미분양·입주폭탄 터지는 대전, 롯데캐슬 더퍼스트 청약하면 손해일까

대전에서 다음 주에 청약이 있습니다. 흠... 포스팅할까 말까 고민하다 포스팅합니다. 포스팅의 목적은 "청약하면 안 된다"의 의도를 가지고 있습니다!
 

대전 부동산시장, 지금 어떤 상황인가

중요한 얘기부터 먼저 말씀드리겠습니다. 현재 지방의 부동산시장이 좋지 않음은 부동산에 어느정도 관심만 있으시면 다 아실 텐데요. 대전도 그러합니다. 
 

1) 대전 미분양 수치, 2008~2009년과 유사하다

 

 
혹시 대전의 미분양 아파트가 궁금하신 분들은 위 링크를 확인해 보시면 됩니다. 지방의 미분양 단지는 시청홈페이지에서 확인할 수 있는데요. 대전은 대전광역시-행정정도-도시주택정보를 클릭하시면 도시주택정보로 이동하는데요. 건축주택-자료실에서 '미분양'을 검색하시면 매달 미분양 단지를 공지하고 있습니다. 
 
위 차트는 아실-아파트미분양추이입니다. 현재 대전의 미분양 수치가 2008~2009년 지방 미분양의 정점을 찍었던 시절과 유사합니다. 하지만, 문제는 더 있습니다. 
 

2) 앞으로 예정된 공급물량 또한 많다

 
호갱노노-분양 탭의 대전지역인데요. 온통 붉은 표시입니다. 빨간집은 분양예정 또는 분양된 아파트입니다. 분양된 것도 있지만 앞으로 분양예정인 것도 엄청 많죠. 특히, 오늘 포스팅에서 다룰 동구 쪽에 분양이 몰려있음을 알 수 있습니다. 현재 미분양도 많은데 공급도 많다??
 

 
아실-공급물량-대전의 차트입니다. 2026년 잠시 주춤할 뿐 25년, 특히 27년은 입주가 엄청많습니다. 오늘 포스팅에서 다룰 대전롯데캐슬퍼스트도 27년 11월 입주예정입니다. 이렇게 신축아파트가 대규모로 입주를 하게 되면 매매값은 물론 전세값도 하향추세입니다. 
 
그럼 자세히 포스팅 해보도록 하겠습니다. 청약은 넣지 않더라도 공부는 해야 하니까요!
 

롯데캐슬 더퍼스트 분양가, 적정한가?

대전 롯데캐슬 더퍼스트의 분양가의 적정성에 대해 살펴보려면 먼저 기본적으로 대전에 대해 알아야 합니다. 천천히 알아볼게요!
 

분양가분석 1단계 : 지역의 급지를 나눠본다. 

 
대전은 세종특별자치시의 오른쪽 지척에 있습니다. 세종과 대전의 유성구는 상당히 가까운 편입니다. 실제로 유성구 사람들이 세종으로 많이 이동해서 유성구의 집값이 한동안 고전했던 적도 있습니다. 
 
세종은 유성구, 서구, 중구, 동구, 대덕구 이렇게 5개 구로 구성되어 있습니다. 지도에서 구별 위치 확인하셨죠? 오늘의 주인공은 동구에 위치해 있습니다. 
 

 <대전의 급지는 어떨까요?>

 
부동산지인-지역분석 탭에서 가격을 기준으로 보는 4분면표입니다. X축은 매매가격, Y축은 전세가격을 의미합니다. 따라서 오른쪽으로 위치할수록 매매가격이 높은 1 급지임을 알 수 있습니다. 
 
유성구가 1 급지이고 그 아래로 서구-중구-동구-대덕구 순으로 내려옴을 알 수 있습니다. 동구는 4 급지 정도 되며 대덕구와 고만고만합니다. 
 

 
이제 대전광역시 동구를 동별로 살펴볼까요? 오늘 분석할 대전롯데캐슬 더퍼스트는 가오동에 위치합니다. 동구에서 중간정도 되는 급지네요.

 
 자세히 보이지 않아 평단가 표를 가져왔습니다. 가오동은 25년 2월 기준 평단가 908만 원입니다. 위아래로 대성동과 용운동이 있네요. 동구의 탑은 대동으로 평단가는 1310만 원입니다. 
 

분양가분석 2단계 : 모집공고문에서 분양가를 확인한다.

 
일반분양에는 전용59와 전용 74만 있네요. 전용59를 기준으로 6층이상은 4억 1260만 원입니다. 음...
 

발코니 확장비는 전용 59 기준 1400만 원~1530만 원입니다. 분양가와 합하면 4억 2660만 원~4억 2790만 원이네요. 이 정도가격이면 어떤 걸까요? 
 

분양가분석 3단계 : 주변의 시세를 확인한다. 

