[청약찬스] 수원 실거주 가능하면 6억 이상 마진 확보! 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 무순위·계약취소분

수원 광교에서 무순위와 계약취소분 청약이 각각 1세대씩 나왔습니다. 둘 다 마진은 꽤 있어 보입니다만 잔금일정이 빡빡합니다. 그리고, 실거주요건도 있기 때문에 3년 이내 수원에 거주하실 계획이 있으신 분만 청약하셔야 합니다.

 

바쁜 분들을 위한 청약조건 초간단 정리!

	힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 <계약취소분>	힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 <무순위 1차>
청약조건	수원시 거주하는 무주택 세대주	국내거주하는 성년자 (청약통장무관)
실거주의무	25년 5월 27일 잔금일로부터 3년이내	25년 5월 27일 잔금일로부터 3년이내
동호수	103동 504호	103동 402호
평형	전용84/34평	전용69 (30평)
주택관리번호	2025930011	2025910046
청약일	2025년 3월 17일 (월)
당첨자발표일	2025년 3월 20일 (목)
계약체결일자 및 계약금	2025년 3월 27일 (목) 1억 8724만원	2025년 3월 27일 (목) 1억 5486만원
잔금납부일자 및 잔금	2025년 5월 27일 (화) 7억  4896만원	2025년 5월 27일 (화) 6억 1944만원

 

 

청약조건도 다르고 준비해야 하는 금액도 상당하니 꼭 자금계획을 세우시고 청약하세요. 그리고, 청약하실 때 헷갈리실수 있으니 꼭 주택관리번호 확인하시고요! 

 

힐스테이트 광교중앙역 퍼스트, 청약해도 좋은 이유

저는 현재 서울수도권 시장을 좋게 보는 편이 아니기 때문에 서울수도권 청약은 권하는 편이 아닌데요. 그럼에도 이 단지는 안전마진이 상당히 있어 보입니다. 다만, 실거주 요건이라는 허들이 있으나, 수원 실거주가 가능하신 분들이라면 더욱 좋은 조건이겠죠.(경쟁률이 줄어들기 때문에) 

 

1) 광교중앙역 지하철과 지하로 연결된 초역세권 단지

 

초역세권이라 함은 이 정도는 돼야 초역세권이죠. 신분당선 광교중앙역 3번 출구에서 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트까지의 거리가 보이시나요? 지도에서 잘 안보이실까 봐 오늘 따끈한 사진 찍어왔습니다. 

 

 

 

하늘을 날아올라 103동으로 갈 순 없으나, 지하로 연결된 통로로 갈 순 있습니다. 광교중앙역 지하 개찰구에서 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트는 연결되어 있다고 합니다. 비 오는 날, 추운 날, 더운 날 정말 좋겠죠?

 

서울은 역세권이 아닌 아파트가 거의 없지만, 경기도는 다릅니다. 역세권인 아파트가 서울만큼 많지 않습니다. 게다가 초역세권이고 지하까지 연결됐다면? 이건 무조건 경쟁력 있습니다. 

 

2) 광교신도시에서 브랜드 있는 34평과 30평은 희소하다.

 

광교는 대형평형이 많아 30평대 이하가 희소합니다. 호갱노노에서 평수 23평~31평 이하로 필터를 적용하니 광교중앙역 인근으로 5개 단지가 나옵니다. 참고로 광교신도시에서 25평은 광교호반베르디움과 광교자이더클래스(구, 광교상록자이)밖에 없어서 이 단지의 25평은 하방이 단단합니다.ㅏ 

 

검은색 아르데코는 노인복지주택이라 제외하면 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 포함 4개 단지뿐입니다. 그런데 나머지 3개 단지는 모두 임대에서 분양전환된 아파트로 브랜드 등을 고려했을 때 그렇게 선호되는 단지는 아닙니다.

 

광교신도시에서 30평 브랜드 단지는 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트가 유일하며, 중앙역 인근에서 34평 브랜드 아파트도 자연앤자이힐스테이트와 광교중흥 S클래스 밖에 없습니다. (사실, 자연앤자이힐스테이트도 LH와 힐스테이트가 함께 한 것이고, 중흥도 힐스테이트와 브랜드 면에서는 비교가 안되지만요)

 

3) 합리적 분양가, 현재기준 마진 6억 이상의 투자 가치

	힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 <계약취소분>	힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 <무순위 1차>
분양가	7.743억	9.362억
발코니확장비	0.039억	0.053억
유상옵션(시스템에어콘포함)	0.09억	0.116억
총 분양가	7.872억	9.531억

 

기본분양가와 발코니 확장비 및 유상옵션 등을 합한 가격이 위와 같습니다. 유상옵션은 이미 선택되어진 것이라 변경불가의 조건으로 분양받을 수 있습니다. 자, 그럼 이제 주변 시세 살펴볼게요!

