합리적인 아파트 가격 비교하는 법 ( 안양 호계동 아크로 베스티뉴 )

반포의 원베일리 국민평형 34평이 60억이 넘어갔다고 해서 한참 떠들썩했었습니다. 일반 대중이 보기에 34평 60억은 먼 나라 이야기 같습니다. 나라면 60억으로 저기 안산다 라고 생각하실 수도 있을 것입니다. 왜냐하면 송파구의 잠실 엘스는 27-28억, 강동구의 올림픽파크포레온은 23-24억정도니까요. 같은 34평인데 가격은 천차만별입니다. 왜 그럴까요? 네, 바로 입지와 상품성의 차이 때문입니다.

 

그렇다면 그 가격이 합리적인지 아닌지 어떻게 알 수 있을까요? 제가 사용하는 방법을 아크로 베스티뉴를 통해 알아보도록 하겠습니다. 따라오세요~

 

< 아크로 베스티뉴 투시도 >

1. 비슷한 급지의 지역을 찾아보자

 - 광명, 성남(판교, 분당제외), 하남, 구리

오늘의 주인공 아크로 베스티뉴는 경기도 안양시 동안구에 위치해 있습니다. 분양가가 어느 정도 해야 합리적인 수준일까요? 갑자기 생각하시려면 고민이 되실 것입니다. 저는 이런 경우 안양시 동안구와 비슷한 수준의 지역을 떠올려 봅니다. 제 생각에 안양은 경기도이지만 서울과 붙어있는 경기도로 경기도 지역 내에서는 상위 급지입니다. 비슷한 급지로는 광명이나 성남(분당, 판교제외), 하남, 구리 정도 될 것 같습니다. 

 

<아크로베스티뉴는 행정구역상 호계동이지만 범계역근처로 범계역 생활권입니다. 그래서 아크로베스티뉴에 아파트가 들어선다면 호계동 평균가보다는 높고 평촌 평균가보다 낮은 약 7억 정도라고 생각됩니다. >

 

< 자이 더 헤리티지의 위치도 철산동과 광명동의 평균값인 7억 정도라고 생각됩니다. 아크로베스티뉴와 비슷합니다. 그래서 아크로베스티뉴와 자이더헤리티지의 가격대가 비슷할 것이라고 판단합니다.>

 

 

2. 비슷한 수준의 아파트를 찾아보자

- 아파트 연식, 교통, 학군(초품아, 학원가 등) 등 

비슷한 지역을 선택하셨다면 그 지역 내에서도 비슷한 수준의 아파트를 골라봅니다. 특히 아파트 연식에 따라 가격차이가 나기 때문에 신축이라면 신축과 비교를 해야 합니다. 그리고, 교통 및 학군(초품아여부 및 학원가)도 비교해서 선택해야 합니다. 

 

 

3. 입지 비교를 표를 통해 작성해 본다

예시로 광명만 살펴보겠습니다. 광명에서 아크로베스티뉴와 비슷한 연식의 아파트는 철산역 근처의 철산 자이 더 헤리티지(25년 5월 입주예정)가 될 것 같습니다. 헤리티지는 철산역까지 도보 9분 정도로 아크로 베스티뉴와 비슷하지만 강남역까지 40분, 가산디지털단지까지는 10분, 여의도 30분 정도로 직주근접성 면에서 더 좋은 편입니다. 또한 헤리티지는 초품아 단지입니다. 하지만 아크로라는 말에서 알 수 있듯이 아크로 베스티뉴는 하이앤드 브랜드인 장점과 평촌학원가를 가지고 있습니다. 이를 표로 정리해 보았습니다. 

	자이 더 헤리티지	아크로 베스티뉴	결과
지역	광명시 철산동	안양시 동안구 호계동	비슷
교통	7호선 철산역 도보 9분	4호선 범계역 도보 6분	비슷
직주근접성	강남 40분, 여의도 30분, 가디 10분	강남 40분, 판교 40분, 가디 30분	자이더헤리티지 우세
학군	초품아(도덕초)	평촌 학원가 인근	비슷
브랜드	자이	아크로(하이앤드)	아크로 베스티뉴 우세

 

 

직주근접성에서 자이 더 헤리티지가 우세한 면이 있지만 아크로 베스트뉴는 하이앤드 브랜드의 장점이 있습니다. 나머지는 비슷하다고 생각합니다. 어느 부분에 가중치를 두는지에 따라 다르겠지만 두 아파트만 놓고 봤을 때 가격은 비슷해야겠습니다. 

 

 

4. 가격을 비교해 본다.

	자이 더 헤리티지	아크로 베스티뉴
34평 저층	약 12억 3000만원	약 14억 5000만원
34평 (저층제외)	약 13억	약 15억 7000만원

 

어떠신가요? 내가 꼭 안양에 살아야 한다라는 분을 제외하고 아크로 베스티뉴를 선택할 이유가 있을까요? 물론, 안양 구축밭의 신축이라 희소성은 있을 수 있고 노후도시특별법의 선도지구가 인근에 선정이 되어 이주수요도 있을 수 있지만 이주는 아직 한참 멀었습니다. 그래서 제 생각은 조심스레 현재 가치에서는 투자매력도는 없다입니다.

 

한 지역만 해보지 마시고 제가 해본 것처럼 하남, 구리, 성남도 해보시면 더 잘 이해가 되실 것입니다. 아크로 베스티뉴는 11월 27일 당첨자가 발표되었고 12월 9일부터 11일까지 정당계약기간이라고 합니다. 계약이 어떻게 되는지 지켜봐야겠습니다. 계약률에 따라 현재 부동산 시장의 분위기도 알 수 있을 테니까요. 

 

 

 

다시 말씀드리지만, 저는 그냥 개인 투자자일 뿐입니다. 모든 투자는 개인의 생각으로 하시고 그 책임도 개인에게 있습니다. 모두 성공하는 투자자 되시길 바라겠습니다.