호재라도 이미 가격에 반영되었다면 호재를 빼고 생각해 봐야겠지요. 

 

4) 모니터링을 한다 

자, 이렇게 해서 부산 해운대구에 있는 노후도시특별법 해당지구는 제 관심지역 속으로 들어왔습니다. 이제 바로 매수하나요? 아니죠. 계속 모니터링해야 하는 단계입니다. 정부의 지방대책가 계속 나오는지와 노후도시특별법 적용지역의 가격변화가 일어나고 있는지 확인해봐야 합니다. 

 

그리고, 그에 앞서 해당지구를 더 자세히 실 펴봐야겠지요. 해운대지구 분석은 다음 포스팅에서 할게요~!