[주택시장 안정화 방안] 3월 24일부터 토지거래허가구역 확대! 지금이 마지막 기회?

어제 저녁부터 찌라시가 돌았습니다. 각종 부동산 단톡에 들어가 계신 분들은 아실 수도 있는데요. 주 핵심 내용은 틀렸지만 실제로 주택시장안정화 방안이 나오간 했습니다. 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

주택시장 안정화 방안 찌라시, 진실은?

사실 저는 이 찌라시를 믿지 않았어요. 왜냐하면 조정지역 및 투기과열지구를 아무 기준 없이 바로 지정할 수 있는 것이 아니거든요. 정부가 그렇게 만만하지 않습니다. 

조정 및 투기과열지구으로 지정되기 위한 조건
지정 및 해제 (주택법 63조의 2)	주거정책심의위원회의 심의 후 가능
조정대상지역의 지정기준 (주택법 시행령 72조의 3)	필수요건) 지정하는 날이 속한 달의 바로 전달부터 3개월간 주택가격상승률이 각 시도 물가상승률의 1.3배를 초과 선택요건) 다음중 하나만 해당 조정대상지역직전월부터 2개월동안 해당지역의 청약경쟁률이 모두 5:1초과했거나 국민주택규모주택의 월별 평균 청약경쟁률이 10:1을 초과 조정대상지역직전월부터 3개월동안 분양권 전매거레량이 직전연도의 같은기간보다 30%이상 증가 해당지역의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하인 지역

 

 

 

일단, 주거정책심의위원회가 열리지 않았죠. 게다가 조정지역의 필수요건부터 해당되지 않습니다. 강남, 서초, 송파를 중심으로 한 상급지만 올랐지 서울의 나머지 지역은 크게 오르지 않았으니까요.

 

마포, 강동, 성동구까지는 번지고 있는 상황이긴 했습니다만, 여기를 투과로 묶는다고요? 강남 3구를 두고요? 조금 이상했죠. 그런데 무언가 정책은 나올 것이라 생각은 했습니다. 

 

이는 토지거래허가구역의 해제 이후 예상되는 시나리오라는 지난 포스팅에서 올려드렸으니 궁금하시면 읽어보셔도 좋을 것 같습니다. 

 

▼ 토지거래허가 해제이후 예상되는 시나리오 : 정부규제  ▼

서울 토지거래허가구역 대폭 해제! 부동산 시장 상승장 진입?

 

 

주택시장 안정화 방안의 핵심

주택시장 안정화 방안(25.03.19) 보셨나요?

이를 보고 어떤 생각이 드셨나요? 저는 정부가 무엇이 문제인지 알고 있고 면밀히 살피고 있구나라는 생각이 들었습니다. 왜 그런지 살펴보도록 할게요!

1) 강남, 서초, 송파, 용산 토지거래허가구역 확대지정, 꼼꼼히 다 묶었다

토지거래허가구역 확대지정 (25.03.19. 주택시장 안정화방안 중)
범위	강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 전체 아파트
기간	25.03.24.~ 25.09.30. 약 6개월간
효력	25년 3월 24일 신규 체결된 매매 계약분부터 적용
대상	내국인, 외국인 모두 구분없이 적용

 

먼저, 그동안 반포가 토허제에서 빠짐으로서 나타나는 여러가지 문제점을 해결하였습니다. 최상단 반포가 빠짐으로 인해서 정책적 효과 미비와 형평성 문제가 그동안 제기되고 있었거든요. 즉, 반포의 원베일리가 제일 대장인데 이를 묶지 않고 그 아랫동네를 묶는 것에 대한 불만과 토허제 효과 미스죠.

 

반포 34평이 70억이면 대치동 신축은 50억은 가지

 

부동산은 비교학문이기 때문에 반포가 얼마면 대치는 이 정도는 돼야지, 대치가 이 정도면 개포는 이래야지부터 시작하기 마련입니다. 그런데 최상단인 반포가 토허제에세 제외되어 하늘 높이 뛰어오르니 아래쪽의 대치, 잠실 등도 토허제로 묶어봤자 슬금슬금 오를 수밖에 없는 정책적 미스 및 형평성 문제가 제기되고 있었습니다. 

 

이를 인식했던 것인지 이번에는 서초구도 토허제로 묶이게 됩니다. 

 

두 번째는 3월 24일부터  신규 체결되는 계약부터 적용한다는 점입니다. 작년 대출규제 시 즉시 시행하여 이전에 계약을 맺은 사람들이 선의의 피해를 보았던 것을 염두에 두었던 것이라 생각됩니다.

