2025년 이후 분양 예정 단지는 어디? (용산구 한남뉴타운 주변)

어릴 때 신당동에 살아서 한남동에 살았던 친구 집에 놀러 갔던 기억이 있습니다. 그때 한남동은 외국인이 있어서 약간 이국적이면서도 무서운 동네였는데 지금은 꼭 살고 싶은 동네가 되었네요. 어릴 때는 그렇게 무섭더니 지금 보니 힙한 거였어요...

 

1. 지도로 보는 한남뉴타운과 더파크사이드서울

호갱노노에서 직접 확인하기

 

한남뉴타운은 1,2,3,4,5 구역이 있었는데 1구역은 해제가 되어 현재는 2~5 구역만 재개발이 진행되고 있습니다. 1구역도 얼마 전 신속통합개발을 신청하는 등 다시 재개발의 움직임이 있는 듯합니다. 옆에 빌라가 고급아파트가 된 것을 보면 재개발의 속도는 빨라집니다. 따라서 시간의 문제이지 재개발은 되지 않을까 싶습니다.

 

하지만, 절대절대절대로 재개발은 공부하지 않고서 투자하셔서는 안 됩니다. 혹시 한남1구역에 관심있으신 분들은 사업리스크부터 여러가지 등을 공부해보시고 투자해야한다고 말씀드립니다. (저는 한남 1구역에 대해서는 아직 자세히 공부해 보지 않아 잘 모릅니다..)

 

한남뉴타운뿐 아니라 인근에는 청화아파트도 안전진단을 통과받아 재건축 진행 중에 있고요. 파크사이드서울도 공사 중에 있습니다. 한남뉴타운은 지난번 포스팅에서 살펴본 이촌동과 한강로의 오른쪽에 위치한 곳이고요. 반포대교를 건너면 바로 원베일리와 신반포 2차가 있는 반포동이 있어 반포와 서로 대장을 다툴 거라고 저는 생각합니다. 

아실에서 한남뉴타운 찾아보기

 

2. 25년 이후 분양 예정 단지

한남 3구역 (디에이치 한남)

▶아쉬운 점◀

얼마 전 재정비촉진계획변경안이 수정가결되어 5,988세대로 탈바꿈할 예정입니다. 이 중에서 임대가 1,100세대나 된다는 점은 조금 아쉽습니다. 한남뉴타운이 위치적으로 좋은 것은 누구나 인정하는 사실이지만 향후 고급아파트끼리의 경쟁에서 이길지는 두고 봐야 할 것입니다.

 

성수만 하더라고 트리마제보다 아크로포레스트서울을 더 고급아파트로 인정하는 분위기입니다. 그에는 여러 가지 요소가 있겠지만 임대주택의 여부도 한 요소가 될 것입니다. 부자들일수록 사생활과 자기들끼리의 커뮤니티를 중요시 여기기 때문에 임대아파트가 들어오는 것을 반길리 없습니다. 성수까지 가지 않더라도 인근의 나인원한남만 봐도 알 수 있습니다. 고급아파트에 거주하고 싶으신 분들은 한남뉴타운보다 나인원한남을 더 선호할 것으로 보입니다.

 

한 가지 더 확인하셔야 할 사항은 한남 3구역은 설계변경을 하여 조합원 재분양을 계획하고 있는 것을 알려져 있습니다. 투기과열지구내에서 조합원 재분양은 굉장히 민감한 사항입니다. 왜냐하면 투기과열지구 내에서는 5년 내 재당첨제한이 있기 때문에 조합원재분양을 하게 되면 5년내 재당첨에서 풀리는 사람이 나타나기 마련입니다. 즉, 현금청산자에서 조합원으로 바뀌게 되고 그렇게 되면 일반분양숫자가 적어져 조합 전체의 이익이 작아집니다.

 

또한, 단순한 평형변경이 아니라 조합원 재분양이라 함은 기존에 분양신청한 것을 무효화하고 다시 처음으로 돌아가 분양신청을 하는 것이기 때문에 기존에 좋은 것을 분양받은 사람은 다시 하고 싶지 않을 것입니다. 한남 3 구역은 조합원이 3,848명이나 되는 큰 단지이기 때문에 조합원 개개인의 의견을 하나로 모으기란 쉽지 않아 보입니다. 

 

▶장점◀

 한남뉴타운 중에서 현재까지는 속도가 가장 빠른 구역입니다. 재개발은 속도입니다. 그런 면에서는 최고의 장점이라 할 수 있습니다. 또한 한남뉴타운은 시공사들이 서로 경쟁하는 지역으로 이주비대출 등에서 굉장히 이점이 있습니다.

