인천 송도 청약! 힐스테이트 송도 더 스카이 줍줍, 최소 3억 시세차익 가능? 지금 노려야 할 이유

풍선효과라고 아시죠? 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어 오르는 것으로 보통 부동산 상승기에 한 지역을 규제하면 규제지역을 피해 규제가 없는 지역이 오르는 현상을 말합니다. 
 
그런데 풍선효과가 있다는 것은 아파트 가격이 오르는데는 순서가 있다는 것을 의미합니다. 강남이 오르면 강남 집값이 이 정도인데 마포와 강동이 더 올라도 되지라고 생각해 마포, 강동으로 몰려들기 때문이죠.  또 마포와 강동이 오르면  마포, 강동과 키 맞추기를 하기 위해 동대문구와 성북구가 움직입니다. 
 
그렇다면 서울 수도권에서 제일 마지막에 오르는 지역은 어디일까요? 대체로 이천과 평택입니다. 수도권 외곽이죠. 
 
다음주 월요일 인천의 한 단지에서 불법행위재공급 청약이 있습니다. 힐스테이트 송도 더 스카이인데요. 인천도 수도권에서는 상당히 늦게 오르는 지역 중 하나입니다. 서울 경기권 웬만한 지역이 다 오른 후 마지막에 오르는 경향이 강한 곳이죠. 
 

그렇다면 청약해도 될까요?

 

힐스테이트 송도 더 스카이, 분양가 합리적일까?

청약을 하기 위해서는 분양가가 적합한지 여부를 최우선으로 살펴봐야 하는데요. 힐스테이트 송도 더 스카이는 현재 입주를 마친 단지입니다. 즉, 평범한 청약은 아니기 때문에 약간 더 고민해 볼 것이 있습니다. 
 

1) 힐스테이트 송도 더 스카이 분양가 확인

타입	분양가	청약 세대수
84A	층수에 따라 약 7.3억~ 7.5억	4
84B	약 7.4억	1
120A	약 12억	2

 

 
분양가 먼저 살펴보겠습니다.  층수에 따라 같은 평수 및 타입이라도 약간의 차이가 있는데요. 대략 전용84(34평)은 약 7.5억, 전용 120(49평)은 약 12억 정도 됩니다. 괜찮은 가격일까요?
 

2) 힐스테이트 송도 더스카이의 실거래가 및 호가는 왜 다를까?

	호갱노노 힐스테이트송도더스카이	네이버부동산 힐스테이트송도더스카이
전용84(34평)	7.9억	11억
전용120(49평)	12.3억	19.5억

 
왼쪽은 힐스테이트 송도 더 스카이의 호갱노노가격이구요. 오른쪽은 네이버부동산의 매물입니다. 그런데 가격차이가 엄청 크죠. 그건 호갱노노와 네이버부동산에서 설정한 가격제시 방법이 다르기 때문인데요. 호갱노노는 무조건 실거래이며, 네이버부동산은 매도자의 호가입니다. 
 
실거래를 중심으로 봐야하는봐야 하는 경우(호갱노노)도 있고 호가를 중심으로 봐야 하는 상황(네이버매물)도 있는데요. 이번 경우에는 네이버를 중심으로 봐야 합니다. 
 
왜냐하면 힐스테이트 송도 더 스카이는 24년 5월 입주한 단지로 입주한지 1년도 되지 않아 실거래 찍힌 것은 모두 분양권의 상태입니다. 실거래가를 보실 때 분양권은 믿을 만하지 못합니다. 다운계약이 많기 때문이죠. 또한 분양권상태에서는 입주를 앞두고 있기 때문에 매매가가 약간 눌리는 경향도 있기 마련입니다. 
 
그렇다고 현재 네이버호가만을 믿을 수는 없죠. 말 그대로 집주인의 원하는 가격입니다. 따라서, 다른 단지와 비교해봐야 합니다. 단지를 선정한 기준은 최소 입주한지 5년 이상은 지나서 거래가 안정이 된 단지 + 힐스테이트 송도 더 스카이와 입지가 비슷한 단지로 추려봤습니다.  
 
 

3) 주변 단지와 비교 : 송도센트럴파크 푸르지오

	송도센트럴파크푸르지오	힐스테이트 송도더스카이
34평 매매가	9.7억	7.5억
연식	2015년 6월입주	2025년 5월입주
초등학교	신정초 도보12분	연송초 도보25분이상 소요
지하철과의 거리	도보 17분	초역세권
기타	34평도 공원뷰가 나옴	지하철역과 지하로 연결됨

 

 
송도센트럴파크푸르지오는  2015년 6월 입주한 단지로 힐스테이트 송도더스카이와는 연식이 딱 10년 차이가 납니다. 게다가 송도센트럴파크를 앞에 두고 있어 전망이 좋은 단지죠. 34평도 전망 나오는 곳이 많습니다. 
 
힐스테이트 송도 더스카이도 랜드마크시티3호수공원 전망을 가지고 있어 비슷한 측면이 있습니다. 하지만, 자세히 살펴보면 34평은 호수 반대쪽에 위치하여 호수전망이 나오지 않습니다. 따라서 34평에 청약하시는 분들은 반드시 인지하고 계셔야 합니다.  단, 49평은 호수전망이 나오는 동호수입니다. 
 
