구 방배삼익, 아크로리츠카운티 청약해도 될까요? 마진은 얼마일까요?

지난 포스팅에서 방배동을 예시로 급지를 확인하는 방법에 대해 살펴 보았습니다. 부동산은 살이 있는 생물과 같아서 어제의 가격은 오늘과 다르고 오늘의 가격이 내일을 보장해주지 않는다는 것을 방배동이 입증시켜주었습니다. 방배동은 과거 부촌에서 변화의 흐름을 타지 못해 지난 상승장에서 많이 오르지 못했습니다. 앞으로 방배동에 많은 변화가 예상되는 만큼 예전의 명성을 찾았으면 좋겠습니다. 
 

1분만에 지역 간 급지 확인하는 방법, 어렵지 않아요 (호갱노노와 아실 활용)

< 방배동을 통해 알아보는 급지 구분하는 방법>
 
 
자, 이제 방배 아크로 리츠카운티의 분양가가 합리적인지 확인해보겠습니다. 

< 방배 아크로리츠카운티 >

1. 분양하는 아파트 (아크로리츠카운티)의 입지 확인

 - 장점 : 분양가상한제적용, 강남권 직주근접유리

 - 단점 : 도보20분 내외의 초등학교 배정

< 방배역을 중심으로 많은 곳에서 재개발이 진행중입니다. 방배5구역은 디에이치방배로 이미 분양했으며 방배13구역, 14구역 15구역 등이 줄줄이 분양 예정입니다. >

 
방배 아크로 리츠카운티는 방배삼익아파트가 재건축하여 지어지는 아파트로서 방배역까지는 도보 7분정도 소요될 것으로 보입니다. 방배역은 서울 주요 일자리 중 탑티어의 자리를 가지고 있는 강남역과 지하철 3정거장 차이로 직주근접성이 매우 좋다 할 수 있습니다. 하지만 배정되는 초등학교가 도보로 20분정도 떨어진 방일초등학교로 초등학교 저학년이 걸어가기엔 힘들다는 점은 아쉽습니다. 아크로라는 하이앤드 브랜드를 가지고 있으며 총 707세대, 2027년 10월에 입주예정입니다. 
 

2. 아크로 리츠카운티와 가격을 비교하고자 하는 아파트를 선정합니다.

- 서초동의 서초그랑자이 : 방배동 근접위치, 빌라가 많다는 유사환경

- 방배동의 방배그랑자이 : 바로 옆에 위치, 실거래가 있는 신축

- 방배동의 디에이치방배 : 같은 동네, 비슷한 시기에 분양한 곳

 
방배동은 대한민국에서 최상위권 입지로서 방배동과 비교할 만한 곳은 많지 않습니다. 개인적인 생각으로 방배동은 서초동과 비슷한 면이 많습니다. 서초동은 방배동 옆에 위치한 곳으로 직주근접성이 유사하면서도 방배동과 비슷하게 빌라가 많은 지역이기 때문입니다.

그리고 분양하는 단지 바로 옆에 위치한 신축 방배그랑자이와도 비교해 보겠습니다. 실거래가가 있고 입지를 공유한 곳이기 때문에 비교해보기 좋습니다. 또 얼마전에 방배동에서 분양한 디에이치방배도 비교해보도록 하겠습니다. 서초구는 분양가상한제가 적용되는 지역으로 분양시기와 입지가 비슷해서 분양가를 비교하기 용이하기 때문입니다.
 
지난 포스팅에서 말씀드렸다시피 여러 아파트와 비교를 해서 분양가 스펙트럼을 설정하는 것이 적당한 분양가를 찾기에 더 좋은 방법이라고 하였습니다. 

합리적인 아파트 가격 비교하는 법 ( 안양 호계동 아크로 베스티뉴 )

 
 

3. 비교테이블을 작성해 본다. 

	방배 아크로리츠카운티	서초그랑자이
24년 12월기준 전용84 가격		33억
연식차이	27년 10월	21년6월	33억 + 6000만원
초등학교와의 거리	방일초 도보 20분내외	서이초 초품아	33억 + 6000만원 -1억5000만원
직주근접성	강남역 도어투도어 20분	강남역 쓰세권	33억 + 6000만원 -1억5000만원 -2억
브랜드	하이앤드 아크로	대기업 브랜드 자이	33억 + 6000만원 -1억5000만원 - 3억 +1억
			31억 1000만원

 
 

	방배 아크로리츠카운티	방배그랑자이
24년 12월기준 전용84 가격		30억
연식차이	27년 10월	21년 7월	30억 + 6000만원
초등학교와의 거리	방일초 도보 20분내외	방일초 도보 25분내외	30억 + 6000만원 + 2000만원
브랜드	하이앤드 아크로	대기업 브랜드	30억 + 6000만원 + 2000만원 + 1억
			31.8억

 

	방배 아크로리츠카운티	디에이치방배
24년 12월기준 전용84 가격		22억
연식차이	27년 10월	26월 8월	22억 + 0
초등학교와의 거리	방일초 도보 20분내외	방배초 도보 6분	22억 - 1억
세대수	707세대	3064세대	22억 - 1억 + 5000만원
			21억 5000만원

 
3개 단지와 비교해 보니 21억5000만원~31억8000만원의 스펙트럼이 나왔습니다. 너무 스펙트럼이 넓지 않나요? 그런데 가만히 보면 디에이치방배 분양가와 비교하여 나온 21억 5000만원은 시장가와 차이가 있습니다. 왜냐하면 서초구는 분상제 적용지역이라 디에이치방배는 분양가상한제를 적용한 단지이기 때문입니다. 디에이치방배를 빼고 보면 31억1000만원~31억8000만원의 스펙트럼이 생깁니다. 
 
그런데 실제 분양가격은 21억7000만원 정도 됩니다. 위에서 언급했든이 아크로 리츠카운티도 분양가 상한제가 적용되었기 때문에 디에이치방배처럼 분양가가 눌린 것입니다. 그래서 분양가상한제를 적용받은 아파트의 경쟁률은 쎄기 마련입니다. 현 시점 가격 대비 마진은 9~10억 정도 된다고 보시면 되겠습니다. 
 

4. 과연 나라면 청약할 것인가?

- 실수요자라면 청약 ok

- 투자로는 비용이 너무 많이 필요해서 망설여짐

 
현 시점대비 마진이 꽤 높습니다. 그렇다면 저라면 청약을 할까요? 일단 먼저 말씀드리자면 저는 서울거주자가 아니라 청약을 할 수 없습니다. 그럼에도 투자자는 고민해봐야 합니다. 만약 제가 가점이 높은 실수요자라면 청약했을 것입니다.
 
하지만 저는 투자자입니다. 투자자도 거주할 아파트는 필요하기 때문에 실거주집으로 고민해 볼 수도 있겠으나, 저는 서울에 실거주할 수 없는 상황이라 못하는 것입니다. 가점도 낮아서 당첨 가능성도 없지만 말입니다. 그리고 한가지 더 청약을 하지 않는 중요한 이유가 있습니다. 지금 작성한 테이블은 비교했던 아파트들의 가격을 기준으로 작성된 것으로, 현시점의 가격이 변화가 없거나 최소한 더 떨어지지 않을 것이라는 가정하에 마진을 계산한 것입니다. 하지만 저는 지금 서울의 아파트 가격에 확신이 없습니다. 그래서 조금 더 두고보는 것입니다. 남들이 주저할 때 투자해야 큰 돈을 번다고는 하지만 저는 잃지않는 투자를 원합니다. 지금은 청약할 시기가 아니라고 저는 생각합니다.