전주 본아르떼 리버뷰 분양가 분석! 이를 통해 본 전주 실거주 및 투자 단지 TOP5

전주는 전라도 지역에서 실거주하기 굉장히 좋은 지역입니다. 인구가 60만이 넘어 어느 정도 인프라도 형성되어 있으면서도 집값이 안정적으로 유지되기 때문인데요. 
 
지난주 금요일 전주 효자동 2가에서 분양공고가 나왔습니다. 단지는 본아르떼 리버뷰입니다. 그런데 분양가가 약간 애매합니다. 본 아르떼 분양가를 분석해 보며 이 가격대에서 추천할 만한 전주의 다른 곳도 살펴보겠습니다. 
 

본 아르떼 리버뷰 분양가 분석! 합리적인 가격은 얼마일까?

입지부터 분양가까지 하나하나 살펴보겠습니다. 중간에 용어가 살짝 어려울 수도 있으나 중요한 내용이니 꼭 확인하세요!

1) 입지로 살펴본 본아르떼 리버뷰

 
본아르떼 리버뷰는 전주시 완산구 효자동2가에 위치해 있습니다. 효자동 2가는 사진에서 보시다시피 거리가 반듯반듯하게 구획되어 있어 신시가지라 불리지만 사실 90년대 아파트들이 있어 신축이 있는 곳은 아닙니다. 
 
이 근처에서 선호되는 곳은 집을 "장만중"이다라고 외우면 쉬운 "장동, 만성동, 중동"으로 구성된 혁신도시입니다. 전주의 신도시라고 보시면 됩니다. 
 
하지만 위 사진에서 볼 수 있듯이 중동, 만성동, 효자동 2가가 모두 평단가 1400만 원대로 비슷합니다.(중동과 만성동이 조금 더 높지만요) 그만큼 효자동 2가는 완산구에서 최선호지역인데요. 그 이유는 바로 신축 3인방이 있기 때문입니다. 
 

단지	세대수	초등학교	33평 매매가
전주효천우미린더퍼스트 (19년식)	1,120세대	효천초 초품아	5.3억
전주효천우미린더프레스티지 (20년식)	1,128세대		5.6억
전주효천대방노블랜드에코파크(20년식)	1,370세대		6.1억
본아르떼 리버뷰 (25년식)	277세대	우천초 도보7분	5.1억

 

 
효자동 2가의 신축 3인방은 전주효천우미린더퍼스트, 전주효천우미린더프레스티지, 전주효천대방노블랜드에코파크입니다. 호갱노노 분위지도에서 보시다시피 3개 단지만 파란색으로, 오른쪽의 신시가지(노란색)보다 평단가가 높습니다. 
 
본아르떼 리버뷰는 이 3인방 근처에 위치해 있습니다만, 위치가 약간 애매합니다. 단지끼리 모여있어야 상가 등의 편의시설을 공유할 수 있어서 좋은데 약간 떨어져 있죠. 게다가 본아르떼는 세대수가 277세대 밖에 되지 않은 작은 규모이기 때문에 더욱 불리합니다. 
 
합리적인 분양가는 어느 정도 될까요?
 

2) 분양가의 합리성으로 살펴본 본아르떼 리버뷰

• 1년 신축일 때마다 1.5% 정도 매매가를 높게 받을 수 있다. 
• 초품아와 초품아가 아닌 단지의 매매가는 0.5억~1억까지도 차이 난다.
• 300세대 미만의 단지는 일반적 규모의 세대(700~1000세대)보다 10~15% 정도 페널티를 받는다.

아파트 분양가의 합리성을 따져보기 위해서는 여러 가지를 고려해야 하지만, 본아르떼 리버뷰에서 살펴볼 사항은 위에 정리된 사항 정도됩니다. 이를 대입해 보면 다음과 같은 분양가가 나오는데요
 

• 1) 우미린 더프레스티지 5.6억 × 본아르떼가 5년 더 신축 메리트 8% = 6.048억
• 2) 초등학교 입지가 더 안 좋은 점 -0.5억 = 5.548억
• 3) 세대수 페널티 5.1억 × 90% = 약 4.99억

그런데, 한 가지 더 살펴볼 것이 있습니다. 주거전용면적입니다. 
 

3) 34평이지만 주거전용면적이 2평 작은 본아르떼 리버뷰

	주택공급면적	주거전용면적	주거공용면적
더샵 라비온드	111.6233	84.9195	26.7038
본아르떼 리버뷰	110.7289	78.8459	31.8830
면적차이		6.0736 = 약 1.84평

 

 
위 사진은 얼마 전 분양한 더샵 라비온드와 본아르떼 리버뷰의 입주자 모집공고문에서 가져온 주택공급면적입니다. 본아르떼 리버뷰에서 꼭 체크해야 할 점을 살펴보기 위해서는 다음의 기본 지식을 가지고 있어야 하는데요. 
 

• 주택공급면적 : 주거전용면적 + 주거공용면적/ 예를 들어 34평이다 할 때의 면적은 주택공급면적임
• 주거전용면적 : 현관문 안쪽의 내가 생활하는 공간/ 전용 84라고 할 때의 면적은 주거전용면적임
• 주거공용면적 : 이는 쉽게 말해 우리 동에서 다른 사람들과 함께 나누어 사용하는 계단, 엘리베이터, 계단 등의 내 지분

34평 = 전용 84 아니야?

 
우리가 일반적으로 말하는 국민평수는 33~35평으로, 전용 84입니다. 대부분의 사람들은 이를 동일한 평수로 여기죠. 하지만 실제로 뜯어보면 다르긴 합니다. 34평은 주택공급면적 (110~114㎡ ÷3.3= 33~34평)이고 전용 84㎡는 주거전용면적입니다.
 
