힐스테이트 등촌역 합리적인 분양가인가?

지난번에는 안양 아크로 베스티뉴 분양가의 적정성에 대해 알아보며 다른 지역과 비교해서 살펴보았습니다. 이 방법은 지역 간의 우선순위가 어느 정도 머릿속에 그려져 있어야  하기 수월합니다. 지역 간 급지 차이를 잘못선택해서 비교하면 잘못된 판단을 하게 됩니다.
 

합리적인 아파트 가격 비교하는 법 ( 안양 호계동 아크로 베스티뉴 )

<지난 포스팅 - 궁금하신 분들은 한번 보시길 추천드립니다>
 

1. 같은 지역 내에서 비교하는 방법

- 장점 : 해당지역에 반드시 살아야 하는 사람들에게 유용

- 단점 : 정확성은 떨어질 수 있음

 
이에 이번 포스팅에서는 부동산에 입문하시는 분들도 쉽게 비교할 수 있는 방법을 공유하고자 합니다. 그것은 바로 입지를 공유하는 "같은 지역의 다른 아파트와 비교하는 방법"입니다. 입지를 공유하고 있기 때문에 지역 간 급지차이를 모르셔도 할 수 있습니다. 급지가 다른 지역의 아파트와 비교하는 방법보다는 간편하지만 해당 지역 전체가 고평가 되었거나 저평가되었다면 정확성이 떨어질 수 있습니다. 하지만 간혹 해당지역에 반드시 살아야 하는 분들이 계셔서 그런 분들께는 유용할 것이라 생각됩니다. 

 

2.  비교하고자 하는 아파트 인근의 아파트를 선택합니다. 

- 가급적  같은 조건의 아파트를 선택 : 브랜드여부, 세대수는 비슷한 것이 좋음

청약하는 아파트 인근의 아파트가 한 두단지가 아닌데 어떤 것을 선택해야 할까요? 조건이 비슷해야 비교하기 편할 것입니다. 그중에서도 "브랜드여부와 세대수"는 가급적 비슷한 것이 좋습니다. 연식에 따른 차이는 비교하기 쉬운 반면 세대수나 브랜드여부(선호브랜드인지, 중소기업의 브랜드인지, 하이앤드인지 여부) 그리고 지하철 역과의 거리 등은 가격으로 환산하기에 각 단지마다 조건이 천차만별이라 일괄적으로 말씀드리기 어렵습니다. 
 
그럼 어제 1순위 청약을 한 힐스테이트등촌역을 예시로 알아보도록 하겠습니다. 힐스테이트등촌역에 대한 일반적인 내용은 이전 포스팅에서 확인해 보시면 되겠습니다. 
 

힐스테이트 등촌역 1순위 청약 마감, 나였다면 청약했을까? 계약률 확인 필요합니다.

힐스테이트 등촌역 호갱노노에서 찾아보기

 

힐스테이트등촌역과 비교할 아파트로 제가 선택한 것은 목동롯데캐슬위너와 목동롯데캐슬마에스트로입니다. 힐스테이트등촌역 주변 태진아름아파트 등의 다른 아파트 보다 조금 떨어진 목동롯데캐슬을 선택한 것은 브랜드때문입니다. 힐스테이트는 대기업브랜드인데 반해 태진아름은 그렇지 않아서 선호도가 같지 않기 때문입니다. 조금 떨어져 있지만 브랜드선호도에서 비슷한 위치이고, 등촌역을 이용하며, 역과의 거리도 대동소이합니다.

 

또, 한 단지만 하는 것보다 몇 개를 해보는 것이 확률적 측면에서 유리합니다. 그래서 2단지를 선택해 보았습니다. 제가 살펴본 결과 이 세 단지를 비교하는 데 있어 가장 중요한 것은 초등학교와 연식이었습니다. 힐스테이는등촌역은 초품아인데 반해 목동롯데캐슬위너와 목동롯데캐슬마에스트로는 힐스테이트등촌역과 같은 초등학교(등촌초)로 배정되지만 그 거리가 상당합니다. 왕복 7차선의 큰길까지 건너며 도보 15분 정도를 가야 합니다. 초등학생이 걷는다면 더 걸릴 수도 있을 것입니다. 목동롯데캐슬 아파트들이 목동학원가와 살짝 가깝다는 장점이 있지만 학원은 선택가능, 초등학교는 선택불가라는 면에서 초등학교가 더 중요해 보입니다.
 
