래미안 원페를라 분양가 합리적인가 : 청약일정도 확인

2025년 서울 강남권에서 첫번째 청약이 나옵니다. 방배6구역의 일반분양인 원페를라인데요. 작년 12월에 청약한 아크로리츠카운티와 같은동네이지만 입지는 살짝 다릅니다. 살펴보도록 할께요~
 

방배동의 위상

 
방배동은 동쪽으로는 서초동을, 서쪽으로는 동작동과 흑석동을, 북쪽으로는 반포동을 접하고 있습니다. 호갱노노 동별평균가격을 보시면 잠원동과 반포동은 넘사벽의 동네이구요. 흑석동은 15.6억, 방배동은 14.1억, 서초동은 13.8억으로 비등비등해 보입니다.
 
하지만 이는 단순 평균으로 흑석동은 한강변에 위치한 아파트들에 한강뷰프리미엄이 붙어서 평균가가 높아졌을 뿐 개별아파트들의 가격은 서로 비교를 해봐야 합니다.

이것은 제가 방배동을 좋게 보는 이유 중의 하나입니다. 현재는 방배동의 위상이 흑석동이랑 비등해보이지만 그동안 빌라가 많았던 탓으로 방배동이 원래 가진 입지의 가치보다 저평가되었다고 생각하기 때문입니다. 그래서 방배동에서 현재 진행되고 있는 재개발이 완성이 된다면 시너지 효과를 내어 지금보다 훨씬 높은 평가를 받을 것으로 생각합니다. 
 

원페를라(방배6구역)의 기본위치

1) 교통

< 삼성래미안 원페를라 홈페이지 캡쳐>

정비몽땅 : 방배6구역의 위치도, 평면도, 단지배치도 확인하러 가기

방배6구역은 2,7호선 이수역과 7호선 내방역 사이에 위치하였습니다. 좋게 말하면 양쪽 모두 이용가능하지만 나쁘게 말하면 초역세권은 아닌 것이죠. 하지만 도보 15분 내외면 지하철역에서 가장 먼 단지라도 지하철역까지 갈 수 있을 듯싶습니다. 

2) 학군

호갱노노에서 원페를라 바로가기 입력

초등학교는 방배초로 초품아는 아니지만 도보 5분 안에 충분히 갈 수 있으며 서문여자 중·고등학교가 지척에 있습니다. 특히 서문여중은 전국상위 10%의 학업성취도를 보이는 우수한 학교로 알려져 있습니다. 대치동이 인근에 있어 아마 고등학생들은 대치동으로 학원을 다닐 것입니다. 대신 그전에 어린아이들이 다닐 학원이나 소규모 집중케어 교습소들은 원페를라를 둘러싸고 있습니다. 방배동 1위 학원가입니다. 즉, 학군에서 상당히 유리합니다. 
 

3) 직주근접성

직주근접은 주거지를 정하는데 굉장히 중요한 요소입니다. 서울 3 도심까지 지하철기준 출퇴근 시간을 체크하면 내방역에서 강남까지는 15~20분, 광화문까지는 35분, 여의도까지는 25~30분 정도 됩니다. 서울 대부분에 1시간 안에 충분히 도달할 수 있는 곳으로 굉장히 상위급지임을 알 수 있습니다. 
 

입주자모집공고일 및 일반분양가

정확한 것은 나와봐야 알지만 현재 입주자모집공고일은 25년 1월 17일(금)로 알려졌습니다. 특별공급 청약접수는 2월 3일(월)이고, 1순위 청약은 2월 4일(화)입니다. 평당 분양가는 방배동 최고가로 평당 6833만 원입니다. 그렇게 되면 전용 84 기준 23억~24억 일 것으로 예상됩니다. (발코니확장비 포함)

래미안 원페를라 분양공고문 확인하러 가기(1월17일 이후)

24년 8월에 분양한 디에이치 방배의 평당 분양가가 6497만 원이었지만 디에이치 방배보다는 위치가 살짝 더 좋기 때문에 그럴만하다고 생각됩니다. 하지만 서초구는 분양가 상한 지역이었기 때문에 디에이치 방배와 비슷한 수준으로 나올 것으로 예상한 사람들은 살짝 비싸게 느낄 수도 있습니다. 이에 주변의 가격과 비교해 보도록 하겠습니다. 
 

비교테이블로 분양가의 합리성 확인하기

원페를라의 일반분양가의 합리성을 따져보기 위해 근처에 위치한 방배현대홈타운, 서초동의 대장 서초그랑자이와 비교해 보도록 하겠습니다. 

	원페를라	방배현대홈타운 1차
25년1월기준 전용84가격	24억	23억
연식차이	25년 11월 입주예정	99년 11월	23억 + 6억
초등학교와의 거리 및 학군	방배초 도보 5분이내 학원가로 둘러싸여있음	방배초 도보 15분	23억 + 6억 +1억
지하철역 접근성	이수역 도보 15분	이수역 도보 3분	23억 +6억 +1억 -1억
브랜드	하이엔드는 아니지만  래미안에서는 하이엔드급에만 붙이는 "원"을 붙임	현대건설	23억 +6억원 +1억 -1억 +1억
합리적 분양가			30억

 

	원페를라	서초 그랑자이
25년 1월 기준 전용84가격	24억	33억
연식차이	25년 11월 입주예정	21년 6월	33억 +1억
초등학교와의 거리 및 학군	방배초 도보 5분이내 학원가로 둘러싸여있음	서이초  초품아	33억 +1억 - 5000만원
직주근접	강남 30분이내 광화문 40분이내 여의도 30분이내	강남역 도보 15분	33억 +1억- 5000만원 -2억
합리적 분양가			31억5000만원

비교테이블을 해보니 30억~31억5000만원 정도의 스펙트럼이 나왔습니다. 그런데 예상되는 분양가는 24억이기 때문에 마진은 있다고 생각됩니다. 

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< 생각정리 >

요 근래 새로 청약하는 아파트의 비교테이블을 작성하면서 느끼는 점이 하나 있습니다. 지난 장에서는 전용 84 기준 10년 정도 연식의 차이가 있으면 1억 정도 차이가 나는 것이 일반적이었습니다. (같은 입지를 공유하고 있다는 가정하에) 그런데 점점 아파트가격이 높아지면서 그 차이가 커짐을 느끼고 있습니다. 
 
그 이유 중 하나는 요즘 새로 신축하는 아파트들의 고급커뮤니케이션에 사람들이 더 많은 가치를 부여하는 것입니다. 수요가 쏠리니 가격이 올라가겠지요.
 
또 하나 더 중요한 것은 아파트 가격이 올라감에 따라 1억이 차지하는 비중이 작아진 것을 꼽을 수 있을 것 같습니다. 즉, 과거 10억 아파트에서 1억은 10%였지만(10년 연식이 발생시키는 가격차이) 가격이 20억으로 오르면 1억은 5%밖에 차지하지 않는 것이죠. 지난 장에서 10년의 연식차이로 10%의 가격차이가 발생하는 것을 느꼈는데, 이를 가격그대로 1억으로 계산했더니 잘 안맞는 느낌이 들었던 것입니다. 그래서 1억이라는 가격으로 계산하는 것이 아니라 비중만큼 계산하는 것이 더 합리적일 것이란 생각이 들었습니다.
 
그래서 앞으로는 기준아파트 대비 10년당 10%의 비율로 계산해 봐야겠습니다. 부동산은 참 생각할 게 많아요. ^^

 

 

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