3기 신도시 분양 돌입! 창릉신도시 청약, 해야 하나 말아야 하나
중학생시절 친했던 친구가 분당으로 이사 갔던 게 엊그제 같은데 벌써 3기 신도시 분양을 앞두고 있습니다. 서울 떠나 경기도 이사간다고 울던 기억이 있는데 지금은 엄마아빠의 탁월한 선택에 엄지척을 하고 있겠군요.
구정이 지나면 3기 신도시 중 창릉신도시에서 모집공고를 내고 분양을 할 듯합니다. 창릉신도시는 어디에 있고 3기 신도시는 어떤 것들이 있을까요?
1기, 2기, 3기 신도시별 특징
간략하게 1기 신도시부터 볼까요?
1기 신도시는 88올림픽이후 주택부족 등으로 다양한 사회문제가 대두되자 노태우대통령이 집값안정과 주택난해소를 위해 '주택 200만 호 건설계획'을 외치며 시작되었습니다. 90년대 초반부터 이주를 시작하였고 지금은 노후도시특별법으로 새롭게 재건축할 분당, 일산, 평촌, 중동, 평촌 등이 이에 해당합니다.
성공적으로 안착했지만 문제점들이 나타나기 시작하죠. 1기 신도시는 서울을 중심으로 단지 주거요건만 갖춘 곳이었거든요. 베트타운에 가까웠습니다. 이에 2기 신도시부터는 도시에 자족기능을 붙여 공급하게 됩니다. 일명 테크노벨리라 불리는 기업이 들어올 수 있는 자리가 대부분의 2기 신도시에는 존재합니다. 간략하게 정리한 것이 위의 표입니다.
3기 신도시 대장은 어디일까
1기~3기 신도시를 표시한 지도입니다. 2,3기 신도시 중 일부는 누락되어 있지만 대략적으로 확인해 보시기 바랍니다. 그중에서 제가 동그라미 친곳은 1기 신도시의 분당, 2기 신도시의 판교, 위례인데요. 무슨 의미일까요?
바로 각 시기별 대장신도시 입니다. 1기 신도시의 대장은 당연히 분당이고요. 2기 신도시는 판교와 위례가 비등비등하다고 생각합니다. 위례가 위치적으로는 더 좋지만 서울, 성남, 하남으로 나뉘어 있어 처음 약속했던 기반 시설들이 들어오지 못해서 기대했던 만큼 성장하지는 못했지만요. 하지만 송파위례와 판교는 확실히 2기 신도시의 대장급임은 틀림없습니다.
그렇다면 3기 신도시의 대장은 어디로 예상되시나요?
위 사진에서는 분홍색이 3기 신도시 인데요. 누락된 것들이 있어서 3기 신도시만의 지도를 다시 보여드릴게요.
위 사진은 3기 신도시 공식홈페이지에서 가져온 것입니다. 위 링크를 타고 가셔서 3기 신도시 옆 +를 클릭하시면 해당 3기 신도시에 대해 각각 소개되어 있습니다.
3기 신도시 대장은 어디라고 생각되시나요? 많은 사람들이 하남 교산을 뽑고 있는 와중에 얼마 전 과천북쪽의 과천지구가 지정되었습니다. 이젠 하남교산과 과천지구가 3기 신도시 대장으로 유력합니다.
이유는 다들 아시겠지만, 서울강남과의 접근성과 경부라인을 따라 이어지는 편리한 교통, 정주여건으로 서울 동남권에 인구가 밀집되어 있는 탓이겠죠.
고양 창릉신도시 일산신도시와 같은 처지가 될까?
제가 2000년대 초반 대학교를 다녔는데요. 이때의 일산은 분당과 같은 급지였어요. 그당시 일산 산다고 하면 다들 너 좀 사는구나 했었어요.그 증거가 위 그래프입니다. 아실에서 여러단지비교하기인데요. 2006년쯤만 해도 분당의 대표학군지 수내동이 살짝 위였지만 일산의 학군지 마두동이랑 큰 차이는 없었어요.
하지만 그이후의 상황은 그래프가 보여줍니다. 왜 그랬을까요?
먼저, 위에서 언급한 경기북부의 한계성입니다. 대부분의 일자리가 서울남부지역에 몰려있고 지난 부동산상승장에는 휴대폰 및 반도체경기가 좋았기 때문에 용인, 수원, 천안 등으로 이어지는 경부라인에 좋은 일자리들이 쏟아졌기 때문입니다.
두 번째 이유는 지속적인 공급입니다. 수요는 그리 크지 않은데 고양삼송지구,향동지구, 지축지구 등의 공급이 지속되었기 때문이죠.
고양 창릉신도시 청약해도 될까
서울수도권 부동산시장이 주춤하고 있는 지금, 1월 말 3기 신도시 분양이 시작됩니다. 분양가가 나와봐야 정확하게 알 수 있지만 이러한 대규모택지지구는 분양가 상한제를 적용받기 때문에 분양가는 시세대비 높지 않을 것으로 예상합니다. 그래서 정도의 차이가 있을 뿐 분명히 시세차익을 얻을 수는 있습니다.
창릉신도시는 경기북부이고 일산 생각하니 별로일거 같아
위와 같은 말을 하는 분이 많으면 많을수록 좋습니다. 그래야 당첨확률이 높아지니까요. 택지지구에 청약이 당첨되서 실패하는 경우를 전 못본것 같습니다. 장화신고 들어가서 구두신고 나온다고 하지 않습니까. 초기 기반시설이 부족해 장화를 신고다닐 정도로 힘들지만, 나중에 완성되면 고급구두로 갈아신고 나올정도 차익이 큰 곳이 신도시입니다. 당첨이 문제이지 시세차익의 크기는 두번째로 따질 문제지요.
가점이 높아 민간분양 당첨에 유리하시거나 청약저축액이 높아 공공분양 당첨에 유리하신 분들은 자신의 자금여력을 고려하여 가장 좋은 곳에 청약하시면 됩니다.
하지만 유주택자시거나 가점도 애매하고 청약저축액이 높지 않으신 분들은 일단 당첨에만 의의를 두고 청약에 임하셔도 좋을 것이라고 생각합니다. 대부분 택지지구는 같은 지역에 거주하고 있는 사람에게 먼저 배정하는 물량이 있기 때문에 가능하시다면 원하시는 지역으로 이사하시는 것도 당첨률을 높이는 방법입니다.
시국이 어지럽지만, 그래도 부동산 공부하기 좋은 시기입니다. 너무 정치에만 몰입하지 마시고 두루두루 공부해 보시길 추천드립니다.
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