토지거래허가구역 해제시 예상되는 시나리오

저는 정치를 잘 모를뿐더러 잘 모르기 때문에 잘 언급하는 편은 아닌데요. 오세훈 서울 시장의 횡보가 심상치 않습니다. 홍준표 의원만 대권도전선언을 했을 뿐 오세훈 시장은 대권에 대해서는 아직 조심스러운 입장입니다. 하지만 저는 오세훈 서울시장을 보면 이명박 전 대통령이 종종 떠오릅니다. 서울시장이었을 적 청계천복원, 버스전용차로제 등의 업적을 업고 대통령에 당선되었기 때문입니다. 
 
어제 오세훈 서울시장께서 토지거래허가제 전면 해제를 추진한다고 얘기했습니다. 제 오해일 수도 있지만 차기 대권을 염두에 둔 행동은 아닌지 생각이 들더라고요. 저는 정치색은 없는 사람으로서 토지거래허가제가 해제되었을 때 예상되는 변화를 한번 생각해 봤습니다. 
 

토지거래허가제란

토지거래에 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 또는 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 국토부장관 및 시장이 지정하는 제도
거래당사자는 토지의 이용목적과 규모, 가격등을 명시하여 관할 시군구에 허가 신청을 받아야 함 

서울시청홈페이지 : 토지거래허가제도에 대해 자세히 알아보러 가기

 

토지거래허가제 해제 될까

서울시 토지거래허가구역 해제 본격 추진 보도자료 확인하러 가기

오세훈 서울시장이 토지거래 허가구역 해제를 본격추진한다는 기사가 어제자로 나왔습니다. 지난해 12월 서울역사박물관에서 진행된 서울시 "토지거래허가제도의 효율적인 운영방안 모색을 위한 시민토론회"에서 이창무 한양대 교수가 토지거래 허가구역의 효과는 점점 미미해진다고 발표한 결과를 반영할 것일까요? 

토지거래허가구역 효과 미비하다는 시민토론회 기사로 바로가기

하지만 지난여름 서울부동산이 갑자기 불타오르자 오세훈 서울시장은 신고가 지역을 예의주시하고 있다면서 토지거래허가구역확대를 검토하겠다고 했습니다. 

24년 8월 ; 오세훈 "신고가 지역 예의주시, 토허제 확대검토"기사로 바로가기

제가 지금 오세훈 서울시장이 자꾸 말을 바꾼다고 언급드리는 것이 아닙니다. 오세훈 서울시장은 정치인으로서 지금 당장 대선을 위해서 혹은 진심으로 토허제의 효과미비를 이제 와서 깨달은 탓으로 토허제 해제를 추진할 수도 있지만 만약 대통령이 된다면 입장이 달라질 것이 뻔하기 때문입니다. 그때는 그냥 정부입장이 되는 것입니다. 
 
또한, 저는 과연 헌재에서 탄핵이 통과될까 싶기도 해요. 통과가 돼야 대선이 있을 텐데요. 정치는 잘 모르지만요. 

토지거래허가지역 확인하는 방법

토지이음으로 바로가기

위 사진은 토지이음에서 토지거래허가구역만 표시한 것입니다. 토지이음은 국토부에서 관리하는 사이트로 용도 등을 확인할 때 토지대장 다음으로 가장 신뢰도 있는 곳입니다. 토지이음에 들어가셔서 왼쪽의 토지거래계약에 관한 허가구역을 클릭하시면 위 사진처럼 나옵니다.
 

토지거래허가구역 해제 시 예상되는 변화

다들 아시겠지만 희한하게 반포만 토지거래허가구역이 아닙니다. 혹자는 정치인들이 많이 살아서라고도 하는데, 설마 그럴까 싶어요. 하지만 조금 의심스러운 것은 사실이죠. 

아실에서 여러 단지 비교하러 가보기

위 사진의 왼쪽은 아실-여러 단지비교하기에서 토지거래허가구역이 아닌 반포동과 토지거래허가구역인 대치동의 가격변화를 과거부터 보여주는 것이고, 오른쪽은 토지거래허가구역이 아닌 한남뉴타운4구역의 신동아아파트와 토지거래허가구역인 성수전략정비구역의 강변임광아파트의 가격변화를 보여주는 것입니다. 
 
먼저 반포동과 대치동 비교그래프를 보니 어떤 생각이 드시나요? 반포동이 대치동보다 약간 상위에 있긴 했지만 대치동이 토허제로 묶인 2021년을 기점으로 반포동과 격차가 벌어지는 게 보이시나요? 오른쪽의 한남뉴타운의 신동아아파트와 성수전략정비구역의 강변임광아파트도 강변임광아파트가 계속 우위에 있지만 2021년부터는 토지거래허가구역이 아닌 신동아아파트와 가격이 유사해짐을 알 수 있습니다. 
 
즉, 토지거래허가제로 비토지거래허가구역이 과도하게 올랐거나 혹은 토지거래허가구역이 눌린 것이겠죠. 그렇다면 토허제가 해제되면 어떻게 될까요?
 

1) 토허제였던 곳의 상승

토지거래 허가구역으로 눌려있던 곳의 가격이 튀어 오를 수 있습니다. 벌써 대치동에는 문의가 오고 있다는 기사들이 나오고 있습니다. 

토허제 기대, 대치동 아파트값, 한파 뚫고 상승세 기사 확인하러 가기

2) 토허제의 반사이익을 받았던 곳은 주춤 

토지거래허가구역이 아니라 반사이익을 얻었던 곳이 잠시 주춤할 수 있습니다. 대표적인 곳이 반포동이겠습니다.
 

3) 최상급지 신고가 갱신 및 정부의 재규제

세 번째는 약간 조심스럽습니다만, 토허제가 해제되면 토허제로 눌렸던 곳이 가파르게 오르고 이를 추후 정부에서 다시 규제할 가능성이 있다고 생각합니다. 이 과정에서 영끌을 해서 무리하게 주택을 구입한 사람들이 생기면 이것이 나중에 문제가 되지 않을까 염려스럽기는 합니다. 
 
결론은 영끌은 절대 안 된다입니다. 저는 탄핵과 대선 등 여러 가지 변수가 있지만 부동산은 그 나름대로 사이클이 진행될 거라고 생각하거든요. 제 생각이 맞을지 어떨지는 지켜봐야겠습니다. 

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아래 영상은 서울시에서 제공하는 "규제풀어 민생살리기대토론회"의 풀버전입니다. 토지거래허가구역에 관한 내용은 17분부터 나오고 있으니 한번 보셔도 좋을 것 같습니다.