노후계획도시특별법의 핵심, 가양·등촌 지구가 주목받는 이유

88 올림픽 이후 서울로 점점 많은 사람들이 몰리며 서울 내 주거난과 관련된 많은 문제점들이 나타나게 됩니다. 이를 해결하기 위해 당시 대통령이었던 노태우대통령이 "주택 200만 호 공급"을 목표로 추진했던 것이 1기 신도시입니다. 이 200만 호에는 1기 신도시뿐 아니라 서울 및 지방의 택지지구가 모두 포함된 숫자입니다.

 

이 200만호가 이제는 모두 지어진 지 30년이 넘어 40년이 되어가고 있고 재건축을 해야 하는 상황이 왔습니다. 1기 신도시는 지난 11월 선도지구까지 선정하여 진행되었지만, 나머지 서울 및 지방의 택지지구는 어떻게 되고 있는 걸까요?

 

노후계획도시특별법 적용대상지

노후도시특별법 적용대상지에 대한 기사 전문 보러가기

위 사진은 중앙일보 김원 기자의 24년 4월 23일 기사에서 가져온 것입니다. 너무 길어서 제가 반으로 잘라 가로로 붙여 봤습니다. 기사원문을 보고 싶으신 분은 위 링크를 클릭하시면 됩니다. 

 

서울, 경기도부터 제주도까지 전국에 넓게 분포되어 있습니다. 어떠신가요? 전혀 생각지도 못했던 곳도 있지 않나요? 내가 사는 지역 혹은 관심 있는 지역에는 어떤 곳이 있는지 확인해 보세요. 

 

노후도시특별법을 적용받으면 어떤 것이 좋을까요?

	노후계획도시특별법 적용 재건축	일반재건축
대상	택지개발사업 등으로 조성된 후  20년이상 경과하고  면적에 100만제곱미터 이상인 지역 노후계획도시정비기본계획이 수립된 지역	준공 후 30년이상 경과한 단지 재건축 안전진당 등 요건을 충족하는  개별단지 -> 25년 6월부터 30년 준공전에도 추진가능
안전진단 기준	특별정비구역으로 지정된 경우 안전진단 기준 완화 또는 면제가능	안전진단 사업시행계획인가 전까지만
용적률 상향	법정상한의 최대1.5배까지
공공기여	용적률 상향에 따른 공공기여 의무	용적률 상향이 없으면 공공기여는 없어도 됨
정부지원	기반시설 확충, 이주대책 등 종합적 지원	제한적 지원

 

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 확인하러 가기

위 표는 25년 1월까지 보도된 자료등을 토대로 정리한 것입니다. 노후계획도시특별법에 적용받아 재건축을 하면 용적률 상한 등의 이점이 분명히 존재합니다. 하지만, 점차 일반 재건축 재개발에 대한 절차 및 규제도 완화되고 있는 추세라서 일반 재건축을 하기에도 좋은 환경입니다.

 

하지만, 재건축이라는 것이 돈을 들여 새 아파트를 지어 파는 사업입니다. 새아파트를 지었을 때 비싸게 팔 수 있어서 남는 것이 있어야 진행이 가능한 것이죠. 따라서 강남 등의 입지가 좋은 곳의 재건축은 주변 신축의 시세가 비싸기 때문에 비싼 공사비를 들여 아파트를 지어도 그 이상의 수익이 발생할 수 있어 진행됩니다. 하지만 서울 외곽만 해도 그 정도 수익이 나지 않기 때문에 재건축 진행이 쉽지 않죠. 따라서, 노후계획도시특별법은 이러한 곳에 용적률 상한의 혜택을 주어 사업성이 나올 수 있도록 도와줄 것입니다.

 

아래의 기사는 노후계획도시특별법이 지정되기를 기다리지 않고 자신의 속도대로 재건축을 추진하고 있는 강남 아파트단지에 대한 기사입니다. 사실 강남과 같이 입지 좋은 곳은 용적률 상향을 받지 않는 대신 서울시의 간섭을 받지 않는 것을 원하기도 합니다. 용적률 상한의 혜택을 주면 그만큼 시에서 요구하는 것들을 들어줘야 하는 것들이 있거든요. 재건축에도 기브 앤 테이트입니다.  

노후계획도시 특별법 기다리지 않고 재건축 추진하는 강남 아파트 관련 기사 

 

노후계획도시 특별법이 기대되는 원탑, 가양 등촌지구

노후계획도시특별법이 적용되는 곳이 전국에 111곳이고 그 이상이 될 수도 있다고 했습니다. 이 중에서 제가 가장 기대하고 있는 곳은 어디일까요?

