25년 4월 시행되는 재건축 절차 간소화 : 재건축 상가 투자의 위험성

어제 포스팅에서 신반포 2차 상가 산정비율에 대한 조합원일부 소송에 대한 결과를 통해 재건축상가투자의 위험성에 대해 말씀드렸습니다. 동시에 결국에는 조합의 자율성을 어느 정도는 인정해 줄 수밖에 없다고 저는 조심스럽게 예측도 했었습니다.

 

그래서 혹시 1기신도시 분당 재건축투자를 고려하시는 분들 중에 자금이 넉넉하지 않은 분들이 상가투자를 고려하실 수도 있을 것 같아 꼭 알고 계셔야 할 사항을 포스팅하고자 합니다. 

 

최악의 경우를 알고 있어야 한다. 

재건축 단지 내 상가 투자의 최악의 경우는 단연코 고덕주공 6단지입니다. 고덕주동 6단지는2021년 고덕자이로 탈바꿈했는데요. 처음 재건축을 추진했을 때는 단지 내 상가를 포함하여 통합 재건축을 시도했었습니다. 

 

하지만 진행과정에서 상가의 위치를 두고 상가조합원과 일반조합원들의 갈등이 발생하고, 상가조합원들의 반대가 나오기 시작합니다. 그럴거면 재건축에 동의하지 않겠다는 것이죠. 그래서 재건축이 계속 늦춰지게 되었습니다. 왜냐하면 당시 재건축 법상 아래의 3가지 요건이 모두 맞았어야 했는데요. 그중에서 ①이 문제가 되었던 것 입니다. 즉, 상가동도 하나의 동으로 인식하여 상가조합원의 1/2이상의 찬성이 꼭 필요했는데 이 조건을 맞추기 힘들어진 것이죠. 

① 각 동의 1/2이상 찬성
② 전체 소유주의 3/4이상(765) 찬성
③ 전체토지면적의 3/4 (75%)이상 찬성

 

 

고덕자이의 위치가 궁금하시다면 지도에서 확인하기

 

 

이에 재건축조합에서는 필지분할 소송을 내어 상가 쪽을 따로 필지분할을 하고 재건축을 진행, 2021년 입주하게 됩니다. 그럼 상가는 어떻게 되었을까요? 상가단독으로 진행하기엔 땅의 규모가 작기 때문에 현재까지도 흉물스럽게 남아있고 얼마 전에 경매로 넘어가게 되었다고 합니다. (위 사진 참조)

래미안쏠베뉴의 위치가 궁금하시다면 지도에서 확인하기

이러한 경우는 고덕자이 뿐만 아니라 명일동의 래미안솔베뉴에도 있습니다. 흔하지는 않지만 없는 경우는 아닌 것이죠. 

 

재건축 절차 간소화 도정법 개정안 통과

서울 및 수도권의 공급이 부족하다는 얘기가 지난해 연일 언론에 나왔었습니다. 한 때 재건축, 재개발을 억눌렀었던 탓이겠죠. 이렇게 정부가 과도하게 규제를 하게 되면 나중에 꼭 다른 결과로 부메랑이 되어 날아오게 됩니다. 

 

이에 서울의 공급부족이 집값상승으로 이어질 것을 염려한 정부는 재건축 진행을 촉진시켜 서울의 공급부족을 해결하고자 합니다. 그런데, 기존의 법으로는 재건축의 속도가 붙지 않을 것을 염려한 정부는 도정법까지 개정하였고, 그것이 통과되었습니다. 이에 새로운 개정안은 25년 4월부터 효과가 발휘됩니다. 개정되는 사항 중 오늘 포스팅과 관련된 내용은 다음과 같습니다. 

① 조합설립에 필요한 주민의 동의요율이 70% 하향조정
② 상가소유주의 동의요건은 1/3로 완화

25년 4월부터 시행되는 도정법 개정사항이 정리된 신문기사로 바로가기

개정안을 보시고 어떤 생각이 드시나요? 재건축 상가투자와 연계가 되시나요? 

앞으로 재건축에서 상가는?

포스팅 맨 앞에서 개정전 재건축 동의율 요건에 대해 살펴봤습니다. 개정전에는 상가동에서도 1/2 이상의 동의가 있어야 했기 때문에 적은 지분을 가진 상가의 입김이 크게 작용하였고 이에 휘둘릴 수밖에 없는 구조였습니다. 이로 인해 일반조합원과 상가조합원들 간의 갈등이 일어나는 곳이 많아졌고, 이에 재건축이 지연되자 도정법을 개정해 버린 것입니다. 

 

이제는 상가동의 동의는 1/3이상만 되면 동별요건이 맞춰지게 됩니다. 상가의 영향력이 작아지는 것이죠. 나머지 일반조합원의 동의율도 75%에서 70%로 하향조정되었습니다. 이렇게 되면 상가에게 유리한 산정비율을 주었던 기존의 재건축 조합들은 이를 조정하여 상가 중에서 1/3정도만 재건축 찬성으로 끌어들이면 됩니다. 즉, 대지지분이 크지 않은 상가들은 현금청산 시켜도 사업을 진행시킬 수 있게 되는 것입니다. 오히려 작은 대지지분을 가진 상가조합원에게 조합원분양가로 주택을 주었던 것을 일반분양으로 돌릴 수 있게 되어 사업성이 개선되는 효과도 있을 것입니다. 

 

어떠신가요? 적은 돈으로 쪼개진 상가투자 하실 생각이 드시나요? 특히 지분이 작은 쪼개진 상가투자는 현금청산될 확률이 상당히 높아졌다고 판단되기에 작은 돈이 들어간다고 함부로 들어사가서는 안될 것입니다. 

 

 

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