힐스테이트 송도 더스카이가 센트럴파크푸르지오보다 10년연식에 우위이고 초역세권이며 지하철역과 지하로 연결된다는 장점이 있습니다. 대신, 초등학교는 꽤 멀죠. 걸어갈 거리는 안됩니다. 게다가 센트럴파크푸르지오는 송도, 아니 인천 최고 학원가가 자리 잡고 있습니다. 이런 것들을 계산해 보면 다음과 같습니다.
 

[ 힐스테이트 송도더스카이 34평의 합리적 분양가 ]

1) 송도센트럴파크푸르지오 34평 기준가격 9.7억 x 1.15 (10년 연식에서 플러스 15%) = 11.15억
2) 역세권과 지하철역 지하연결 프리미엄 : 1억 = 12.15억
2) 초등학교 마이너스 1억 : 11.15억
4) 전망에서 아쉬움 마이너스 0.5억 : 10.65억

 
 

4) 주변 단지와 비교 : 송도더샵파크에비뉴

 

	송도더샵파크에비뉴	힐스테이트 송도 더스카이
매매	11.9억	7.5억
연식	2018년 11월 입주	2025년 5월 입주
초등학교	송일초 초품아	연송초 도보25분이상 소요
기타		지하철역과 지하로 연결됨

 

 
송도더샵파크에비뉴는 2018년 11월에 입주한 단지로, 인천대입구역 초역세권입니다. 게다가 초품아이죠. 대신 전망이 좋다고 볼 수는 없습니다. 이런 것들을 계산해보면 다음과 같습니다.
 

[ 힐스테이트 송도더스카이 34평의 합리적 분양가 ]

1) 송도더샵파크 에비뉴 34평 기준가 11.9억 x 1.105 (7년 연식에서 플러스 10.5%) = 13.1억
2) 초등학교 마이너스 1억 : 12.1억
3) 지하철역과 지하로 연결된 장점 0.3억 : 12.4억

 

5) 청약해도 될까요? 당첨 후 전략!

34평을 기준, 송도센트럴파크푸르지오와 송도더샵파크에비뉴를 중심으로 살펴본 힐스테이트 송도 더스카이의 분양가 스펙트럼은 10억 후반에서 12억 정도 됩니다. 그런데 분양가는 7.5억이죠. 충분히 매력적인 가격입니다. 
 
49평도 34평과 비슷한 과정으로 계산해보면 4~6억 정도 마진이 남는 가격입니다. 청약의 매력도가 꽤 높습니다. 
 
하지만, 알고계셔야 하는 것은 제가 포스팅 도입부에 말씀드렸던 내용입니다.
 

인천은 지역적 특성상 수도권의 가장 마지막에 오르는 지역

 
지금 수도권이 상승기에 들어섰다고 가정하더라도 인천은 상당한 시간이 흘러야 그 상승파도를 탈 수 있다는 점입니다. (저는 상승기에 들어섰다고 생각하지도 않습니다만) 그렇기 때문에 청약하고 당첨이 된다 하더라도 저는 2년 뒤 매도하고 갈아타는 전략을 추천드립니다. 
 
 

공급세대수는 단 7세대! 힐스테이트 송도 더스카이

	일반공급	기관추천 특공 (탈북민 특공)	다자녀특공	신혼부부특공
84A	1	1	1	1
	(101동 2206호, 104동 2406호, 103동 2906호, 103동 5601호)
84B	1 (103동 4305호)
120	1		1
	102동 2803호 103동 3903호

 
총 청약세대는 7세대 입니다. 일반공급부터 특별공급 종류별로 골고루 있습니다. 일반공급보다는 당연히 특별공급이 더 유리합니다. 똑같은 무주택요건이 있기 때문에 특공이 가능하다면 특공으로 청약을 넣고, 일반공급도 넣으시면 됩니다. 
 
같은 아파트의 특공과, 일반공급은 동시 청약가능합니다. 
 

힐스테이트 송도 더스카이 : 특별공급 및 일반공급 청약조건

힐스테이트 송도 더 스카이 청약 기본 조건
일반공급	입주자모집공고일 (25.03.31)현재 인천광역시에 거주하는 무주택세대주만 가능
특별공급	입주자모집공고일 (25.03.31)현재 인천광역시에 거주하는 무주택세대구성원

 
일반공급의 경우 인천에 거주하는 무주택세대주만 청약이 가능하며 특별공급은 각 특별공급의 요건을 갖추고 + 인천에 거주하는 무주택세대의 구성원까지도 가능합니다. 청약통장은 없어도 상관없습니다. 당첨자 선정방식은 추첨입니다. 
 

전매제한 및 거주의무 없는 힐스테이트 송도 더스카이, 청약일정

• 특별공급접수일 : 25년 4월 7일(월)
• 일반공급접수일 : 25년 4월 8일 (화)
• 당첨자 발표일 : 25년 4월 11일 (금)

재당첨제한, 전매, 거주의무기간이 모두 없는 곳으로 당첨 후 바로 전세를 놓으셔도 됩니다 다만, 계약 시 계약금 20%와 잔금 시 잔금 80%인데 잔금일이 5월 1일이라 꽤 빡빡한 일정입니다.