신반포2차 재건축 상가 소송 : 분당 재건축에 영향 미치나

2022년 대통령 선거가 있고 1기 신도시 특별법에 대한 기대가 높아지면서 분당의 호가가 높아졌던 적이 있습니다. 그때 사람들이 대체투자처를 찾으면서 1기 신도시 내 단지 내 상가를 매수하는 사람들이 있었습니다. 왜 재건축을 하는데 상가를 매수했을까요?
 

같은 필지라면 따로 개발행위 거의 불가

필지란 대지를 세는 단위로서 토지를 등록하는 기본 단위입니다. 즉, 같은 필지는 안에서는 개발 행위를 할 때 따로 하는 것이 거의 불가능합니다. "거의"라고 하는 것은 완전히 불가한 것은 아니기 때문입니다. 필지를 다시 구획하면 되는데 이 절차가 간단하지 않고 비용이 꽤 드는 것으로 알려져 있습니다. 따라서 아파트 등의 공동주택을 다시 개발하는 행위인 재건축을 할 때는 같은 필지단위로 하기 마련입니다. 
 

상가의 지분 쪼개기 성행

23년 1기 신도시 특별법이 예상되어 분당의 아파트를 구입하고 싶었던 투자자들은 예상보다 높은 갭차이에 망설이게 됩니다. 재건축이 다가오는 아파트들은 오래되었기 때문에 거주가치는 낮아 전세가는 낮은 반면, 재건축의 기대심리로 매매가가 높아져 전세와 매매가의 차이인 갭이 크기 때문입니다. 그래서 투자자들이 생각해 낸 것이 상가투자입니다. 
 
즉, 재건축이 예상되는 아파트와 같은 필지 안에 있는 단지 내 상가는 필연적으로 아파트와 함께 재건축을 진행할 수밖에 없는데 매매가는 아파트보다 훨씬 낮았기 때문이죠. 더욱이 그런 상가를 매수하여 지분을 쪼개어 파는 투기꾼까지 등장하게 됩니다. 그렇게 되면 투자금이 훨씬 줄어들어 2023년 제가 알아봤을 때도 5000만 원 정도면 상가지분을 매수할 수 있었습니다. 
 

상가 지분쪼개기 금지되나? 신반포 2차

신반포 2차 매물 확인 : 네이버부동산

 
이러한 상가지분 쪼개기에 제동이 걸리는 사건이 연초에 있었습니다. 사건의 진원지는 신반포 2차인데요. 신반포 2차는 원베일리 오른쪽에 위치하여 원베일리만큼 위치가 상당히 좋습니다. 어쩌면 원베일리보다 좋을 수도 있습니다. 왜냐하면 단지의 모양이 한강변을 따라 길게 되어 있어 재건축이 된다면 원베일리보다 한강뷰의 비율이 더 높을 것이기 때문입니다. 
 
 
신반포 2차에서 재건축을 추진하는데 상가도 같은 필지 안에 있기 때문에 상가동도 동별 동의요건인 50% 이상 동의가 필요합니다. 하지만 일반적으로 상가에서 장사 잘하던 사람들이 재건축에 동의할 필요는 없습니다. 재건축하는 동안 장사를 못하게 되어 오히려 손해이기 때문이죠.
 
더욱이 상가는 재건축을 하더라도 주택을 받기 힘든 구조입니다. 주거용이 아닌 것으로 주거용 주택을 분양받기 위해서는 다음의 요건 중 하나를 만족해야 하지만, 사실상 작은 상가를 가진 단지 내 상가주인 분들은 해당이 안 되는 경우가 많습니다.

• 상가를 짓지 않는 경우
• 대지면적이 90㎡ 이상
• 상가의 감정평가액 > 새로 분양하는 조합원주택 최소가액

신반포 2차의 사건내용은 기사를 첨부해 드리겠습니다. 기사에 너무 자세히 나와있어서 제가 따로 포스팅할 필요가 없을 것 같아요. (아래  기사 클릭 )

[재건축 상가 암초]②쪼개기 투기 결말은 '깡통'

 

★ 향후 전망 ★

1) 3심의 결과가 나올 때까지 강남 주요 지역의 재건축 시계는 멈출 것

현재의 사실보다 중요한 것은 앞으로 어떻게 될지에 대한 전망이겠죠. 연초에 나온 것은 1심의 결과입니다. 아마 3심까지 가지 않을까 싶습니다. 이에 신반포 2차의 재개발 시계는 잠시 멈출 것입니다. 하지만, 그 영향은 여기서 끝나지 않을 것입니다. 왜냐하면 산정비율을 0.1로 정해 재건축을 추진하고 있는 곳이 신반포 2차뿐이 아니기 때문입니다. 대표적인 곳이 은마아파트인데요. 은마아파트는 상가조합원들의 반대로 그동안 계속 재건축의 발목이 잡혔던 곳입니다. 그런데 산정비율이 0.1이 아닌 1로 바뀐다면 아마 다시 원점으로 돌아갈 가능성이 큽니다. 
 

2) 분당 1기 신도시 재건축에도 영향

또한, 제가 맨 처음 말씀드렸던 분당의 1기 신도시 재건축도 쉽지 않은 과정으로 갈 가능성이 커집니다. 2023년에 많은 투자자들이 상가지분 쪼개기로 분당 상가에 들어갔었거든요. (저는 뭔가 석연치 않아서 들어가지는 않았었습니다.)
 

3) 결국에는 조합정관의 산정비율을 인정해주지 않을까 조심스럽게 예상

저는 3심까지는 당연히 간다고 생각하지만 결국에는 조합의 자율성을 어느 정도 인정해 줄 것으로 예상합니다. 왜냐하면 재건축은 사적이익 추구이기 때문에 결국에는 사업입니다. 100% 동의를 해야 조합정관을 바꿀 수 있다면 어떤 재건축도 진행이 될 수 없습니다. 공산주의도 아니고 100% 일치가 가능은 한가요?
 
만양 100% 조합원 전원의 동의가 있어야 하는 것으로 3심에서 결론이 난다면 앞으로 서울과 수도권의 재건축은 멈출 것이고 그렇게 되면 정부에서 추진하는 아파트공급에도 차질이 예상됩니다. 이에 저는 그렇게까지는 가지 않을것이라고 생각합니다. 
 

4) 그렇다면 상가투자해도 하나?

"1기 신도시 특별정비예정구역도 상가 지분 쪼개기 금지돼야" - 머니투데이

혹여나 그렇다면 재건축 상가투자를 해도 되나?라고 생각하신다면 절대 말리고 싶습니다. 상가의 지분 쪼개기는 이미 정부에서 인지하고 있는 사항입니다. 위 기사는 24년 5월에 나온 것으로 이미 상가지분 쪼개기를 인지 및 대비하고 있음을 알 수 있습니다. 위험한 투자는 하는 것이 아닙니다. 정확한 결론이 나기 전까지는 절대절대 투자하시면 안 됩니다. 
 

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