2025년 이후 분양 예정 단지는 어디 있을까 : 동작구 노량진동, 대방동 (노량진재정비촉진지구)

저희 어릴 때 노량진 하면 생각나는 것은 고시촌이었습니다. 지하철 1호선 노량진역에서 내리면 비릿한 생선냄새와 함께 고시생들이 우수수 내렸었던 기억이 있습니다. 이랬던 노량진이 바뀌고 있습니다. 

 

노량진 재정비촉진지구는 2007년 1월 재정비촉진지구로 지정되었습니다. 일명 뉴타운이죠. 하지만 2008년 경제위기와 이후 부동산시장의 침체 등으로 주춤했었습니다. 하지만 지난 부동산 상승장에서 대부분의 구역이 진척이 되어 현재 대부분 관처를 받았거나 앞둔 상황입니다. 이는 곧 일반분양을 앞두었다는 의미입니다. 

 

지도로 살펴보는 노량진재정비촉진지구  

호갱노노에서 노량진 뉴타운 찾기

 

노량진 재정비촉진지구만 표시해 봤습니다. 빨간색 표시 단지는 큰 이슈만 없다면 1~3년 안에 분양할 단지들입니다. 연두색 노량진 1구역과 3구역은 아직 관처까지는 안 났지만 그래도 많이 진행되어 있습니다. 그래도 3년 안에 일반분양하기는 어려워 보입니다.  이 일대가 전~~~부 새 아파트 단지로 변하면 어떻게 될까요? 저는 개인적으로 동작구의 대장이 될 것이라고 생각합니다.(소곤소곤) 제 생각에는요. 

아실에서 노량진뉴타운 찾아보기

 

호갱노노가 좋은 점은 분양이 예정되었거나 최근에 분양한 단지를 빨간색으로 표시해 두어 직관적으로 볼 수 있지만, 재개발 구역계는 보이지 않는 단점이 있습니다. 그래서 재개발 구역계가 표시된 아실을 가져와 봤습니다. 아실의 구역계는 대체로 맞긴 하지만 실시간 업데이트는 안되오니 혹시 투자를 생각하신다면 정확한 구역계를 구청이나 조합에서 확인하셔야 합니다. 

 

간단히 살펴보는 재개발 단계

재개발 단계를 간략하게라도 알고 계셔야 노량진뉴타운 각 구역별 단계가 어느 정도 진행이 된 것인지 파악하실 수 있습니다. 재개발 단계를 알고 계신다면 다른 구역의 재개발 얘기를 들을 때도 어느정도 알아들으실 수 있을 겁니다. 플러스로, 깊게 공부해 보신다면 부동산투자의 스펙트럼이 넓어져서 좋은 점이 굉장히 많으실 겁니다. 꼭 공부해보세요. 여기서는 간략하게만 살펴볼게요~

구역지정 - 추진위원회설립 - 조합설립/ - 시공사선정 - 각종영양평가 및 건축심의 - 사업시행인가 /- 감정평가 -조합원분양신청 - 관리처분인가 /- 이주 - 철거 - 착공 - 조합원분양계약 - 일반분양 - 준공

 

구역지정을 예상하고 구역지정 이전에 투자를 하시는 초초초초기단계 투자자분도 계시지만 이는 너무 전문적인 영역이라 일반인분들에게는 비추천입니다. 하지만 꼭 하고 싶으시다면 많은 공부를 하셔야 합니다. 보통 구역지정부터 조합설립까지를 초기단계, 조합설립 이후 사업시행인가까지는 중기, 사시 이후부터 관리처분인가 시기까지를 후기라고 부릅니다. 관리처분인가가 나면 철거 전까지 주택이 존재는 하지만 주택이 아닌 입주권으로 성격이 변하게 됩니다. 

 

노량진재정비촉진지구 내 25년 이후 분양예정단지

🏁 노량진 2구역

정비몽땅 : 노량진2구역

 

노량진 2구역은 6구역과 함께 처음부터 속도가 빠르게 진행된 구역입니다.  2구역의 조합원은 98명 밖에 되지 않아 매물이 적을 것입니다. 조합원수 대비 일반분양세대수는 411세대로 일반분양비율이 높습니다. 일반분양이 조합원수 대비 많다는 것은 사업성이 좋다고 생각될 수도 있지만 혹시 일반분양이 제대로 되지 않는다면 그 마이너스의 몫을 조합원이 고스란히 떠안게 되는 단점도 있다는 것을 꼭 명심하셔야 합니다. 시공사는 SK이고 SK의 하이엔드브랜드인 드파인이 적용될 예정입니다. 