 

법치주의에서 가장 중요한 것은 법적안정성입니다. 법을 믿고 따르게 하기 위해서는 법에 따라 행동했을 때 손해를 보는 일이 없어야 합니다. 그렇기 때문에 소급적용하는 것은 거의 없는 편인데 작년에 무리를 했었죠. (문재인대통령도 그랬었지만요!!!!!) 

 

세 번째는 외국인도 예외 없이 규제한다는 점입니다. 이번에 반포 원베일리 34평을 72억에 매수한 사람이 외국인이라고 합니다. 사실 이분이 진짜 외국인인지 국적만 외국인인지는 알 수 없습니다. 하지만, 한국인으로 한국에 주로 거주하면서 외국국적을 가진 분들이 강남을 매수해 거주하고 있는 것은 익히 알려진 사실이죠. 이를 막고자 함으로 보입니다. 

 

2) 추가 과열 시, 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 검토로 엄포

규제, 금융 총동원해 집값 잡겠다

 

 

토지거래허가구역으로 규제함에도 불구하고 시장이 과열된다면 조정대상지역 및 투기과열지구지정을 적극 검토 및 금융규제를 동원하여 집값을 잡겠다는 내용입니다. 

 

그렇다면  규제지역이 되면 어떤 것이 달라질까요?

	조정대상지역	투기과열지구
대출	무주택자 LTV50%(비규제는 70%) 유주택자 LTV 30% (비규제는 60%)
세제	양도세 다주택자 중과(현재 26.5월까지 유예중) 양도세 비과세요건 강화 (비조정은 보유 2년만 해도 비과세, 조정지역은 보유2년+ 거주2년) 취득세 다주택자 중과
청약	재당첨제한 7년	재당첨제한 10년
전매제한	수도권 3년, 지방 1년
기타	자금조달계획서 제출 의무	자금조달계획서 + 증빙자료 제출의무

 

여기서 제일 큰 허들은 대출입니다. 소득을 기반으로 한 DSR 대출규제가 있긴 하지만 그동안 부부 모두 전문직고소득자들인 경우 ltv안에만 들어온다면 dsr규제를 뚫고도 매수할 수 있는데요. ltv로 막아버리면 전문직고소득자는 충분히 이자를 갚을 능력이 됨에도 불구하고 담보비율인 ltv가 막혀서 매수할 수 없게 됩니다.

 

따라서, 조정 및 투기과열지구가 되면 추가로 매수할 수 있는 수요가 확 줄어들게 되는 거죠. 현재, 서초구 강남구 용산구 송파구는 투기과열지구이면서 토지거래허가구역이 되는 것으로 마포, 성동, 강동구를 겨냥한 것으로 보입니다. 

 

토허제로 묶이면 실거주 목적의 사람들에게만 허가가 나기 때문에 세제 등은 큰 영향이 없을 것 같습니다.   

 

3) 금융 가계대출 관리 강화

금융가계대출 관리 강화
시중대출 관리강화	자율관리 강화	서울 및 수도권 주요지역의 주담대 및 전세대출  점검 금융권 자율관리
	모니터링 강화	월별, 분기별, 가계대출 관리 체계 추가 수도권은 지역별로 가계대출 모니터링
	전세자금대출 관리	HUG 전세자금대출 보증 책임비율(100%에서 90%하향 조정)을 5월로 조기시행
정책대출 관리	정책대출증감추이 모니터링 : 디딤돌, 버팀목, 신생아 특례대출
	정책대출 증가로 서울  수도권의 주택시장이 과열된다면 대출금리 인상 즉각 추진

 

세 번째는 금융규제입니다. 위에서 말씀드렸듯이 사실 현 상황에서 가장 큰 것은 금융규제입니다. 서울에 대출 없이 집사는 사람이 문제가 될까요? 그건 아니죠.

 

하지만 정부에서 두려워하는 것은 자신의 부채상환능력보다 과도하게 영끌하여 상위급지 아파트를 매수하는 것입니다. 이는 혹시 모를 작은 외부 충격에도 위험이 발생할 수 있기 때문입니다. 

 

여기서도, 정부는 그동안의 과오를 정확하게 짚어냅니다. 작년 신생아특례론 등의 정책대출로 인해 발생한 연쇄효과로 서울 집값이 오른 것을 염두에 내용을 내놓은 것이죠. 

 

신생아특례론으로 집을 사는 사람이 있다면 이들에게 매도한 사람들이 있을 텐데 이들이 주로 영끌을 해서 서울 상위 급지로 이동했다는 지적을 받아들인 것입니다. 

 

4) 주택시장 거래질서 확립

주택시장 거래질서 확립
합동점검	이상거래 및 집값담합, 부동산투기 확산 차단
기획조사	편법대출, 허위신고, 불법의심행위는 국세청에 통보 후 조사
자금출처조사	자금조달계획서 엄격 조사
부정청약단속	부양가족 실거주여부 확인하는 서류징수 및 확인 강화

 

돌아다녀보신 분들은 아시겠지만 사실 지난주부터 서울 송파 및 강남의 부동산은 문을 닫은 곳이 많았습니다. 왜냐하면 정부에서 단속을 실시했기 때문인데요. 