한남3구역은 시공사보증으로 감정가의 100%까지 이주비 대출이 나오고 분담금도 입주 후 1년 뒤 갚아도 되는 조건입니다. 단, 입주권을 매수하시는 분들은 기본이주비 대출만 승계가능하고 추가이주비 대출은 승계가 되지 않으니 꼭 확인하셔야 합니다.

 

이주는 98% 이상 진행되어 내년에는 나머지 세대에 대한 명도를 진행하면서 부분 철거부터 시작한다고 합니다. 내년에 철거가 마무리된다면 26년쯤엔 착공을 하고 일반분양을 하는 순서입니다. 하지만 용산은 투기과열지구라 분양가상한제가 적용되는 지역이고 조합원의 이익극대화를 위해 아마도 후분양할 가능성이 높습니다. 즉, 최대한 일반분양을 늦춰서 일반분양가를 높게 받으려고 할 것입니다. 

 

 

한남 2구역 (한남 써밋)

▶아쉬운 점◀

한남 2구역은 곧 관리처분인가를 앞두고 있습니다. 지난 11월 30일 관리처분인가 총회를 하였고 총회에서 통과되어 12월 중에 구청에 접수할 예정이라고 합니다. 구청에 접수하면 한국부동산원에서 검토를 하고 3~4개월 정도면 관리처분인가가 날 예정입니다. 관리처분인가가 나면 주택에서 입주권으로 성격이 바뀌게 됩니다. 이에 관리처분인가 전에 매수하려는 사람들과 매도하려는 사람들이 많아 지금 한남뉴타운 중에서 가장 활발한 거래가 이루어지고 있지 않을까 생각됩니다. 

 

저도 사실 한남2구역을 매수하려고 올초부터 계속 알아봤는데요. 지난여름에 갑자기 5억씩 올라 살짝 망설이고 있는 상황입니다. 한남 2구역은 한남뉴타운 내에서는 가장 입지적으로 떨어지는 구역입니다. 왜냐하면 한강뷰가 나오기 힘든 위치 때문입니다. 이태원역과 초등학교가 가까운 장점은 있지만 향후 신분당선 연장선이 동빙고역으로 한남 5구역쪽에 들어올 예정이라 한남2구역만의 장점은 아닙니다. 게다가 지하철역보다는 한강조망권이 더 높은 가치가 있습니다. 

 

▶장점◀

다만 한남 2구역은 시공사보증으로 이주비대출이 감정가의 150%까지 나오고 최저이주비대출 10억 보장이 있어서 다른 구역보다 적은 투자금이 들어가는 장점이 있습니다. 조합원도 900명 정도로 적은 편이라 의사결정이 빨라서 현재는 3구역보다 살짝 속도는 느리지만 입주는 가장 빠르지 않을까 생각하고 있습니다. 

 

한남2구역도 3구역과 마찬가지로 설계변경이 예정되어 있습니다. 하지만 2구역은 설계변경을 통해 기존에 전용84를 못받은 조합원까지 전원 전용84를 분양받을 수 있게 되어 한남3구역보다는 덜 까다롭게 이견은 없이 진행될 것으로 예상됩니다. 

 

한남 4구역

▶아쉬운 점◀

현재 시공사 선정단계이고 이것이 끝나면 사업시행인가와 관리처분을 받고 이주 및 철거를 해야 착공을 하기 때문에 일반분양은 사실 많이 남아있습니다. 하지만 주변의 2구역과 3구역이 일반분양을 한다면 그 결과에 따라 4구역과 5구역의 프리미엄에 영향을 받을 때문에 어떤 것이 본인에게 유리한지 판단하기 위해서는 한남뉴타운 전체를 다 알고 계셔야 합니다.

 

한남 4구역의 가장 큰 단점은 상습침수지역으로 지반이 낮아 이를 높이는 공사를 먼저 시행하고 아파트를 건설해야 한다는 점입니다. 그로 인해 우회도로를 새로 만들어야 하는 번거로움이 있고 한남 3구역과 마찰이 있을 수도 있다는 점입니다. 한남 3구역과의 마찰은 현재 시공사 선정과정에서도 나타나고 있습니다. 현대건설이 한남 4구역의 시공권을 따내기 위해 한남 3구역(같은 현대건설)을 활용하여 공사기간을 단축할 수 있음을 홍보하자 한남 3구역에서 반발하는 사건이 있었습니다. 옆 구역과의 마찰이 없더라도 공사기간은 다른 구역보다 조금 더 걸릴 것으로 예상됩니다. 공사기간이 길어진다는 것은 그만큼 이자를 많이 부담해야 한다는 것으로 조합원의 부담으로 귀결됩니다. 하지만 사업성이 가장 좋은 단지이기 때문에 이를 잘 계산해보셔야 할 것입니다. 

