2025년 이후 분양 예정 아파트 : 용산구 이촌동, 한강로

마용성이란 단어는 지난 상승장에서 나왔던 용어인데요. 저는 개인적으로 용산을 마포, 성동이랑 같은 급지라고 생각하지 않습니다. 대신 강남3구와 비슷한 급지라고 생각해요. 특히 한강조망이 되는 곳은 왠만한 강남보다 더 높은 가치를 받을 것이라고 생각합니다.

 

그래서 저는 용산구에 관심이 상당히 많습니다. 개인적으로요. ^^ 참고로 용산에 자산은 아직 없지만 매수하고 싶어서 계속 지켜보고 있어요. 아직 때가 아니라 생각되서 부동산 시장의 상황을 지켜보는 중입니다.

 

이번 포스팅에서는 용산구 이촌동과 한강로 주변의 분양예정단지에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 한남동은 다음번 포스팅에서~

서울에서 용산의 지위

위 사진은 2040 서울 플랜의 일부 내용을 가져온 것입니다. 이를 보시면 서울의 3도심은 서울도심(광화문) 여의도영등포, 강남 3군데 입니다. 이 세 곳이 서울의 핵심일자리인 것이죠. 그리고 용산은 7개 부심 중 하나이지만 서울도심권과 여의도영등포권역을 잇는 부심으로 3도심에 준하는 기능을 부여한다고 써 있습니다. 

 

개인이 보기에 정부기관은 무능력해보일 수 있지만, 국가에서 개발을 아무런 계획없이 하지는 않습니다. 따라서 각 도시 및 국가기관에서 내놓는 계획 등은 가급적 한 번쯤 읽어보시는 것을 추천드립니다. 다만 계획은 계획일 뿐 변경될 수도 있고, 시간이 걸린다는 점을 꼭 알고 계셔야 합니다.  2040 서울 플랜이 궁금하신 분은 아래 서울도시계획포털에 들어가보시면 전체적으로 확인가능합니다. 

서울도시계획포탈

지도로 보는 용산구 한강로와 이촌동

다른 지역도 마찬가지겠지만 용산구는 재개발이 한참 진행중에 있습니다. 사실 진즉에 진행되었어야 했는데 지난 서울시장님의 견해가 재개발에 부정적인 입장이셔서 지난 장에서 멈춰 있었던 동네 중 한 곳이 용산입니다. 그 분의 잘못이라고 생각하지는 않습니다. 각자 우선시 하는 가치가 다른 것이니까요. 다만, 서계동과 청파동쪽에 가보시면 정말 낙후되어서 서울에 이런 동네가 있나 싶기도 하더라구요. 그동안 살기 불편하셨을 거란 생각이 들었습니다. 현재 서계청파지역과 후암동은 신속통합기획으로 진행중이라 초기재개발에 관심있으신 분들은 신통쪽을 공부해보시는 것을 추천드립니다. 

 

오늘 살펴볼 지역은 한강로와 이촌동쪽의 25년이후 분양이 예정된 단지들입니다. 호갱노노에서 빨간색 집으로 표시된 곳이 분양예정지역인데요. 100% 정확하지는 않습니다. 그래서 개인이 개별적으로 정리해야 합니다.제가 빨간색으로 적은 곳은 몇 년안에 분양이 예상되는 단지들이고, 검은색은 분양완료, 연두색은 분양예정단지라고 호갱노노에는 뜨지만 제 생각에는 한참 먼 단지입니다. 

 

2025년 이후 분양예정단지

💎한강로3가 아세아

지도에서 보시는 것처럼 굉장히 노른자 땅입니다. 국제업무지구와 용산공원이 지척에 있어 잘하면 용산공원뷰가 나올 것으로 예상됩니다. 한강뷰는 사실 앞에 아파트들이 있어서 어렵지 않나 싶어요. 사이사이로 조금은 보일 수 있겠지만요.

 

이 자리는 원래 국방부 소유였으나 2014년 부영주택이 매입하여 현재 착공을 앞두고 있습니다. 사업계획승인은 2021년에 받았는데요. 그 해 5월에 아세아아파트에 미국 대사관 숙소 150가구를 지어 국토부에 기부체납하기로 한 것으로 알려졌습니다. 정부는 현재 용산공원 북측에 있는 미 대사관 숙소를 이쪽으로 이동시키고 용산공원을 재정비하여 2027년 개장할 것으로 발표했지만 미뤄질 것으로 예상됩니다. 