비교할 단지 찾을 때 주의점
분양권 상태인 단지	부동산에 전화해서 반드시 실거래가를 확인해야 한다. (다운계약인 경우도 많음)
입주한지 4년이내 단지	입주장일 때는 원가치보다 낮게 평가되고 입주가 끝나면 매물이 없어 원가치보다 높게 평가되는 경우가 있어 가격혼동이 생길 수 있다.

 
이젠 비교할 만한 단지를 찾아야 하는데요. 여기서 몇 가지 주의점이 있습니다. 보통 컨디션이 비슷한 단지를 찾다 보니 가장 최근에 분양했거나 최근 입주한 단지들을 찾을 수도 있는데요. 상황에 따라 다를 수도 있지만 이는 가격비교가 부정확할 수도 있습니다. 왜 그럴까요?
 

1) 비교단지 찾을 때 주의사항 및 해결책

최근 분양한 단지의 실거래가를 확인하실 때는 실거래가보다 반드시 부동산에 전화를 해서 확인해야 합니다. 다운계약을 쓰는 경우도 많기 때문이죠.
 
또한 입주한 지 4년이 안된 단지, 특히 2년이 안된단지는 이미 입주장이 끝나서 매물이 없기때문에 가격이 정확하지 않습니다. 또한 입주하는 시기에는 대량 매물이 나와서 원 가치보다 매매가가 떨어지는 경우도 있죠.
 
따라서 위와 같은 단지는 가격왜곡이 있을 수 있습니다. 따러서 이들은 제외하고 최소한 입주한지 4년 이상된 단지를 찾는 게 좋습니다. 
 

2) 대전롯데캐슬 더퍼스트의 비교단지 : 대동이스트시티 1단지

	대동이스트시티 1단지 전용59	대전롯데캐슬더퍼스트 전용59
매매가(분양가)	3억7000만원	4억3000만원
입주연식	18년 11월	27년 11월
지하철역	대전1호선 대동역 도보3분이내	도보로 이용가능한 지하철역 없음
초등학교	대전신흥초 초품아 도보1분	천동초 도보17분

 
자, 이제 대전롯데캐슬 더퍼스트와 비교할 단지를 찾았습니다. 대동이스트시티 1단지입니다. 입주연식을 제외한 모든 면에서 뛰어난 대동이스트시티1단지 전용 59는 3억 7000만 원으로 롯데캐슬퍼스트보다 6000만 원이 더 쌉니다.
 
포스팅 초반 동구 분석에서 기억하시겠지만 대동은 동구의 1 급지입니다. 동구의 1급지 대동보다 비싼 가오동?? 흠....
 
보통 급지가 비슷할 때 연식 10년당 10%의 가격차이가 발생한다고 말씀드렸습니다. 급지가 비슷하지는 않지만 동급지라 가정하고 10년 정도 차이가 나면 대전롯데캐슬 더퍼스트는 4억 1000만 원 내외여야 합리적인 가격입니다. 
 
그런데 대동보다 급지가 좋지않은데 4억 3000만 원이요????? 과연.,, 청약을 할까요?
 

분양가분석 4단계 : 비슷한 시기에 분양한 단지의 경쟁률은 확인해 본다.

청약은 분위기라는 것이 있습니다. 따라서 앞에 분양했던 단지의 분위기를 한 번 살펴보는 것도 괜찮습니다. 또한 대전은 현재 미분양도 많고 공급예정도 많다고 했습니다. 그럼 앞서 분양한 것들이 분양이 잘 되었을까요? 한번 확인해봐야 합니다. 
 

 
대전광역시 중구 대흥동에서 분양한 대전르에브스위첸의 전용 59 분양가는 4억 2900만 원이었습니다. 그런데 경쟁률 1.12:1이었네요.
 

 
앞서 살펴봤듯이 중구는 동구보다 상위급지이고요. 그중에서 대흥동의 평단가로 25년 2월 기준 1018만 원으로 가오동보다 높은 지역입니다. 
 
즉, 대흥동 대전르에브스위첸2단지는 오늘 분석하는 가오동 대전롯데캐슬 더퍼스트보다 상위급지인데 비슷한 가격에서 분양했을 때 경쟁률이 1.12대 1이 나왔습니다.
 
음... 그렇다면 롯데캐슬 더퍼스트에 청약하는 사람들이 있을까요?
 

한마디 평 : 청약이 위험하다.

저의 개인적인 소견이라는 것을 먼저 말씀드립니다. 대전 동구 가오동 대전롯데캐슬 더퍼스트는 가오동 2 구역 재건축단지로 현재 가치에 비해 비싸게 분양하기 때문에 저라면 청약하지 않을 것입니다. 
 
또한 현재 대전은 미분양도 많고 앞으로 예정된 공급물량도 많기 때문에 조심해야 하지 않을까 싶습니다. 이렇게 조합원들이 욕심내서 무리하게 분양하면 미분양이 계속 쌓일 텐데요..
 
이런 그림(지방 미분양이 쌓이는)이 제가 앞으로의 예상하는 그림이기는 합니다만 이 글을 보시는 분들은 청약을 안 하셨을 면 좋겠습니다. 휴..