서울 토지거래허가구역 대폭 해제! 부동산 시장 상승장 진입?

오세훈시장이 파격적인 결정을 내렸습니다. 저는 기존 포스팅에서 법정동기준의 토허제가 행정동 기준으로 바뀌며 토허제가 해제될 것을 예상했었습니다. 저의 예상이라기보다 신문기사에서 오르락내리락하는 내용들이었죠. 
 

▼법정동, 행정동이 궁금하시다면 ▼

부동산 규제 완화, 법정동·행정동이 토지거래허가구역에 미치는 영향

 
 
그런데 오늘 발표한 것을 보니 기존에 논의된 법정동, 행정동 따위는 신경도 안 쓰고 재건축을 앞둔 14곳을 제외한 잠·삼 ·대 ·청을 모두 해제하였습니다. 음, 감당할 수 있을까요?
 

토지거래허가구역 해제, 이번 조치의 핵심내용

 
자, 기존의 305곳의 아파트에서 14곳만 남기고 291개가 해제되었습니다. 남은 14곳은 어디일까요?
 

 
잠실, 삼성, 대치, 청담에서 안전진단을 통과한 재건축 단지 14곳을 제외한 나머지 아파트의 토지거래허가구역이 풀렸습니다. 오늘 부동산 단톡에서 그러더라고요. "정부가 또 찍어줬다. 향후 제일 좋은 지역이 위의 14곳이다"라고요.ㅎㅎ
과연 그럴까요?
 

잠·삼·대·청 해제! 어떤 단지들이 포함되었나?

제일 궁금한 것은 어디가 풀렸는지 아닌가요?
 

1) 잠실, 삼성, 대치, 청담동

토지거래허가구역이 풀린 단지 중 유망한 곳
삼성동	힐스테이트 1차	전용84 28억 7000만원
잠실동	엘스 리센츠 트리지움 갤러러아팰리스 레이크팰리스	전용84 27억 전용84 27억4000만원 전용84 24억 9000만원 전용84 18억 전용84 24억 5000만원
대치동	래미안대치팰리스1,2단지	전용84 35억 5000만원

 
그런데, 토지거래허가구역이 유지된 곳보다 풀린 곳이 더 궁금하지 않나요? 이제 갭투자가 들어갈 수 있으니까요. 대표적인 곳이 위의 표와 같습니다. 
 

2) 신속통합기획 해제 구역 

잠삼대청 말고도 신속통합기획으로 선정이 되면 토지거래허가구역으로 묶이는데요. 위의 6개 구역은 조합설립인가가 완료된 구역으로 토허제를 해제해 주었습니다. ( 순서대로 신당10구역, 면목7구역, 신정1-5구역, 방화2구역, 천호3-2구역, 미아4-1구역입니다. )
 
또한, 앞으로 신통에서도 조합설립이 나면 해제해 줄 기준을 마련해 주었고요. 
 

그동안 토허제로 가격왜곡이 있었는지 검증

그렇다면 그동안 토지거래허가구역으로 가격이 눌려있었는지가 궁금하지 않나요? 그동안 토허제의 허들로 가격 왜곡이 있었어야 토허제가 풀렸으니 상승을 기대할 수 있을 테니까요. 대표적인 2곳만 검증해 볼게요. 
 

1) 래미안대치팰리스

	도곡렉슬	래미안대치팰리스
연식	2006년식	2015년식
세대수	3002세대	1278세대
전용84	31억2000만원	35억5000만원

 

 
래미안대치팰리스 도로 하나 건너면 도곡렉슬이 있습니다. 길하나 차이로 대치동과 도곡동이죠.
 
도곡렉슬은 래미안대치팰리스가 들어오기 전까지 강남의 최선호지역이었습니다. 래미안대치팰리스는 대치동 유일의 신축급으로 대치동에 거주하면서 오래된 아파트에 대한 거부감이 있는 분들의 선호도가 높았던 단지입니다. 당연히 전세도 높고요.
 
연식이 10년 정도 차이 나는데 도곡렉슬이 4억 3000만 원 정도 쌉니다. 과거에도 그랬을까요?

2022년 대치동이 토지거래허가구역으로 묶였을 당시 잠시 도곡렉슬이 래대팰에 근접했지만 그 이후 비슷한 간격을 유지하고 있습니다. 토지거래허가구역으로 가격이 눌려 보이지는 않네요. 하나만 더 볼까요?
 

2) 잠실 엘스

	잠실 엘스	파크리오
연식	2008년식	2008년식
세대수	5678세대	6864세대
25년 2월 기준 전용84	27억	23억

 

 
잠실에는 엘·리 ·트 ·파가 유명하죠. 그중에서 파크리오만 유일하게 신천동으로 토지거래허가구역이 아니었습니다. 가장선호도 높은 곳은 엘스와 리센츠죠. 토지거래허가구역으로 묶였던 엘스와 토지거래허가구역이 아니었던 파크리오의 가격추이를 한번 볼까요?
 

 
토지거래허가구역의 차이가 느껴지시나요? 오히려 최근 들어 엘스가 살짝 고개를 드는 느낌이 있지 않나요?
 

토지거래허가구역 해제 이후 예상 시나리오

제가 지난번 오세훈 시장이 토허제가 해지를 예고하는 발언을 했을 때 해제 시 예상되는 시나리오를 포스팅하며 한남 VS성수, 대치동 VS반포동을 비교한 적이 있습니다. 그리고 토허제가 해제된다면 반사이익을 받았던 곳이 주춤하고 토허제였던 곳이 풀리면서 상승할 것이라고 예상했었습니다. 그리고 최상급지의 신고가가 갱신되면서 정부의 규제가 다시금 나오지 않을까 까지 말씀드렸었죠.
 

▼토허제 해제 시 얘 상된 시나리오의 과거 포스팅이 궁금하시다면 ▼

토지거래허가구역 해제시 예상되는 시나리오

 
그런데 지난번 살펴본 한남동과 성수, 대치동과 반포동에서는 대치동은 반포동에 비해 눌려 보였지만 성수동은 아니었습니다. 그리고 방금 본 래대팰과 도곡렉슬, 잠실엘스와 신천동파크리오 비교를 통해 살펴본 대치동과 잠실동은 토지거래허가구역으로 인해 가격이 눌려 보이지는 않습니다. 어떻게 해석하면 될까요?
 
이는 다음과 같이 해석될 수 있을 것 같습니다. 
1) 반포동은 최상급지로 먼저 상승했다 볼 수 있습니다. 
2) 반포동이 오른 이후 대치동과 잠실동이 따라 올라야 하는데 아직 여기까지는 온기가 퍼지지 못한 것이죠. 
3) 그래서 저는 이제 대치동과 잠실동에 온기가 퍼지며 거품이 형성될 것 같습니다. 
4) 이후 정부의 규제가 다시금 들어오지 않을까 싶네요. 
 
 

최근의 상급지 시장 분위기

 
위 사진은 토허제해제를 발표한 25년 2월12일 오늘자 호갱노노 실시간 인기 순위입니다. ㅎㅎ 어떠신가요? 다들 잠실에 관심이 많으시네요. 
 
부동산 사장님들과 가끔 통화를 하는데, 최근 들어 상급지는 거래가 계속 이어지고 있습니다.
압구정동은 워낙 그들만의  세상이니 열외 하더라도 구정 이후 잠실에서 매수문의가 많아지고 있다는 얘기를 들었습니다. 또한 대치동에서는 저가매물에 매수의사를 밝히면 매물이 잠긴다(안 판다)는 얘기도 들렸고요. 이미 시장은 움직이고 있었습니다.