대구 미분양 확인법 & 두류센트레빌더파크 분양가 분석: 이 가격이면 중구가 답

대구에서 2월 마지막 주에 분양하는 단지가 있습니다. 지주택이고 일반분양물량이 52 가구로 많지도 않거니와 택도 없는 분양가로 포스팅할까 말까 고민하다 공부차원에서 포스팅합니다. 대구 미분양이 어느 정도 되는지도 함께 체크할게요!
 

대구 미분양 현황 및 단지 확인법

 

 
대구는 워낙 유명한 곳이라 미분양 먼저 확인하고 갑니다. 그런데 대구의 미분양주택은 어디서 확인할 수 있을까요? 대략적인 수는 아실이나 부동산지인 등의 부동산앱에서 확인가능하지만 정확한 단지명은 나와있지 않습니니다. 불가능한 걸까요?
 
대구광역시 홈페이지에 들어가셔서 분야별 정보-도시주택-자료실을 클릭하신 후 '미분양'을 검색하시면 월별로 미분양주택을 정리하여 올려줍니다. 위 사진이 그중 일부인데요. 단지명도 확인할 수 있습니다. 
 
이 사진은 24년 12월 기준으로 작성된 것인데요. 달서구는 오히려 증가했네요.. 오늘 살펴볼 곳도 달서구인데요;;;; 

대구의 위치 및 기본안내

 
대구는 상당히 큰 도시입니다. 그리고 특히 대구분들은 대구부심이 있는 거 같아요. 본인고향을 엄청 사랑하시더라고요. 그만한 이유가 있겠죠?
 
대구의 대장은 단연코 수성구입니다. 행정구역상 중구, 남구, 서구, 동구, 북구, 달서구, 군위군이 있습니다. 하지만 부동산을 볼 때는 군위군보다는 경산을 대구의 일부로 보는 게 일반적입니다.
 
군위군은 아파트 단지가 거의 없고 23년에 행정구역상 편입된 곳이거든요. 대신 경산은 경산시이지만 수성구에 바로 붙어있을 뿐 아니라 지하철로도 연결되어 있어 경산시 중산동은 평단가가 대구와 함께 움직입니다. 
 

대구 지역 분석

대구는 꽤 큰 지역입니다. 차근히 한번 봐보세요~

1) 대구 구별 분석

 
부동산지인-지역분석 탭에서 대구를 설정하고 가격으로 설정을 했습니다. X축은 매매가, Y축은 전세가로 X축의 오른쪽으로 갈수록 평단가가 높은 상급지입니다. 달서구는 동구보다는 살짝 아래고 북구보다는 높은 중하위권이네요. 
 
역시 수성구가 1 급지이고 중구가 바짝 따라붙었습니다. 중구는 대구의 구도심으로 동성로 로데오거리가 있는 곳입니다. 서울로 치면 중구나 종로구쯤 되겠네요. 따라서 아파트가 많지 않고 있는 아파트도 오래된 것들이 많습니다.

 
중구는 위치가 상당히 좋지만 전세가격이 높지 않기 때문에 대구의 휘청휘청 부동산시장에서 가장 변화가 적은 곳입니다. 그래서 위의 그래프를 보시면 대구 부동산시장이 흔들릴 때면 중구가 수성구를 바짝 따라잡더라고요.ㅎㅎ 하지만, 현재 중구는 신축들이 들어오고 있어요.
 
앞으로 대구에서 변화가 기대되는 곳 중 한 곳입니다. 
 

2) 달서구 동별 급지 분석

 

 
달서구는 대구에서 중하위권 급지이지만 거래량은 상당히 많은 곳입니다. 대구의 구별 거래량을 보면 달서구가 단연 탑입니다. 그다음으로 수성구와 북구입니다. 
 
달서구에서 오늘의 분석단지인 두류센트레빌더파크는 두류동으로 달서구에서는 꽤 높은 급지임을 알 수 있습니다. 가장 선호동은 대천동이고 그 아래로 감삼동과 두류동 유천동 죽전동이 무리를 이루고 있습니다. 
 
하지만 달서구에서 가장 선호단지는 월배택지지구입니다. 월성동쪽이 실거주 선호도가 높아 거래량이 많습니다. 따라서 시세가 좋지 않을 때도 그나마 거래가 있는 곳입니다. 
 

