세종 양우내안애 아스펜 분양가 및 모집공고문 확인 : 청약해도 될까

새해 첫 달에 세종 5권역권에서 분양이 있습니다. 양우내안애 아스펜인데요. 세종은 전국단위청약이 가능한 지역이라 사람들이 관심을 두고 있는 것 같습니다. (호갱노노 검색 1위~)

 

제가 일전에 지방부동산에 관심을 두고 있다고 언급하며 그중에서 부산과 세종이라고 말씀드렸는데요. 지금 청약해도 될지 한번 살펴보겠습니다. 이번 포스팅은 아주 주관적으로 제가 청약할지 말지의 고민 과정을 담은 거라고 생각하시면 됩니다. follow me~

 

세종의 행정중심복합도시 생활권이란

세종의 청약여부를 분석하려면 일명 행복도시(행정중심복합도시의 줄임말)의 생활권을 머릿속에 인지하고 계셔야 합니다. 그래야세종내 다른 지역과 분양가 비교를 할 수 있을 테니까요. 

행복도시의 지구단위계획을 자세히 확인하고 싶으시다면 행복청으로 바로가기

세종은 총 6개의 권역으로 나뉘어져 있습니다. 그중에서 현재 분양하는 5구역을 제외하고 1~4 구역과 6구역은 거의 분양이 완료된 상태입니다. 즉, 5구역의 분양만 끝난다면 더 이상의 분양은 없는 곳입니다. 제가 세종을 좋게 보는 이유 중 하나입니다. 물론, 주변이 논밭이라 계획만 세운다면 언제든 대규모택지지구를 만들 수는 있지만요. 

 

이번에 분양하는 양우내안애 아스펜은 이중에서 5권역에 해당합니다. 그중에서도 5-1 구역입니다. 

 

세종의 급지 나누기

세종 행복도시의 권역별 위치를 머릿속에 넣으셨으면 "여기서 어디가 대장일까" 생각해보셔야 합니다. 이는 지역분석을 할 때도 제일 먼저 하는 일인데요. 대장을 알고 그 뒤로 순서대로 줄을 세워서 급지 차이를 알아야 궁금해하는 단지의 아파트가격이 매수할만한 가격인지 아닌지 확인할 수 있습니다. 

 

부동산지인이 궁금하시다면 바로가기

지난 포스팅까지는 사람들이 가장 많이 사용하는 호갱노노를 통해 급지를 대략적으로 파악하는 방법을 보여드렸는데요. 오늘은 조금 더 확실하게 눈에 보이는 부동산지인을 통해 보여드리도록 할께요. 부동산지인은 호갱노노만큼 많이 사용하는 어플은 아닌데 저는 지역분석을 할 때 자주 사용합니다. 

 

기본적인 개념을 설명해 드리면 다음과 같습니다.

• 원을 반으로 나누어 오른쪽은 전세구요. 왼쪽 원은 매매입니다.
• X축은 매매가격, Y축은 전세가격입니다. 
• 노란색은 보합, 분홍색은 상승, 파란색은 하락을 의미합니다. 

표의 X축에서 오른쪽으로 갈수록 매매가가 높아집니다. 가장 높은 동네는 새롬동이네요. 여기가 대장입니다. 혹시 갑자기 어떤 사유로 그 시기에만 올랐을 수도 있기 때문에 기준일 날짜를 과거로 돌려봐서 계속 새롬동이 대장이었는지 확인합니다. 새롬동은 계속 대장이었네요. 

 

새롬동 아래로는 해밀동, 나성동, 어진동, 보람동이 그 아래급지의 무리입니다. 이후 순서대로 대평동, 다정동, 소담동, 반곡동 등의 순서대로 급지가 형성되어 있습니다. 

 

세종의 1급지 검증하기

 1) 호갱노노에서 동별 평균가격 및 직주근접 확인

호갱노노에서 양우내안애 아스펜 위치 찾아보기

 

위의 호갱노노지도에서 빨간색 별표가 있는 곳이 이번에 청약을 하는 양우내안애 아스펜의 위치입니다. 첫 번째 생활권역을 살펴보셨을 때 양우내안애는 5구역에 속한다고 말씀드렸는데요. 위치가 대략 눈에 들어오시나요?

 

5권역은 이제 막 분양을 하고 개발하려고 하는 곳이기 때문에 기존의 세종생활권을 생각하셨던 분들은 당황스러우실 수도 있습니다. 허허벌판이고 장화 신고 들어갔다가 구두 신고 나올 곳이네요. 