 

저는 가양 등촌지구를 가장 기대하고 지켜보고 있습니다. 이유는 다음과 같습니다. 

빠른 재건축 특별법, 서울 수서 신내 수혜 기사 확인하러 가기

첫째, 가장 노후계획도시특별법에 적합한 지역입니다. 위 사진은 매일경제에서 2023년 11월 30일 발행한 기사의 이미지인데요. 이 기사는 신내, 수서를 수혜단지로 헤드라인을 작성했습니다. 하지만 제 생각은 가양, 등촌택지지구입니다. 기사에서 언급되었듯이 목동, 개포 택지지구는 노후계획도시특별법을 적용받지 않더라고 잘 진행될 곳입니다. 저는 여기에 수서도 마찬가지라고 생각합니다. 시간이 문제지 일원동과 수서동이 재건축이 안될까요?

 

그리고 나머지 신내, 창동, 번동 등은 너무 외곽에 있어서 주변시세가 받쳐주려면 한참 시간이 소요될 것으로 판단됩니다. 대신 가양 등촌지구는 마곡의 일자리와 9호선이 생기면서 획기적으로 직주근접성과 교통이 좋아진 곳입니다. 게다가 가양동은 한강변도 끼고 있습니다. 따라서, 이 동네는 주변의 시세가 받쳐줄 여건이 되기 때문에 서울 동북부의 택지지구보다 더 빨리 재건축에 속도가 붙을 것으로 생각합니다. 

그랜드가양 등촌, 노후계획도시 1호 추진한다

두 번째 이유는 SH에서 이미 가양등촌지구를 노후계획도시 1호로 추진하고자 서울시에 협조요청을 했기 때문입니다. 위 신문기사를 한번 읽어보시기를 추천드립니다. 

 

그런데 이상하지 않나요? 왜 SH에서 서울시에 협조요청을 한 것일까요? 바로 임대주택 때문입니다. 택지지구에는 당연히 임대주택이 있습니다. 택지지구 전체를 새롭게 계획하는데 임대주택만 빼놓고 할까요? 그건 아니겠죠.

 

이에 임대주택을 담당하고 있는 sh에서 가양 등촌지구를 가장 먼저 추진해 줄 것을 서울시에 협조요청한 것이고 서울시에서 다양한 이유를 고려하여 선정하겠지만 sh의 입장을 무시하기는 쉽지 않아 보입니다. 재건축이 집주인의 사익을 위한 것인데 국가에서 대놓고 도와주는 것에 불만이 있는 세력도 존재하기 때문에 이를 무마시키기에 좋은 조건입니다. 

 

노후계획도시 계획수립, 다른 사람보다 먼저 확인하는 법

제가 거주하고 있는 수원에도 작년에 노후계획도시 추진 바람이 영통이 한번 불고 지나갔습니다. 사람들은 어찌 그리 소문에 재빠른지 모르겠다고 친한 부동산 사장님께 말씀드렸더니 한가지 팁을 전해주시더라구요. 그 꿀팁 하나 풀어드리겠습니다. 

 

택지지구의 재건축이라는 것이 그냥 하는 것이 아니라 기본계획을 수립하고 진행합니다. 당연히 시에서 진행하게 되죠. 그렇다면 그 기본계획을 공무원이 세울까요? 전혀 아닙니다. 공무원은 문서를 다루는 사람이지 건축에 대해서는 전혀 모릅니다. 따라서 이 계획수립에 관해 용역을 주게 되어 있습니다. 이를 사람들이 찾아보게 되는 것이죠. 어디서 알까요?

나라장터에 노후계획도시 검색하러 가기

바로 나라장터입니다. 위 링크를 따라 나라장터에 가셔서 입찰 클릭하시고, 노후계획도시 혹은 원하시는 지역명을 검색하시면 지금 용역이 진행되고 있는지 알 수 있습니다. 현재는 전주에서 노후계획도시 기본계획 수립을 위한 용역을 진행하고 있음을 알 수 있습니다. 이렇게 사람들이 재빠르게 알더라고요. 좋은 정보지요? 

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지금 당장 서울이 오를 것이라고 생각하지 않습니다. 너무 서두르지 않으셔도 됩니다. 다만 나는 무조건 서울투자를 한다고 생각하신다면 가양등촌지구도 저는 좋은 선택지라고 생각합니다. 혹시 저처럼 지방투자를 좋게 보신다면 노후계획도시 특별법이 적용되는 지방단지를 찾아보셔도 좋은 방법이라고 생각합니다. 

 

투자에는 다양한 방법이 존재하기에 제 방법이 무조건이라고 생각하지 않습니다. 다만, 이렇게 생각하는 사람도 있구나 하고 알고 계심 좋을 것 같아 포스팅합니다.