부산 연제구 신규 분양 : 거제역양우내안애아시아드 분양가 분석과 완판가능성

오늘 부산에서 분양모집공고가 난 단지가 있습니다. 부산에서 선호하는 지역인 연제구인데요. 가격은 살짝 비싼 감이 있어서 경쟁률이 치열할 것 같지는 않습니다. 그래서 초기계약률은 높지는 않을 것 같아요. 하지만 결국에는 완판 될 것이라고 예상합니다. 이유가 궁금하시다면 차근차근 읽어보시실 추천드립니다. 

 

한 줄 평 : 분양가는 다소 높지만, 결국 살아남는다

거제역양우내안애아시아드
전용84분양가	7.785억~8.585억
주변시세로 본 적정분양가	7.2억~8억

 

 

분양가가 저렴하진 않아 초기분양률은 높지 않을 것이다. 하지만, 1년 내 완판할 것으로 예상합니다. 

 

분양가 분석전 : 부산 지역 분석

먼저, 부산 전체에서 ->연제구-> 거제동-> 거제양우내안애아시아드 순으로 시야를 좁혀가며 살펴볼게요!

 

1) 부산의 구별 위치

 

부산입니다. 부산은 제2의 도시로 여러 개의 구로 구성되어 있습니다. 꽤 크죠. 그중에서 사람들이 선호하는 곳은 해수동입니다. 해수동이란 해운대구, 수영구, 동래구를 의미합니다. 그리고 실거주로 많이 거주하는 곳이 부산진구와 금정구 북구 정도 된다고 보시면 됩니다. 

 

2) 부산 구별 급지 

 

사실 연제구는 크지 않습니다. 하지만 위치는 꽤 좋죠. 그래서 평단가는 나쁘지 않습니다. 

 

위 4분면표는 부동산지인-지역분석입니다. 오른쪽으로 갈수록 매매가가 높아져서 상위급지입니다. 수영구-해운대구-동래구 순입니다. 그리고 연제구네요. 

 

3) 부산 연제구 동별 급지

 

연제구에는 거제동과 연산동밖에 없습니다. 거제동은 연산동보다 높은 수준이네요. 연제구 내에는 비교할 만한 동이 없어서 연제구와 붙어있는 동래구의 급지를 살펴보고 동래구안에서 거제동의 수준을 살펴볼게요. 

 

 

 

동래구의 가격별 급지입니다. 명륜동이 가장 비싸고요. 온천동-사직동-수안동 순서로 급지가 내려오네요. 

 

이 중에서 거제동의 평단가는 25년 2월 기준 1474만원으로 사직동보다는 아래에 있지만 수안동보다는 비싼 수준입니다. 자, 이렇게 연제구 거제동의 수준을 파악했으니 단지 분석으로 가보겠습니다. 

 

거제역양우내안애아시아드 분양가, 적절한가

입주자모집공고문을 일부 캡처해서 사용하지만 혹시 안보이시는 분들은 다운로드하여보시길 바라겠습니다. 아래 링크걸어두었어요!

 

혹시, 링크 들어가셔서 못 찾으시는 분들은 청약홈-청약일정 및 통계에서 25년 2월 24일을 보시면 거제역양우내안애아시아드가 보이실 거예요. 그걸 클릭하면 입주자모집공고문을 다운로드하실 수 있습니다. 

 

1) 분양가 확인

평형	분양가	발코니확장비	총 매가
전용67	5.9억~6.6억	3300만원	6.23억~6.93억
전용73	6.3억~7.1억	3520만원	6.652억~7.452억
전용75	6.9억~7.7억	3520만원	7.252억~8.052억
전용80	7.2억~8억	3850만원	7.585억~8.385억
전용84	7.4억~8.2억	3850만원	7.785억~8.585억

 

 

거제역양우내안애아시아드는 전체 가구수가 168세대밖에 되지 않는데 평형을 5개로 쪼갰어요. 가장 일반적인 전용 59(24평형)도 없고요. 가격비교 하기 힘들게 하기 위함이거나 아님 틈새시장을 노린 거나.. 둘 중 하나겠죠 ㅎㅎ

 

그냥 얼핏 보기엔 저렴해 보이는 분양가는 아닙니다. 주변 시세 한번 확인해 볼까요?

 

2) 주변 시세 확인

주변의 시세는 같은 동인 거제동과 살짝 위인 사직동에서 신축 중심으로 비교해 보겠습니다. 

 

<쌍용더플래티넘거제아시아드>

	쌍용더플래티넘거제아시아드	거제역양우내안애아시아드
연식	23년 1월	26년 9월 예정
세대수	482세대	168세대
전용84	7.1억	8.5억

 

 

거제양우내안애아시아드는 동해선과 부산 3호선 초역세권이고 쌍용더플래티넘거제아시아드보다 3년 정도 신축입니다. 초등학교와의 거리는 두단지 모두 고만고만합니다.