 

보시면 아시겠지만 새롬동과 나성동이 있는 2생활권이 세종에서 가장 선호되는 지역입니다. 2권역 바로 옆에 있는 1권역도 선호되는 지역으로 정부세종청사가 1권역에 있고 2권역에는 세종정부 2 청사가 위치해 있습니다. 즉, 공무원들은 직장이 가까운 근처에 주로 거주하기를 선호할 것입니다. 

 

2) 호갱노노에서 학군 확인

또한 2권역 새롬동에 세종시 1위 학원가가  위치해 있습니다. 직장 가깝고 아이들 공부시키기 편리한  2 권역이 세종의 대장임은 틀림없겠네요. 

 

양우내안애 아스펜의 분양가

양우내안애 아스펜 분양공고문 확인하러 바로가기

양우내안애 아스펜의 분양가가 나왔습니다. 일단 전용84 흔히 말하는 34평 단일평수입니다. 84T는 테라스가 있는 타입으로 이를 제외한다면 대략 6억이라 볼 수 있습니다. (84T는 6억 5천)

가격비교에 앞서 분양공고문을 보고 놀란 것은 계약금 20%이네요?????? 자신감인가요???? 보통 계약금은 10%입니다. 중도금은 대출을 활용하고 잔금 때는 잔금대출을 일으켜서 중도금을 덮어버리는게 보통인데 의외입니다.

 

청약여부 결정하기

1) 호갱노노 필터 활용

• 평형 : 26평~37평이하
• 입주년차 10년 이내
• 세대수 : 600~900 이하

호갱노노의 필터를 사용하여 양우내안애 아스펜과 조건이 비슷한 단지를 추려봤습니다. 필터 조건과 필터결과는 위와 같습니다. 어떠신가요? 세종의 1급지 새롬동에 34평 6억 5천 새뜸마을 2단지메이저시티가 있고요. 2급지정도 되는 보람동에는 5억 6000만 원인 호여울마을 9단지 한양수자인와이즈시티가 있습니다. 

 

양우내안애 아스펜은 5생활권에 위치해 있는데 향후 세종에서 어느 정도 급지가 될지 모르겠지만 모든 편의시설이 몰려있는 2구역을 따라잡기란 쉬워 보이지 않습니다. 

 

입주는 28년 3월로 현재 새롬동과 보람동보다 10년 정도 신축입니다. 그렇다면 제가 지난 포스팅에서 10년의 신축이면 10% 정도의 가격차이가 발생함을 지난 부동산시장에서 느꼈다고 했습니다. 이를 대입해 보면 2급지 보람동  9단지 한양수자인 5억 6000만 원 ×1.1 =6억1600만원으로 발코니확장비를 포함한 지금의 분양가와 일치합니다 

 

그렇다면 5생활권이 보람동과 최소한 같은 급지이거나 상위급지가 될까요? 제생각에는 10년안에는 어려울 것 같습니다. 5생활권이 나쁘다는 것이 아니라 양우내안애 아스펜이 입주를 할 때는 허허벌판이라 전세가도 높게 받을 수 없을 것입니다. 5 생활권의 급지는 모두 입주하고 나서 생각해 볼 문제 같습니다.  

 

2) 계약금만 필요하니 투자비용 대비 수익율이 나오지 않을까?

혹시 양우내안애 아스펜은 계약금 20%만 있으면 되니까 투자대비 수익을 따졌을 때는 좋지 않을까요?라고 질문하실 수도 있습니다. 계약금은 20%로 1억 2000만 있으면 되고 현재 세종의 다른 곳을 투자하려면 위의 사진에서 새뜸마을 2단지 메이저시티에서 보시다시피 최소 3억 5000만 원은 있어야 합니다. (매매 6억 4500만 원 - 전세 2억 9000만 원)

 

하지만, 현재는 분양권상태에서 양도시 양도세중과 있어 분양권거래가 쉽지 않으며, 분양가가 싸지 않기 때문에 피가 붙을지도 의문스럽습니다. 그렇다면 입주까지 들고가야 하는데 입주할 때 5생활권은 허허벌판이라 전세가가 세종의 다른 지역보다 낮을 확률이 매우 높습니다. 그렇다면 그때 전세가격으로 잔금을 덮을 수 없게 되고 나의 돈이 필요합니다. 휴..

 

나의 청약여부는?

아니오~안할께요!