연식에 있어서 힐스테이트 등촌역은 2026년 10월 입주예정, 목동롯데캐슬위너는 2005년 6월, 목동롯데캐슬마에스트로는 2019년 4월입니다. 제가 지난 상승장에서 경험한 바에 의하면 34평 기준 연식이 10년 정도 차이가 나면 1억씩 차이가 났었습니다. (100% 맞는 것은 아닙니다.. 제 경험상....) 또한 세대수 차이도 반영해야 합니다. 사람들은 기본적으로 최소 300세대 이상 기본 500세대 이상을 선호하기 때문입니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다. 

3. 표를 작성하여 청약하는 아파트의 분양가를 계산해본다.

 - 한 곳만 하지 말고 여러 아파트를 비교하여 분양가 스펙트럼을 결정한다. 

	목동롯데캐슬위너 (1067세대)	힐스테이트등촌역 (543세대)	힐스테이트등촌역의  합리적 가격 예상
24년12월기준 전용84	약 12억	13.5~14.4억
입주년도	2005년 6월	2026년 10월 예정
힐스테이트등촌역과 연식차이로 발생하는 가격 격차	힐스테이트등촌역보다 2억  마이너스	목동롯데캐슬위너보다 2억 플러스	12억 + 2억
초등학교 거리 여부로  발생하는 가격 격차	힐스테이트등촌역보다  5000만원 마이너스	목동롯데캐슬위너보다 5000만원 플러스	12억 +2억 +5000만원
단지규모로 발생하는  가격격차	힐스테이트등촌역보다 3000만원 우세	목동롯데캐슬위너보다 3000만원 마이너스	12억 +2억 +5000만원 -3000만원
			=  14억2000만원

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	목동롯데캐슬마에스트로 (410세대)	힐스테이트등촌역 (543세대)	힐스테이트등촌역의  합리적 가격 예상
24년12월기준 전용84	약 12억5000	13.5~14.4억
입주년도	2019년4월	2026년 10월 예정
힐스테이트등촌역과 연식차이로 발생하는 가격 격차	힐스테이트등촌역보다  5000만원 마이너스	목동롯데캐슬마에스트로보다 5000만원 플러스	12억5000만원 + 5000만원
초등학교 거리 여부로  발생하는 가격 격차	힐스테이트등촌역보다 5000만원 마이너스	목동롯데캐슬마에스트로보다 5000만원 플러스	12억5000만원 + 5000만원 +5000만원
단지규모로 발생하는  가격격차	비슷	비슷	12억5000만원 + 5000만원 +5000만원 + 0
			= 13억 5000만원

 
목동롯데캐슬위너보다 단지규모와 연식, 등촌역과의 거리 등의 조건이 더 비슷한 목동롯데캐슬마에스트로와의 비교 산출된 분양가가 더 합리적이라 생각되지만 한 곳만 해서는 안됩니다. 호가이든 실거래가이든 비교 당시 시세를 따라가지 못한 단지가 있거나 오버된 단지가 있을 수 있기 때문입니다. 따라서 여러 아파트를 해보고 그 안에 들어오는 스펙트럼을 찾아야 합니다. 
 
이렇게 제가 비교해 본 결과 힐스테이트등촌역의 분양가 스펙트럼은 13억 중반~14억 초반입니다. 딱 분양가와 일치하는 수준입니다. 이건 분양가에 큰 메리트가 없다는 뜻입니다. 신축 빨로 초반에 치고 갈 수도 있겠지만 언제나 신축은 아닙니다. 가격은 결국에는 입지로 수렴하게 되어 있습니다. 

<힐스테이트등촌역-투시도>

 

4. 힐스테이트등촌역에 대한 견해

지난번 포스팅에서 말씀드렸듯이 힐스테이트등촌역의 분양가는 현재 시장가격입니다. 그런데 혹시 시장가격이 낮아진다면? 분양가는 고정이기 때문에 고분양가가 되는 것입니다. 투자자는 이러한 곳에 들어가지 않습니다. 투자자는 저평가되어 있어 같은 돈을 투자하더라도 향후 더 높은 수익이 나는 곳을 찾아 투자해야 합니다.

또한 제 개인적인 생각으론 지금은 서울을 투자할 때가 아닙니다. 부동산 시장의 긴 흐름에서 봤을 때 지금 서울은 너무 오랫동안 상승만 했습니다. 상승만 하는 자산은 없습니다. 그럼 부동산 접어야 할까요? 이 얘기는 다음 기회에 포스팅하도록 하겠습니다. 

 

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