 

착공이 미뤄진 이유로 미 대사관숙소가 들어갔기 때문인에요. 미국에서 요구한 사항이 있어 이를 설계변경에 반영하면서 시간이 흘렀고 그동안 공사비가 상당히 올랐습니다. 그래서 이에 대한 보상으로 부영 측이 용적률 상한 등을 요구하고 있다고 합니다. 현재로선 999세대 중 819세대를 일반분양할 것으로 예상됩니다. 

 

부영의 이미지가 임대아파트 이미지로 굳어져 있어서 고급아파트로 어떻게 변모시킬지 궁금한 단지이기도 합니다. 

 

💎이촌동 한강맨션 재건축

이촌동은 옛날부터 부촌이었습니다. 오래된 곳이지만 깨끗하게 단지를 관리하여 거주자들의 만족도는 꽤 높은 것으로 알려져 있습니다. 초등학교도 길하나 건너면 있고 중학교 고등학교 모두 지척거리에 있습니다. 남쪽으로 한강뷰를 깨끗하게 볼 수 있는 단연 탑티어의 아파트입니다.

 

24년 9월 이주예정이었으나 현재 25년 상반기로 이주가 지연되었는데요. 사연은 다음과 같습니다. 기존 계획은 35층으로지으면서 공공기여율을 11%로 하기로 한 것인데요. 이것을 68층 초고층으로 지으며 공공기여율을 14.02%로 늘리기로 협의한 후 서울시에 설계변경확정을 요구합니다. 하지만, 서울시에서 그동안 변경된 규정을 적용하며 공공기여율을 20%로 상향조정할 것을 요구한 것입니다. 이에 조합은 조합원들의 동의를 얻어야 하기 때문에 고심이 많은 것으로 알려졌고 이때문에 이주가 늦어지고 있습니다. 자세한 사항은 다음의 신문기사를 참고해보시면 좋겠습니다. 

 

“68층 살고싶나요? 임대주택 확 늘리세요” 한강맨션 기부채납 갈등 터진다 [부동산360]

저는 재개발 재건축에 대한 사실 여부의 기사를 찾아볼때 헤럴드경제나 하우징워치 등에서 주로 보는데요. 여기 신문기사들이 자세하고 퀄러티가 좋더라구요. 

 

잘해결이 되서 조만간 일반분양하기를 기원합니다. 후분양할 가능성도 높지만요. 

 

🏳️‍🌈르엘이촌

이촌동이 위치는 너무 좋은데 재건축보다 리모델링을 할 수밖에 없는 단지들이 꽤 있습니다. 그 중 한 곳이 현대맨숀입니다. 이촌현대맨숀은 이미 리모델링이 진행되어 현재 건축중에 있는데요. 포스코에서 롯데로 시공사를 바꾸는 등 우여곡절이 있는 단지입니다. 최근에도 롯데에서 공사비인상을 요구하며 공사를 멈췄던 사연도 있습니다. 

 

리모델링이기에 일반분양의 수는 97세대밖에 되지 않습니다. 앞쪽에 첼리투스와 반도아파트가 있어 한강뷰는 깨끗하게 나오기는 힘들지만 용산가족공원뷰는 가능해 보입니다. 초등학교도 거리가 있고 초역세권도 아니고 한강뷰도 불가하지만 문제는 분양가겠죠. 가격만 합리적이다면 충분히 거주해도 좋은 곳입니다. 

 

르엘이촌에 대한 공사비 인상문제를 다음의 유튜브에서 자세히 다루고 있으니 참고해보시면 되겠습니다. 

 

 

용산구는 가격이 문제가 아니라 선점의 유무가 중요하다는 말을 누군가 하더라구요. 맞는 말 같기도 하지만 저는 아니라고 생각합니다. 아무리 위치가 좋아도 그에 따른 합리적인 가격이 중요합니다. 그 돈으로 다른 곳을 투자했을 때 얻을 수 있는 수익이 더 높다면 굳이 용산에 투자할 이유가 없습니다. 분양가격 잘 따져보시고 합리적으로 판단해보시실 바라겠습니다. 

일반분양이 나오면 그때그때 분석 포스팅 올려드릴께요. 

 

 

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