광주 전남 청약 최소 4천만원 수익 기대! 광주첨단2지구 사랑으로 부영 투자 분석

오늘 청약홈에 들어가서 살펴보다 재미있는 분양을 발견했습니다. 다들 관심 없으실 거 같은데, 제가 보기엔 광주 및 전남지역에 사시는 분들에게는 좋은 기회 같습니다. 한번 살펴볼게요! 

한 줄 요약

광주 및 전남지역에 거주하시면 무주택자 가운데 저축총액이 적은 분들은 꼭 한번 넣어보세요!! 최소 4000만원 수익 가능합니다. 

광주의 기본정보

단지를 분석하기에 앞서 기본적으로 광주에 대해 알아야 하겠지요?

 

1) 광주의 위치 및 급지 분석

 

 

광주는 동구, 남구, 서구, 광산구, 북구 등 5개의 구로 나뉘어 있습니다. 그리고 언급한 순서대로 구별 평단가가 형성되어 있습니다. 위치는 위 지도를 통해 확인해 보시기 바랍니다. 

 

2) 북구, 신용동의 가치

 

 

그중에서 오늘 우리가 분석할 광주첨단2지구 사랑으로 부영은 가장 낮은 급지인 북구에 위치해 있습니다.

 

하지만 광주는 구별 급지보다 동별로 보는게 더 합리적입니다. 특히 광주 광산구의 수완지구는 광주의 신도시로 광산구 평단가로 보면 가치를 판단하기 어렵습니다. 

 

광주첨단2지구 사랑으로 부영도 신용동에 위치한 단지로 최하급지 북구에 있지만 북구에서는 중흥동 다음으로 평단가가 높은 지역입니다. 

 

특히, 북구는 140만 광주인구 중 40만 명 이상이 거주하는 광주의 대표적인 거주지입니다. 즉, 실수요가 탄탄한 곳이라 생각하시면 됩니다. 

 

3) 광주의 미분양 및 공급물량 체크

 

 

지방의 미분양이 상당하다고 합니다. 따라서 지방에서 실거주로 매수하시는 분들도 반드시 해당지역의 미분양추세는 확인하면서 매수를 준비하셔야 합니다. 

 

다행히 광주는 향후 공급도 적당하고 미분양도 적은 편이네요. 광주의 공급은 정말 큰 오차 없이 일정하기로 유명합니다. 

 

광주첨단2지구 사랑으로 부영 청약해도 될까?

자, 이제 본격적으로 분양하는 단지를 살펴보겠습니다.

1) 분양가 확인 : 사랑으로 부영의 가격경쟁력

 

제가 일부분만 가져왔는데요. 어? 이상하죠? 그동안 봐왔던 입주자모집공고문의 분양가와 모양새가 다릅니다.

 

사랑으로 부영에서 눈치채셨을 수도 있는데요. 부영은 대표적인 민간임대기업입니다. 즉, 아파트를 짓고 임대를 하여 수익을 얻고 나중에 분양전환하여 또 수익도 얻는 기업이죠. 

 

이번 분양하는 것은 임대 후 분양전환했을 때 분양전환을 하지 않은 세대를 일반공급으로 분양하는 것입니다. 따라서 현재 임대로 살고 있는 사람들의 임대계약기간이 남아있는 경우가 꽤 있습니다. 임대인 퇴거일을 확인해 보시면 아시겠지만 각각 다 다릅니다. 하지만 모두 25년도 안에 퇴거합니다. 

 

그럼 내가 동호수를 선택할 수 있을까요? 그건 안됩니다. 평형 선택은 되지만 그 안에서 동호수는 무작위로 결정되며 그에 따라 입주일정을 맞춰야 합니다. 

 

즉, 당첨된 동호수가 현재 공실로 아무도 거주하지 않는 세대라면 25년 3월 13일~4월 13일 안에 입주를 해야 합니다. 하지만, 예를 들어 현재 임차인인의 퇴거일이 25년 8월인 세대가 당첨이 된다면 입주는 그 일자에 맞춰해야 하는 것이죠. 

 

제일 중요한 가격을 한번 볼까요?

전용 60 기준으로 층에 따라 다르지만 가장 비싼 것이 2억 정도입니다. 전용 84는 2억 9000만 원이 가장 높은 금액이네요. 