 

 

	30평	34평
힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 (24년식/211세대)	7.782억	9.531억
광교센트럴뷰 (13년식/701세대)	12.3억	13.3억
광교더리브 (13년식/637세대)	10.4억	11.2억
광교에듀포레 (14년식/224세대)	10.7억	12억

 

어떠신가요? 10년 이상 신축 + 브랜드 + 지하로 지하철역이 연결되는 초역세권의 아파트가 몇억씩 더 저렴합니다. 당연히 좋아 보입니다. 그래도 마진을 계산해 볼까요?

 

 

세대수가 비슷한 광교에듀포레를 기준으로 계산을 해보면 다음과 같습니다. 

	광교에듀포레	힐스테이트광교중앙역퍼스트
연식	2024년식	2014년식
광교중앙역과의 거리	도보 1분	도보 10분
브랜드	힐스테이트	LH

 

1)  힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 30평 마진 계산

제일 먼저, 연식을 기준으로 광교에듀포레 30평 10.7억 × 1.5% × 10년 = 12.3억입니다. 여기에 교통편의성 마진 1억을 더하고, 브랜드마진 1억을 더하면 14.3억입니다. 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 30평 분양가가 7.872억이니 약 6.5억의 마진이 생깁니다. 

 

 2) 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 34평 마진 계산

광교에듀포레 34평 12억 × 1.5% × 10년 = 13.8억입니다. 여기에 교통편의성 마진 1억을 더하고, 브랜드마진 1억을 더하면 15.8억입니다. 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 34평 분양가가 7.872억이니 약 6.3억의 마진이 생깁니다. 

 

4) 이의 8초 개교 예정! 초품아 단지가 된다

 

힐스테이트 광교중앙역 퍼스트의 현재 배정 초등학교는 산의초등학교인데요. 현재 광교 융합타운에 이의8초,중을 준비한다고 합니다. (초등학교만 들어오는 것이 아니고 초등학교와 중학교가 함께 있는 형태)

 

이의 8초가 개교한다면 초품아 단지가 되기 때문에 가치는 더 좋아질 것입니다. 

 

아쉬운 점이 있다면?

모든 것이 완벽해 보이지만, 아쉬운 점이 있습니다. 바로 세대수인데요. 총 211세대 밖에 되지 않습니다. 보통 500세대는 넘어야 관리비 등에 있어서 유리한 측면이 있는데, 적긴 합니다. 

 

그런데 관리비 10만 원 더 낸다고 6억 마진 포기하실 건가요? 게다가 이 6억 마진은 세대수도 고려된 것입니다. 

혹시, 4층, 5층이 맘에 걸리신다면 위의 사진 한번 봐주세요. 아래 상가층이 있어서 4,5층도 그렇게 저층 아닙니다.  다만, 상가소음 및 냄새는 있을 수 있는 점 고려하셔야 합니다. 

 

청약 추천 대상은?

• 수원에 거주할 수 있는 신혼부부
• 수원에 거주할 수 있는 1~2자녀 부부
• 수원에 거주할 수 있고 부부만 함께 생활하시는 노인부부

마진이 많이 예상되는 단지이지만, 실거주의무가 있기 때문에 실거주를 하지 못한다면 그림의 떡이 됩니다. 게다가 평수가 작은 평형이기 때문에 신혼부부 혹은 유치원 어린아이가 1~2명 정도 있는 부부가 거주한다면 좋을 것 같네요. 아이들이 학교에 입학할 때쯤이면 이의 8초도 개교를 할 테니까요

 

또한 바로 앞에는 정형외과, 한의원, 피부과 등 병원들이 대거 포진해 있어서 자녀들이 떠나고 부부만 생활하시는 노인부부들도 거주하시기 편할 것 같습니다. 지하철, 마트, 병원 등 모든 편의시설이 반경 500미터 안에 다 있으니까요.