본아르떼 리버뷰는 주택공급면적이 110.7289㎡로 평수로 환산하면 33.5평입니다. 하지만 주거전용면적은 78.8459로 우리가 흔히 말하는 전용 84보다는 약 2평이 작습니다. 
 
그렇기 때문에 34평이라기보다 31 평내지 32평의 전용면적과 비슷할 것입니다. 따라서 위에서 합리적 분양가로 측정된 4.99억보다는 7~8% 저렴해야 맞습니다. 
 
이에 현재 시세로 본 합리적 분양가는 4.7억 정도이지 않을까 생각합니다. 
 

전주 4억 후반 ~ 5억 초반 아파트 추천! 실거주자 필수 체크 단지

그렇다면 전주에서 본아르떼 리버뷰와 가격대가 비슷하면서 살기 좋은 곳은 없을까요? 

1) 전주 혁신도시 아파트 단지 비교

단지명	전용84 (25년 3월시세)	전고점	세대수
호반베르디움 더센트럴1차 (16년식)	5.4억	6.15억	457 세대
호반베르디움 더센트럴2차(16년식)	5.2억	5.7억	634세대
만성시티프라디움 (19년식)	4.8억	5.4억	625세대
만성동 제일풍경채(18년식)	4.6억	5.5억	553세대
만성법조타운 골드클래스(18년식)	5.3억	5.8억	1070세대

 

 
전주 혁신도시에서 34평 4억 후반 5억 초반의 단지는 25년 3월 현재 위와 같습니다. 초등학교와의 거리가 10분 이상되는 만성시티프라디움과 제일풍경채가 역시 제일 가격이 낮습니다. 
 
장동 호반베르디움 1차는 연식이 10년 가까이 돼서 수리가 필요할 수도 있으나 완성된 신도시 안에 있으며 초중고가 가까워 자녀를 키우시는 분들에게는 좋아 보입니다. 
 
자녀가 없으신 분들은 만성동 제일풍경채도 괜찮아 보입니다. 만성동 끝자락의 느낌이 있지만 그렇기 때문에 현재 만성동 대장인 골드클래스보다 회복이 더딥니다. 하지만 그만큼 올라갈 수 있는 여지는 더 남았다고 보시면 좋을 것 같습니다. 법원 근처라 인근에 맛집도 많고 편의시절이 잘 갖추어져 있어서 생활하기 괜찮으실 것입니다. 

만성법조타운 골드클래스 34평 vs 제일풍경채 34평 vs 장동 호반베르디움 34평의 시세를 비교한 것입니다. 장동이 만성동보다 평단가가 높은 지역으로 역시 호반베르디움이 가장 연식이 있지만 시세가 받쳐주고 있습니다. 세 단지끼리는 연식차이가 3년정도이기 때문에 무시하셔도 됩니다.  
 
정리하면 다음과 같습니다. 

• 25년 3월 현재 추천 -  자녀를 키우시는 분들 : 장동 호반베르디움
• 25년 3월 현재 추천 -  자녀가 없는 신혼부부시거나 장년층 부부 : 만성동 제일풍경채

 

2) 전주 에코시티 아파트 단지 비교

단지명	전용84 (25년 3월 시세)	전고점	세대수
에코시티휴먼빌(19년식)	5.2억	5.7억	402세대
에코시티 더샵(18년식)	5.45억	6.1억	724세대
에코시티 자이 (17년식)	5.4억	6.1억	640세대

 

 
전주 부동산 까페에 들어가서 보면 에코시티와 혁신도시를 많이 비교하시는데요. 비등비등합니다. 다만, 혁신도시는 약간 도심에서 떨어진 느낌이라 전주 도심 인프라를 이용하러 나오는데 조금 시간이 소요됩니다. 반면 에코시티는 그냥 송천동이죠. 송천동은 전주 제일의 학원가도 있으며 번화가라 아무래도 에코시티의 평단가가 조금 더 높은 것이 맞습니다. 
 
5억초반대에서 볼 수 있는 34평은 위의 표와 같습니다. 에코시티 휴먼빌은 에코시티에서 가장 늦게 움직이는 단지로 에코시티 더샵이나 자이가 더 좋아보이네요. 
 
 

전주 아파트 전세 vs 매매, 어떤 선택이 유리할까? 

 
 
전주는 좋게 말하면 큰 손해는 없을 곳이지만 나쁘게 말하면 대박을 터진 적도 없긴 합니다. 하지만 집이라는 것이 투자의 목적보다 우선시되는 것이 거주의 목적입니다.
 
전세로 거주한다면 4년마다 이사를 다닐 수도 있습니다. 더 중요한 것은 지방은 매매가와 전세가의 차이가 크지 않기 때문에 자칫 잘못하면 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이러한 불안감에서 해방되고 안정적으로 거주하며 향후 시세차익도 노릴 수 있는 곳이 현재 전주입니다. 
 
전주의 대장은 누가 뭐라해도 에코시티입니다. 그런데 이런 에코시티의 34평 매매가는 이젠 왠만하면 다 6억이 넘어가고 있으며 중요한 것은 전고점을 회복하고 있다는 것입니다. 
 
이렇게 지방 부동산시장이 좋지 않은 상황에서도 전주의 대장 단지들이 전고점을 회복한다는 것은 조금의 트리거만 있으면 나머지 단지들도 전고점까지는 충분히 갈 수 있다는 것입니다. 
 
따라서, 전주에 실거주 하실 분들은 위의 단지 중에서 한번 찾아보시길 추천드립니다.
 
 

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