 

2) 시세비교 : 현재 매매가와 주변단지와 비교

 

광주첨단 2단지 사랑으로 부영은 이미 2020년에 분양전환을 하여 거래가 가능한 세대들이 있습니다. 따라서 현재의 시세를 확인할 수 있는데요. 대략 매매가는 2억 4000만 원이고 전세는 2억 정도입니다. 분양가가 곧 전세가이네요. 오우~

 

 

그런데 바로 옆의 한양수자인리버뷰의 전용 59는 3억 4000만 원입니다. 한양수자인리버뷰 전용 59에서 걍뷰가 가능한 전용 59도 있지만 안 보이는 곳이 더 많습니다. 또한 사랑으로 부영 코앞으로 광주 2호선 역이 29년 개통 예정입니다. (미뤄질 순 있지만요) 어떠신가요?

 

3) 합리적인 분양가 예측

 

위 지도는 바로 옆 영산강 건너편에 있는 광산구 산월동에 있는 첨단부영사랑으로 단지들입니다. 이미 분양전환이 완료된 곳이죠.

 

부영아파트는 임대아파트라는 인식이 강해서 보통 분양전환이 된 이후에도 브랜드에서 밀리기 때문에 주변시세보다 살짝 덜 받는 경우가 많습니다. 어느 정도 될까요?

 

호반리젠시빌은 32평이 2.7~2.9억인데 반해 부영사랑으로는 2.5억~2.6억 정도 됩니다. 대략 8~10% 정도 낮게 시세가 형성되는 듯하죠? (연식이 비슷합니다)

 

그렇다면 오늘의 주인공 광주첨단 2단지 부영으로 사랑 단지도 주변시세의 10% 할인된 가격에 수렴한다고 예상할 수 있습니다. 

 

4) 투자 수익성 분석 : 최소 4000만 원 기대 가능

구분	매매가	마진
광주첨단2단지 사랑으로부영 현시세	2억 4000만원	4000만원
광주첨단2단지 사랑으로부영 분양가	2억
산월동으로 예상해본 시세 (주변시세대비 90%)	한양수자인리버뷰의 90% 3억 4000만원의 90%= 3억600만원	1억600만원

 

현재 광주첨단 2단지 사랑으로 부영의 매매가격은 2억 4000만 원 정도 됩니다. 따라서 당첨만 된다면 단기적으로는 4000만 원 수익이 예상됩니다.

 

하지만 계속 보유를 추천드립니다. 향후 적어도 3억 600만 원 정도까지는 갈 수 있지 않을까 생각되기 때문입니다. 이는 주변시세대비 판단한 가격으로 주변시세가 바뀐다면 변동될 가능성은 있습니다. 하지만 현재 지방부동산시장이 좋은 편이 아니기 때문에 현재 가격이 높다고 생각되지는 않아 충분히 가능성 있어 보입니다. 

 

청약 시 꼭 알고 있어야 할 사항

청약을 하려면 일정이나 조건을 알아야 하겠죠?!

 

1) 전매제한 및 거주의무 없다

 

전매제한과 거주의무가 없습니다. 즉, 당첨 후 바로 전세를 두셔도 된다는 의미입니다. 현재 전세가 2억이기 때문에 분양가와 같습니다. 말로만 듣던 무피투자입니다. (실제로는 취득세 등 조금은 필요합니다. )

 

2) 당첨자선정방식은 저축총액이 많은 순이다

 

당첨자 선정방식에서 살짝 당황하실 수도 있는데, 이는 국민주택으로 공공분양에 해당합니다. 따라서 청약가점이 아닌 청약저축금액의 총액이 많은 순으로 당첨이 결정됩니다. 

 

3) 추천대상은 저축총액이 많지 않은 무주택자이다. 

 

이 단지는 국민주택으로 현재 무주택이고 입주 때까지 무주택을 유지해야 합니다. 하지만 많은 분들의 관심이 없는 듯합니다. 이럴 때가 기회입니다. 따라서 현재 광주에 거주하시는 무주택자분들 중에 주택청약종합저축액이 많이 않은 분들은 한번 도전해 보셔도 좋지 않을까 싶습니다. 물론 자금계획을 세우시고요.