 

거제역양우내안애아시아드는 세대수가 살짝 밀리는 단점이 있지만 2개 지하철역이 지나는 초역세권입니다. 대신 1.4억이 더 비쌉니다. 이게 1억 이상의 값어치가 있을까요? 쌍용더플래티넘거제아시아드도 역에서 먼 것은 아니라서요. 

 

거제동에서는 거센자라고 불리는 거제센트럴자이도 인기가 있는데요. 18년식 34평이 6.7억 정도입니다. 거제역양우내안애아시아드와 8년 연식 차이인데 1.8억 차이가 나죠. 거센자도 2개 노선 초역세권이고 무엇보다 학교가 가깝습니다. 

 

<쌍용더플래티넘사직아시아드>

	쌍용더플래티넘사직아시아드	거제역양우내안애아시아드
연식	20년2월	26년 9월예정
세대수	1064세대	168세대
초등학교	여고초 도보3분	남문초 도보15분
전용84 매가	9.3억	8.5억

 

 

단순 가격으로만 보았을 때 쌍용더플래티넘사직아시아드는 연식이 6~7년 정도 더 오래되었는데 가격은 8000만 원이 비쌉니다. 하지만 사직동은 부산에서 꽤 선호하는 지역입니다. 또한 초등학교만 보더라도 쌍용더플래티넘사직아시아드는 거의 초품아 수준이죠. 

 

게다가 학원가를 볼까요? 사직동의 학원가는 부산에서 알아주는 곳입니다. 쌍용플래티넘사직아시아드 앞으로 학원가가 형성되어 있습니다. 초등학교 거리와 더불어 충분히 1억 정도의 가치가 있다고 판단됩니다. 

 

3) 주변시세로 본 적정 분양가

사직동과 거제동은 부산에서 보기 드물게 도로도 넓고 학원가가 잘 형성된 곳으로 학부모들이 선호하는 곳입니다. 하지만 거제역양우내안애아시아드는 세대수가 사실 너무 적죠. 300세대만 돼도 좋았을 텐데 200세대 이하의 단지는 관리비가 다른 곳과 상당히 차이가 나거든요.

 

또한 거제동은 사직동보다는 아래급지이고 주변의 거제동의 시세로 보아 발코니확장비포함 7.2~8억 정도가 적당하지 않을까 싶네요. 

 

초기계약률 낮아도 결국 완판 가능한 이유

분양가가 썩 합리적으로 보이지는 않아 초기계약률이 좋을 것 같지는 않습니다. 하지만 결국에는 완판이 될 텐데요 이유를 살펴볼게요. 

 

1) 부산의 공급 부족이 미치는 영향

 

 

부동산지인에서 살펴본 향후 부산의 공급물량입니다. 부산은 제2의 도시로 인구가 줄어들고 있다고는 하지만 300만이 넘는 도시입니다. 그만큼의 수요는 있죠. 

 

하지만 향후 공급물량을 보시면 25년부터 계속 감소 추세에 있습니다. 특히, 연제구는 계속 부족입니다. 게다가 신축에 대한 수요는 계속 있을 것인데요. 새롭게 들어오는 신축이 없다면 지금 짓고 있는 아파트가 제일 신축이 되겠죠. 

 

2) 정부의 지방부동산 정책 예상 : 건설경기 활성화 방안

 

부산의 미분양을 볼까요? 2010년 지방미분양이 정점을 찍었을 때보다는 적지만 그래도 지금의 미분양이 적은 편은 아닙니다. 하지만 공급물량이 줄어들고 있기 때문에 이 미분양들이 신축이 되어 결국에는 해결될 것이라 생각되는데요. 가장 큰 이유는 정부의 정책입니다. 

 

이는 25년 2월 13일 자 기사입니다. 정부에서 다음 주 19일 지방미분양대책을 포함한 건설경기활성화대책을 내놓겠다고 예고했는데요. 건설업계에서 요구한 것은 취득세와 양도세 등의 세제감면입니다. 

 

이러한 정책이 나오면 차츰 투자자들의 시선이 서울수도권에서 지방으로 천천히 이동할 것이라고 예상합니다. 투자자는 돈이 되는 곳으로 이동하니까요. 그렇게 된다면 아마도 신축, 즉 지금의 분양권부터 움직일 것입니다. 

 

기타 분양 일정

 

• 특별공급 접수일 : 25년 2월 24일 (월)
• 일반공급 1순위 : 25년 2월 25일 (화)
• 일반공급 2순위 : 25년 26일 (수)
• 당첨자 발표일 : 25년 3월 3일 (수)

재당첨제한과 거주의무가 없습니다. 전매제한은 6개월로 보통 당첨자발표일을 기준으로 합니다. 

 

분양 평수를 세분화하여 168세대 인데 7타입이나 있습니다. 특공에서 미달이 되면 일반공급으로 이월됩니다. 

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청약 해? 말아? 라고 고민이 되신다면,,저는 일단은 정부의 정책을 보고 결정한다고 말합니다. 하지만 제가 부산에 사는 실거주 사람이라면 안할 거 같아요. 아파트가 이것만 있는 것은 아니니까요. ㅎㅎ