지금 부동산 스터디 하기 좋은 이유

동트기 전이 가장 어둡다 
투자자는 외로워야 한다

 

예전에는 이 말을 실감하지 못했는데, 요즘은 정말 많이 실감하고 있습니다. 가장 어두운 시기, 동트기 전, 아무도 관심 가지지 않을 시기, 그 시기에 투자를 해야 큰돈을 벌 수 있습니다. 

 

1. 주식과 부동산

혹시 주식하시나요? 부동산에 관심 있으신 분들은 보통 주식은 잘 안 하시는데요. 저는 주식에도 살짝 관심이 있습니다. 사실 주린이죠. 주식한 지 3년 정도밖에 되지 않았으니까요. 주식과 부동산은 상당히 다른 자산인데 비슷한 면도 있습니다.  주식도 가만히 보면 계속 오르기만 하는 종목은 없습니다. 보통 어느 정도 올랐으면 조정이 있기 마련입니다. 오르는 듯하다 다시 오르지 못하고 어느 정도 가격을 다지는 구간이 반드시 생기더라는 겁니다. 사람들이 그 가격을 받아들일 준비가 돼야 하기 때문이죠. 실적도 봐야 하고 향후 가이던스도 확인하면서 지금의 주가가 적절한지 확인해 가야 하기 때문입니다. 

 

주식과 부동산이 다른 점도 있습니다. 주식에서 주도주는 매번 바뀝니다. 한번 주도주였다고 영원히 주도주가 되지 않습니다. 하지만 부동산시장에서 서울 부동산은 아직까지는 만년 주도주입니다. 물론, 서울 내에서는 엎치락뒤치락하는 게 있을 수 있지만 그리 차이가 크지 않고, 다른 지역과 비교해서 보면 서울 부동산은 확실히 주도주라 할 수 있습니다. 이것이 주식으로 돈 벌었다는 사람보다 부동산으로 돈 번 사람이 더 많은 이유 중 하나라고 생각합니다. 

 

2. 1~2년 부동산 전망

현재 서울 몇몇의 초고가주택은 신고가를 계속 갱신 중입니다만 앞으로 우리나라 부동산 시장은 어떻게 될까요?  흔히 말하는 갭메우기처럼 그 온기가 옆으로 퍼질까요? 어떤 분들은 20~30% 폭락하신다는 분도 계시고, 어떤 분들은 상승 초입이다라고 하시는 분도 계십니다. 어떻게 될까요? 저는 큰 그림에서 횡보를 예상하고 있습니다. 

 

3. 횡보를 예상하는 이유 = 부동산 스터디 최적기

- 실물경제와 서울 부동산시장과의 괴리

다음은 지표누리에서 가져온 2013년부터 2023년까지 1인당 국민총소득의 변화입니다. 2013년에는 1인당 국민소득이 2998만 원이었는데, 2023년은 3703만 원이 되었습니다. 2013년 대비 2023년 국민소득은 23.5% 상승했습니다. 

1인당 실질 국민총소득으로 검색창에서 1인당 국민소득으로 나오는 금액과는 살짝 차이가 있습니다.

 

그에 반해 2013년 대비 2023년 서울아파트는 얼마나 올랐을까요? 예상 한번 해보시고 봐주세요~

2013년 서울아파트 가격지수가 77이고,  2023년 서울아파트가격은 160.2로 2배 넘게 올랐습니다. 이것은 서울평균입니다. 서울 최상급지는 더 많이 올랐을 것입니다. 

 

뉴스에서 흔히 말하는 요즘 경기가 좋다 혹은 안 좋다의 의미는 실물경제입니다. 그 나라의 GDP, 1인당 국민소득 등으로 측정해 볼 수 있습니다. 하지만 주식이나 부동산 등의 시장은 투기성 재화시장이라고 합니다. 이는 시세가 바뀔 것을 예상하여 차익을 얻기 위해 거래가 이루어지는 시장입니다. 첫 번째 1인당 국민소득 차트는 실물경제이고 두 번째 서울부동산가격지수는 투기성 재화시장을 대표하는 차트입니다. 

 

원래 실물경제는 주가나 부동산 등의 투기성 재화시장의 속도를 따라가지 못하는 것이 일반적이기는 합니다. 경제성장률이 2% 오를 때 부동산은 20~30%씩 오르기도 하니까요. 하지만 이를 보고 뒤늦게 투기성 재화시장에 돈이 몰리면서 시중의 돈이 빠르게 투기성재화에 흘러들어 가고 거품이 생기고 거품이 꺼지면서 붕괴가 일어나는 게 한 사이클입니다. 부동산은 그렇게 2021년 말 고점을 찍고 2022년 거품이 꺼지게 된 것입니다.

 

하지만 거품이 꺼졌다고 바로 상승하지는 않습니다. 주식과 마찬가지로 바닥을 다지는 시기가 필요하다 생각합니다. 왜냐하면 위 2개의 차트에서 볼 수 있듯이 1~2년안에 실물경제와 투기성재화시장의 격차가 좁혀지려면 급격한 부동산 가격의 하락 혹은 급격한 국민소득의 상승, 두 가지 경우의 수가 있는데 둘 다 현실적이지 않습니다. 부동산가격이 급격하게 하락하기엔 금리인하기에 들어섰습니다. 현재로선 우리나라에서 전쟁이 일어나거나 경제위기가 발생하는 등 어떤 경제적 큰 충격이 있지 않은 이상 부동산이 급락할 이유는 사실 찾기 힘듭니다. (만약 급락한다면 그때는 매수 시그널이라고 생각합니다 = 실거래가보다 20%정도 싼 급매도 매수입니다.) 그래서 저는 실물경제가 더 성장하고 투기성 재화시장은 시간의 조정을 받으며 격차를 좁혀나갈 것이라 예상하는 것입니다. 

 

그렇기 때문에 지금 남들이 부동산 폭락한다고 하며 떨어져 나갈 때 이럴 때일수록 더 공부해야 합니다. 공부를 하더라고 제대로 해야 합니다. 왜냐하면 모든 부동산이 오르는 것은 아니거든요. 주식도 안오르는 애는 계속 안 오릅니다. 또 같은 돈을 투자하더라고 나중에 수익률 면에서 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 내가 투자할 수 있는 돈에서 최대의 효과를 낼 수 있는 절호의 찬스의 시간이 "지금"입니다. 

 

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지금도 동트기 전, 어두운 새벽에 있는 투자대상이 있을 것입니다. 그것이 무엇인지 찾는 것이 투자자의 숙명 같습니다. 그것으로 저는 지금 00000을 생각하고 있습니다. 무엇일까요? (정답은 아래 글)

 

2024.12.17 - [재테크/부동산] - 부동산 스터디 어디를 해야 할까? 똘똘한 한채 정답인가요?

부동산 스터디 어디를 해야 할까? 똘똘한 한채 정답인가요?

 

<어두웠다 해가 뜨기 직전에 투자를 해야하는게 투자자의 숙명입니다.>