25년 이후 분양 예정 단지를 살펴보자 (동작구 흑석동, 상도동 편)

내가 사는 지역은 내가 제일 잘 알고 있을 것 같지만 계속 살고 있기 때문에 객관적으로 판단하기 힘들 수도 있습니다. 흑석동은 서반포라 불리며 지난 장에서 많이 뜨거웠었는데요. 9호선 흑석역 초역세권이면서 한강뷰를 가진 아크로리버하임은 강남 3구를 제외한 지역에서 전용 84㎡가 20억을 최초로 넘어 신문기사에도 났었던 곳입니다.  하지만 흑석동에 사셨거나 사시는 분들은 의아해합니다. 흑석동이? 왜? 언덕 장난 아닌데? 학군이 없는데? 하지만 가격은 거짓말하지 않습니다. 

 

1. 지도로 보는 흑석동과 상도동의 25년이후 분양예정단지

빨간색은 25년~26년정도에 분양하지 않을까 예상되는 단지입니다. 빨간색 중에서 노량진 2구역과 7구역은 다음번 포스팅에서 노량진뉴타운만 다룰 때 같이 다루도록 하겠습니다. 검은색은 분양을 이미 한 단지인데요. 힐스테이트상도와 힐스테이트장승배기역은 미분양이 있는 듯합니다. 모두 지주택으로서 지주택에 관심이 없어서 잘 몰랐네요.

 

하지만, 지난번 포스팅에서 말씀드렸듯이 지주택의 조합원이 되는 것은 리스크가 있지만 분양을 받는 것은 다른 의미입니다. 게다가 지금 분양예정단지를 살펴보는 이유가 청약을 하자는 의미가 아닌 분양가의 변화에 따른 서울 부동산시장의 흐름을 보기 위함이기 때문에 미분양의 처리속도와 할인분양 여부 등은 체크해 봐야겠습니다. 

 

2. 동작구에 대하여 

동작구에서 흑석동과 상도동은 언덕이 가파른 지역으로 유명한 지역이라 과거에는 선호되는 지역은 아니었습니다. 하지만 위치 너무 좋죠. 위로는 여의도가 있고요. 오른쪽엔 반포와 강남이 있습니다. 이제는 서쪽으로 마곡일자리까지 생겼습니다.

 

더욱이 동작구청은 재개발에 진심인 편입니다. 구청에서 "대한민국동작주식회사"를 따로 만들어 재개발 소통창구를 만든 곳은 처음이니까요. 재개발을 공부하다 보면 전체적인 서울시장의 입장이 무엇보다 중요하지만 구청장님의 역량도 중요하다고 느낍니다. 그중에서 동작구는 굉장히 진취적이다라는 느낌을 줍니다. 다음 부동산 상승장에서는 이러한 노력의 결과가 큰 시세상으로 나오지 않을까 생각되기에 눈여겨보는 곳 중의 하나입니다. 

 

3. 흑석동 25년이후 분양예정단지

🏳️‍🌈 흑석써밋더힐

써밋은 대우건설의 하이엔드 브랜드입니다. 흑석11구역은 단지명을 지을 때 "서반포"를 넣어지으려고 했다가 난리가 났었던 곳이죠;;; 충분히 흑석동만의 장점이 나중에 드러날 텐데 굳이 서반포라고 할 이유가 없는 지역입니다.

 

아크로리버하임이 현재 흑석동의 대장이고 써밋더힐은 그 옆에 들어오는 신축이라 써밋더힐이 더 좋지 않을까도 싶지만 써밋더힐 앞에는 명수대현대와 한강현대아파트가 있어 한강조망은 제약적일 것으로 예상됩니다. 아크로리버하임도 한강조망되는 곳과 아닌 곳의 차이는 크기 때문에 아무래도 써밋더힐은 아크로리버하임의 한강조망되는 곳보다는 싸고 한강조망 안 되는 곳보다는 높은 가격으로 수렴할 것으로 저는 예상합니다. 

 

아크로리버하임 한강조망> 써밋더힐> 아크로리버하임 한강비조망

 

현재 철거는 마무리단계인데 착공은 시간이 걸릴 것 같습니다. 설계변경을 진행 중에 있기 때문인데요. 서울시에서 용적률을 상향시켜 주면서 공공임대주택을 조성하는 것이 어떤지 제안한 것으로 알려져 있습니다. 용적률이 올라가면 사업성은 좋아지는 장점이 있지만 공공임대가 생기고 설계변경을 해야 하고 그렇다면 조합원분양을 다시 할것인지도 논의도 해야하고 그러다 보면 시간이 흐르고 공사비가 상승하고 기타 등등. 저라면 안 하겠습니다!!!라고 하겠지만...... 제가 아는 이것을 조합이 모를까요? 아무래도 재개발은 서울시의 눈치를 많이 볼 수밖에 없기 때문에 고민이 많이 될 것이라고 생각됩니다. 