 

노량진역은 도보 10분 정도 소요되지만 7호선 장승배기역은 걸어서 2분 안에 도착할 수 있습니다. 장승배기역은 서부선이 연장되어 서부선이 개통된다면 앞으로 2개 노선이 지나가는 환승역이 됩니다. 초등학교는 다소 먼 노량진초등학교로 배정되기 때문에 제 생각에는 전용 84보다 아이가 없는 신혼부부에게 적합한 전용 59가 더 인기가 있지 않을까 생각됩니다. 지하철역이 가까운 초역세권단지니 까요.  

 

💎 노량진 4구역

정비몽땅 : 노량진4구역

 

노량진 4구역도 하이엔드가 붙은 디에이치 씨엘스타로 변모합니다. 현재 이주가 완료되어 철거준비 중이라고 합니다. 노량진역까지는 도보 12분 정도 소요되고 초품아는 아니지만 노량진뉴타운 구역 내에서는 일을 가장 잘하기로 소문난 조합입입니다. 국유지매입 등을 놓치지 않고 시행하였고 평형 변경 등을 통해 조합원의 이익을 많이 향상시켰다는 평가를 받고 있습니다. 

 

다만 지금은 일반분양의 분양가를 통해 부동산시장의 흐름을 살펴보기 위함이라 일반분양가가 어느 정도 될지만 확인해 보시면 되겠습니다. 조합원 입주권을 매수한다고 하셔도 아마 조합원들의 이익이 향상된 부분은 프리미엄에 포함되어 있을 것입니다. 시장은 정직하니까요.  

 

🏁 노량진 5구역

정비몽땅 : 노량진5구역

 

노량진 5구역은 오른쪽으로는 노량진의 대장 1구역, 왼쪽으로는 8구역, 아래로는 6구역과 붙어있습니다. 경계조합원의 경우 구역을 선택할 수 있게 했는데 노량진 5구역은 경계조합원이 많이 조합원수가 많이 줄었다고 합니다. 덕분에 일반분양이 많아져 사업성이 향상되었습니다. 하지만 앞에서도 언급했다시피 일반분양이 잘되어야 장점으로 승화되겠습니다. 시공사는 대우로 써밋 더 트레시아로 단지명이 정해졌습니다. (하이엔드)

 

5구역의 앞쪽 도로 쪽에 동 배정이 된다면 노량진역까지 5분이면 도착할 것으로 예상됩니다. 초등학교는 8구역에 있는 영화초등학교로 배정이 되어 초품아는 아니지만 먼 거리도 아닙니다. 다만, 노량진5구역은 안디옥교회와 연세중앙교회와의 협의사항이 남아 있는 것으로 알고 있기 때문에 이를 확실히 체크하고 가셔야 할 듯합니다.  

 

🏴 노량진 6구역

정비몽땅 : 노량진6구역

 

노량진 6구역은 노량진뉴타운 내 구역 중 속도면에서는 가장 빠른 구역입니다. 국유지 매수 등에 문제가 있었지만 이를 잘 해결하고 현재 철거가 마무리되고 있는 것 같습니다. 부동산 경기에 따라 일반분양의 속도를 조절하겠지만 향후 1-2년 안에 분양하지 않을까 싶습니다. 노량진 뉴타운 내에서 첫 번째로 일반분양을 한다면 일반분양의 가격이 다른 구역의 지표가 되기 때문에 꼭 확인해보셔야 할 것입니다.

 

가로로 긴 모양으로 단지 내 동별위치에 따라 지하철역과 초등학교의 도보가 5분 이상 차이 날 것으로 예상됩니다. 왼쪽에 위치하면 초등학교는 가까워지지만 지하철은 멀어지고 오른쪽에 위치하면 초등학교는 멀어지지만 지하철역은 가까워질 것입니다. 개인적으로 역 가까운 것이 더 중요해 보이지만요. 왜냐하면 등교 시 단지 내를 걸어가는 것은 학부모님들이 그렇게 크게 위험하게 생각하지 않기 때문입니다. 초등학교는  8구역 아래 위치한 영화초등학교 배정입니다.  