 

▶장점◀

한남 4구역은 현재 현대와 삼성의 시공사 선정을 위한 홍보기간에 있습니다. 25년 1월 시공사 선정을 위한 투표가 있을 예정이며 어느 곳이 되든 한남뉴타운 내에서는 가장 사업성이 좋은 구역으로 알려져 있습니다. 조합원 1,166 명인데  반해 총세대수는 2,331세대이기 때문에 임대 350세대를 제외하여도 일반분양이 815세대나 되기 때문입니다. 

 

시공사가 어디로 선정될지는 모르겠지만 삼성에서는 조합원 전체에게 한강조망을 보장하겠다고 하는 등 조합원이 되면 한강조망권이 가능한 물건을 분양받을 가능성이 큽니다. 현대가 시공사가 되어도 아마 대부분의 조합원이 한강조망 물건을 가져가지 않을까 생각됩니다. 100%는 아니겠지만요. 

 

한남 5구역

▶장점◀

한남 5구역은 자타공인 한남뉴타운 내의 원탑입니다. 한남뉴타운 내의 원탑일 뿐 아니라 우리나라 재개발의 원탑이 아닐까 싶습니다. 깨끗한 한강조망과 동빙고역의 초역세권. 바로 옆의 용산공원부터 용산국제업무지구까지 빠지는 것이 없는 구역입니다. 

 

▶아쉬운 점◀

하지만 잠실주공아파트 재건축에서 볼 수 있듯이 가장 대장인 잠실주공 5단지는 아직까지도 재건축이 되지 않습니다. 나머지 주공아파트들을 재건축이 되어 엘스, 리센츠, 트리지움, 파크리오 등으로 바뀌어 15년이 흘렀지만 대장인 잠실 5단지는 아직입니다. 대장이기 때문에 주변의 관심도 많고 서울시에서도 여러 가지 조건들을 내걸기 때문에 진행에 어려움이 있지 않나 생각됩니다. 한남 5구역도 마찬가지일 것이라는 생각이 듭니다. 

 

또한 한남 5구역 안에서도 내홍이 있는 것 같습니다. 지난 사업시행인가계획안이 총회에서 부결이 난 것은 꽤 충격적이었습니다. 원래 계획안의  총회는 가급적 통과가 되는 편입니다. 왜냐하면 재개발은 속도가 중요하고 어차피 나중에 변경계획을 해서 수정을 해도 되는 것이 있기 때문에 가급적 조합원총회에서는 통과가 됩니다. 그런데 그렇지 않았다는 것은 무엇인가 문제가 있는 것으로 판단됩니다. 변전소지중화문제도 해결된 듯 보이지만 일부 조합원들의 반발이 있는 것으로 알고 있습니다. 이러한 연장선상에서 현재의 조합과 비대위 간의 다툼이 있는 것으로 알려져 있기 때문에 잘 살펴봐야겠습니다.

 

더파크사이드서울

더파크사이드서울을 아시는 분은 있을까요? 별로 없을 것으로 생각됩니다. 이는 옛 유엔군사령부 부지에 들어설 복합단지로 오피스텔, 공동주택, 호텔, 상업시설 등이 들어오는 곳입니다. 총사업비가 14조 원에 달하며 호텔이 입주하고 명품거리가 조성될 예정이라네요. 주거와 문화, 상업 시설등이 하나로 결합된 방식으로 용산의 지위를 더욱 높게 하는 데 기여할 것으로 예상됩니다. 

 

25년에는 분양가상한제 적용을 받지 않는 오피스텔만 분양할 예정이며 주거시설은 차후 상황을 보고 분양예정이라고 합니다. 현재 예상되는 분양가격은 평당 1억이라고 합니다;;;;;; 최대 단점은 비씨다. 

 

3. 한 줄 평

어떤 연예인이 방송출연에 뜸하면 사람들은 걱정합니다. 뭐 먹고 사나 하고요. 근데, 아시죠? 연예인 걱정하는 것 아니다. 우리와 다르다. 한남뉴타운도 여러 우여곡절이 있겠지만, 아파트들의 연예인입니다. 그렇다면? 한남뉴타운걱정할 필요 없다. 알아서 잘 될 것이다.

 

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✔ 재개발 단계가 궁금하시다면?

2025년 이후 분양 예정 단지는 어디 있을까 : 동작구 노량진동, 대방동 (노량진재정비촉진지구)

 

✔ 옆동네가 궁금하시다면?

2025년 이후 분양 예정 아파트 : 용산구 이촌동, 한강로