 

강남 및 송파 쪽 부동산에 가면 안 되는 대출도 되게 해주는 여러 가지 방법을 아시는 부동산 사장님들이 계십니다. 어떻게 보면 능력자죠 하지만, 약간의 편법이 있기 때문에 이를 피해 문을 닫으신 것 같습니다. 

 

그런데, 명확하게 해야죠. 편법 말고 정법으로 매수하시길 바랍니다. 매도한 지 15년이 지나도 국세청에서 조사 나올 수 있다고 합니다. 

 

 

5) 주택공급 기반 강화

지금의 강남아파트 패닉바잉은 앞으로 공급이 부족해서 집값이 오를 수밖에 없다는 공포심리가 작용한 것도 사실입니다. 이에 도심공급을 강화하기 위한 정비사업에 속도를 내고, 공공택지를 연내 착공하겠다고 발표는 했지만, 사실 효과가 있을지는 저는 잘 모르겠습니다. 

 

하지만, 정부는 늘 그렇듯 한 번에 투자자가 반길 강력한 정책을 내놓은 적이 거의 없습니다. 아마도 시장의 상황을 보면서 차츰차츰 정책을 내놓을 것인데요. 아래의 기사가 그 맛보기입니다. 

 

권성동 "지방에 추가 주택 구입시 다주택자 중과세 폐지" | 연합뉴스

 

이게 과연 될까요?

지금 탄핵이 되느냐 마느니 하는 와중에 될 리가 없습니다. 하지만, 탄핵 이후 대선양상으로 들어선다면 집값 잡기가 중요한 화두로 대두될 수도 있습니다. 

 

그 이후 정부의 정책이 어떻게 변하는지 차츰차츰 살펴봐야 합니다. 

 

 

3월 24일 계약분부터 적용! 이제라도 막차 탈까?

정부가 며칠의 시간을 주었습니다. 3월 23일 안에 계약만 체결한다면 토허제에 해당되지 않습니다. 지금이라도 오쏘공행 열차를 타러 달려갈까요?

 

하지만, 잘 생각해보셔야 합니다. 현재 서울 상위급지를 매수하려는 사람들은  거주의 목적도 있겠지만, 솔직히 돈 벌려고 하는 것입니다. 즉, 차익실현을 염두에 두는 것이죠

 

지금 사지 않으면 더 오를 것 같아서요 

 

그러나, 차익실현이라는 것은 누군가가 나의 집을 매수해 줄 때 가능한 것입니다. 부동산은 주식과 달라서 오늘 사고 내일 매도할 수 있는 투자상품이 아닙니다. 최소 2년은 보유해야 양도세도 일반과세되기 때문이죠. 

 

그렇다면 2년 뒤에 나의 집을 받아줄  누군가가 있는지를 보고 결정해야 합니다. 지금 나는 겨우 토허제를 피해 어제 계약했지만  2년 뒤에 내가 산 가격보다 높은 가격으로 매수해 줄 수 있는 사람이 있을까요?

 

혹은 2년 안에 각종 풍파를 나는 견딜 수 있나요?

 

길게 본다면 부동산은 인플레이션효과로 인해 분명히 상승할 것입니다. 하지만, 2년 안에 여러 가지 변수가 있을 수 있습니다. 특히, 그동안 너무 많이 올랐던 상황이기 때문에 정부의 대출규제에도 시장이 얼어붙을 수 있습니다. 이를 견딜 자신이 있으십니까? 

 

이를 잘 생각해 보셔야 한다고 생각합니다.  

 

이후의 상황을 감히 예상하자면

권성동 원내대표가 내놓은 방안을 살펴보면, 정부는 현재 모르고 있지 않습니다. 지금의 서울과 지방의 양극화를 해소할 수 있는 방안에 대해 알고 있습니다. 오늘의 주택안정화 방안만 살펴봐도 정부는 지금 시장의 문제점을 확실히 알고 있다는 생각이 들었습니다. 

 

문제점을 알고 있으면 해결책도 찾을 수 있겠죠.

 

하지만, 상황이 무르익어야 합니다. 여야 간 협의도 필요하겠죠. 하지만 현재는 여야간 합의할 수 있는 상황인가요? 일단 국정이 안정된 이후에 지방에 대한 다주택자 규제를 풀어 서울 수도권으로 몰린 수요를 지방으로 분산시킬 확률이 높습니다. 물론, 바로 강력한 대책이 나오지는 않겠지만요.