3) 대구의 공급물량은 어느 정도?

 
부동산지인-수요/입주 탭에서 대구의 입주물량입니다. 앞으로 하락추세이기는 하지만 그동안 초과공급된 물량이 많았고, 대구는 재건축 재개발이 활발한 지역으로 앞으로 인허가물량도 많다고 알고 있습니다. 꼭 확인해보서야 합니다. 
 
오늘 두류센트레빌더파크는 달서구로 24년 공급이 2배 이상 많았고 25년에도 적지 않습니다. 이후 줄어드는 추세이나, 입주를 코앞에 두고 분양하는 것이라 투자로 들어가는 것은 굉장히 위험해 보이긴 합니다. 
 

4) 대구의 미분양 수치는?

 
중요합니다. 미분양수치요. 특히 대구는 널리 알려져 있는 곳입니다. 2008년~2010년 지방미분양사태와 비하면 나은 편이고 현재 하락추세에 있지만 방심할 수는 없습니다. 실거주 이외에 투자로 아직 들어가기엔 위험한 곳입니다. 정부의 정책이 필요해 보입니다. 오늘 정부가 다음 주 지방미분양대책을 예고했는데, 기대해 봅니다. 
 

두류센트레빌더파크 분양가 : 적절할까

1) 분양가 분석

 

 
자, 전용 59의 분양가가 5억 3000만 원~5억 8000만 원 정도입니다. 전용 78은 7억~7억 5000만 원 정도 되고요. 발코확장비는 따로 받지 않습니다. 그나마 다행이네요.
 
입주가 25년 4월 예정이기 때문에 계약금 10%는 5%씩 나눠서 내고 잔금 90%를 계약일로부터 30일 이내 내야 합니다. 계약일이 25년 3월 17일~19일까지로 잔금은 4월 16일~18일 안에 치러야 하는 조건이네요.
 
그럼 주변의 시세를 볼까요?
 

2) 주변 시세 살펴보기

	두류센트레빌 더시티	두류역서한포레스트	남산롯데캐슬센트럴스카이
위치	이번 분양단지 바로 옆, 두류동	두류동	중구 남산동
연식	22년 12월	25년 1월 입주중	21년 8월
매매가	전용59 4억4000만원 전용84 5억7000만원	전용59 4억 전용84 6억	전용59 5억4000만원 전용84 7억4000만원

 

 
제가 호갱노노에서 필터로 걸러봤습니다. 두류센트레빌더파크와 비슷하게 평수는 30평 이하, 연식은 5년 이하, 세대수 1000세대로 했습니다. 그랬을 때 위 지도가 나왔는데요. 주요 단지는 위 표로 정리해 두었습니다. 
 
이번 분양하는 두류센트레빌더파크 바로 옆에 있는 센트레빌더시티가 3년 전에 입주했는데 전용 59의 가격이 4억 4000만 원입니다. 그런데 두류센트레빌더파크는 5억 3000만 원~5억 8000만 원에 분양합니다. 1억이 더 비쌉니다. 이 가격이면 옆에 전용 84에 갈 수 있습니다. 
 
그런데 저라면 가격에 중구 남산동 남산롯데캐슬센트럴스카이에 갑니다. 4년 정도밖에 차이 나지 않지만 중구는 앞으로 좋아질 일만 남은 곳이거든요. 
 
뭐죠.. 이 가격 실화인가요...?
 

3) 기타 분양 주요 정보

• 특공접수일 : 25년 2월 24일 (월)
• 1순위 청약 : 25년 2월 25일 (화)
• 2순위 청약 : 25년 2월 26일 (수)
• 입주예정일 : 25년 4월 예정

 

 
특공에서 29 가구, 일반공급에서 23 가구 선발하지만 특공에서 미달되면 일반분양물량으로 넘어옵니다. 
 

전용 78에서는 특이세대가 있습니다. 아무래도 지주택 조합원 중에 취소세대가 있는 거 같아요. 103동 1303호와 104동 304호에 선발되시면 위의 옵션은 무조건 계약해야 하는 조건입니다. 
 

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아무래도, 조합에서 이 가격이 무리라고 생각 안 할 리가 없습니다. 52 가구 밖에 되지 않기 때문에 어차피 미분양될 거 가격 높게 책정하고 나중에 할인 분양할 거 같습니다. 전적으로 제 예상입니다.