 

🏁 노량진 7구역

정비몽땅 : 노량진7구역

 

7구역은 노량진 뉴타운 내에서는 아마 프리미엄이 가장 적게 붙은 단지일 것입니다. 노량진역과 장승배기역에서 멀기 때문인데요. 원조합원이 아니시라면 투자비용대비 수익을 고려하셔서 선택하시면 될 것입니다. 역에 가깝다면 프리미엄에 반영되어 있을 것이기 때문입니다. 어느 단지를 사는 것도 중요하지만 투자비용이 더 중요하니까요. 역에서는 멀지만 초, 중, 고가 모두 단지의 북쪽에 있어 학군에서는 유리합니다.

 

재개발을 하는 입장에서 북쪽에 학교가 있다는 것은 학교의 일조권으로 인해 교육역량평가를 받기 힘든 면이 있습니다. 이는 다른 재개발 구역을 보실 때도 참고하시면 좋은 팁입니다. 노량진 7구역은 다행히 잘 처리되고 진행되었습니다. 학교 가까운 것을 선호하며 지하철역세권과 무관한 직장을 가지신 분이라면 눈여겨보셔도 좋을 것 같습니다. 말씀드렸지만 꼭 분양가를 보셔야 하며 노량진 내에서는 입지면에서 아쉬운 점이 있다는 것을 감안하셔야 합니다. 

 

🏳️‍🌈 노량진 8구역

정몽땅 : 노량진8구역

 

노량진뉴타운 내에서 학군적인 측면에서 가장 유리한 곳입니다. 단지 남쪽으로 초중교가 모두 붙어 있습니다. 노량진뉴타운내 학생들과 왼쪽의 대방동 쪽 아파트에 거주하는 학생들의 수요가 있어서 이쪽에 학원가가 형성될 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 여기 사시는 부모님들은 정말 편리해지는 것이지요. 

 

브랜드는 아크로라는 하이엔드가 들어오고 최근 사업시행변경이 완료되어 소형평형이 줄어들고 주차대수도 늘었다고 합니다. 요즘 웬만한 1가구에 2대의 차량이 있기 때문에 주차대수는 정말 중요합니다. 

 

노량진의 미래

지금은 노량진이 그냥 그런 동네이지만 8개 구역이 모두 완성된다면 지금보다 크게 업그레이드될 것입니다. 9호선 지하철 2 정거장 거리에 여의도가 있구요 1호선 지하철 2정거장 거리에 용산도 있습니다. 용산국제업무지구가 들어오고 그쪽으로 출퇴근하시는데 조용하고 합리적인 가격대의 아파트를 찾으신다면 저는 노량진으로 오실 것이라고 생각합니다.

 

제가 이렇게 생각하는 이유는 바로 다음의 사실 때문입니다. (클릭하시면 해당기사로 이동됩니다.)

동작구, 국제학교 유치 업무협약 체결…현 청사부지 랜드마크화 시동 - 아시아경제

 

동작구청에서 재개발에 진심이라고 지난 포스팅에서 말씀드렸었죠?  현재 노량진1구역 위에 위치한 동작구청을 장승배기 기역 복합행정타운으로 이전시키고 현재의 동작구청에 국제학교를 유치하려고 준비 중에 있습니다. 제 개인적인 생각으로는 지척에 용산국제업무지구가 들어오기 때문에 이에 대한 수요는 충분히 있을 것으로 생각됩니다. 따라서 노량진 내에 거주하며 자녀는 국제학교에 보내고 부모는 용산국제지구로 출퇴근하는 수요는 충분할 것입니다. 용산국제지구로 출퇴근하지 않더라도 국제학교에 보내고 싶은 부모는 많으니까요.

 

또한 옛 노량진수산시장 부지 개발도 남아 있습니다. 현재는 축구장으로 이용 중인 옛 노량진수산부지를 개발하여 노량진역부터 여의도까지 도로와 길을 내어 한강공원에 갈 수도 있게 한다는 것입니다. 이에 대한 신문기사도 첨부해 드리니 읽어보시면 도움 되실 것입니다. 

초역세권에 한강뷰 챙길 ‘숨은 진주’…50층 수변단지 거듭날 노량진 - 매일경제

 

부동산은 상상을 잘하는 사람이 잘한다고 하더라고요. 사람들은 공사를 하고 있더라도 눈에 보이지 않는 것은 믿지 않는 경향이 있습니다. 또는 너무 계획만 보고 초기에 들어가기도 하고요. 계획대로 제대로 되고 있는지 확인이 필요하겠지만 전체가 다 완성된 노량진을 한 번 상상해 보시기 바랍니다. 단, 투자금대비 수익률을 계산하셔야 하고요~

 

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25년 이후 분양 예정 단지는? 서초구 방배동 (향후 더 좋아질 지역)