 

그럼에도 충분히 좋은 지역이기에 분양가를 유심히 봐야겠습니다. 기준단지는 당연히 아크로리버하임입니다. 

 

🏳️‍🌈 디에이치켄트로나인

흑석 9구역은 현대건설이 시공하여 디에이치라는 하이엔드브랜드가 붙었습니다. 현재 철거를 마치고 평탄화하는 작업 중입니다. 언덕이 심한 곳이라 평탄화작업이 필수이며 이것이 얼마나 편리하게 되느냐에 따라 나중에 그 단지의 가치에 영향을 미칠 것입니다. 한강변에서 조금 아래로 내려와 있기 때문에 한강조망을 기대하기는 힘들지만 언덕이 있어서 고층에서는 한강이 조망되는 세대도 일부 있을 것으로 기대하고 있습니다. 

 

초등학교는 길을 건너지만 지척에 있고 왼쪽에는 중학교, 오른쪽에는 새로 신설되는 고등학교가 있어 지금의 학군보다는 훨씬 좋아질 것이라 생각됩니다. 이에 흑석동을 학군때문에 거르신다면 마포를 생각하셔야 합니다. 마포는 일자리 핵심지라고는 생각되지만 학군이 별로여서 애들 키우기 힘들어라고 생각했던 지역이지만 지난 장에서 마래푸와 마푸자, 마더클 등이 들어오면서 대흥역 아래쪽으로 넓게 학원가가 형성되었습니다. 지금은 말해모해죠. 강북의 시세 리딩단지입니다. 학군은 신축아파트가 대규모로 들어서게 되면 기존의 사람들보다 경제적 여건이 좋은 사람들이 모이면서 어느 정도 형성이 되는 측면이 있습니다. 대치, 목동, 중계학군까지는 안 되겠지만요. 흑석동도 마포처럼 변하지 않을까 예상됩니다. 

 

🏁 지주택 3형제 : 동작센트럴자이(분양예정) / 🌱 힐스테이트상도(미분양)/ 🌱 힐스테이트장승배기역(미분양)

동작센트럴자이는 힐스테이트상도, 힐스테이트장승배기역과 더불어 지주택입니다. 힐스테이트상도, 힐스테이트장승배기역이 현재 미분양상태 입니다. 따라서 동작센트럴자이가 빠른 시일 내에 분양할 것 같지는 않습니다. 다만, 현재 공사 중이고 28년 1월이 준공예정이기에 3년 안에는 분양될 것으로 생각됩니다. 지주택의 조합원은 리스키하고 일반분양의 분양가만 확인하면 될 듯합니다. 

 

상도동은 동작구에서 상대적으로 낙후된 이미지지만 장승배역에 복합행정타운을 조성하며 이를 중심으로 신속통합기획 및 모아타운이 개발 진행 중이라 눈여겨보시면 좋을 곳이라 생각됩니다. 지주택보다 가격대비 더 좋지 않을까 생각됩니다.

 

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저는 개인적으로 동작구를 노량진 재정비촉진지구, 흑석 재정비촉진지구, 상도동 신속통합기획 및 모아타운 이렇게 3개로 나누어 보고 있습니다. 제가 재개발에 관심이 있어 그러한 것이겠죠. 재개발은 어렵지만 배워만 두면 적은 돈으로도 큰 수익을 얻을 수 있는 도깨비방망이라고 생각됩니다. 꼭 공부해 보시길 추천드립니다. 

 

이번 포스팅에서는 향후 2~3년안에 분양할 것으로 예상되는 단지만 보았기 때문에 흑석재정비촉진지구 중 9구역과 11구역에 대해서만 살펴보았습니다. 하지만 흑석재정비촉진지구가 넓게 개발중에 있고 아직 초기단계인 곳도 있기 때문에 더 공부해두시면 좋을 것이라 생각됩니다. 이에 대해서도 기회되면 정리해보겠습니다.

 

다음 포스팅에서는 25년 이후 분양 예정 단지 동작구 -노량진 재정비촉진지구에 대해 간략하게 살펴볼께요~

 

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