2025년 달라지는 부동산 제도 (중도상환수수료 50%인하, 신생아특례대출 자격완화 등)

벌써 2025년이 코앞입니다. 매년 새해가 되면 달라지는 정책들이 생기게 되는데 이를 꼼꼼히 따져보면 차후 의사결정을 하는데 큰 도움이 됩니다. 이 포스팅에서는 부동산과 관련하여 어떤 것이 바뀌는지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 
 
바뀌는 정책은 아래의 신문기사를 보고 정리했으며, 그중에서 중요하다고 생각되는 것만 제 생각을 포스팅해 보도록 하겠습니다.

‘주담대 부담·신생아 특례대출 자격 완화’ 등 내년 달라지는 부동산 제도는?

 

< 2025년 달라지는 부동산 정책에 관한 헤럴드경제 신문기사의 내용 캡처본>

 

1. 대출 중도상환수수료 50% 인하

대출 없는 사람 손?? 대출이 없는 분은 거의 없으실 겁니다. 특히, 투자자는요. 하지만 중도상환수수료가 있다는 것을 모르는 분들도 꽤 있더라고요. 얼마 전 제 친구가 분양받은 집에 입주를 하면서 대출을 받을 일이 생겼을 때 제가 같이 동행했던 적이 있는데요. 제 친구가 중도상환수수료에 대해 묻더라고요. 

빌린 돈을 빨리 갚으면 고마워해야지 왜 돈을 더 내?

 
빌린 돈을 빨린 갚아 고마운 것은 개인간의 거래일 때 해당됩니다. 은행 등의 금융기관은 대출을 일으켜서 이윤을 추구하는 기업입니다. 대출약정서를 작성할 때 몇 년 동안 대출을 받을 것이다라고 계약을 했고, 기업은 이를 토대로 대출받는 몇 년 동안 얼마의 이익을 얻는 것으로 계획을 세웠을 텐데 이것이 틀어진 것이죠. 만약 대출을 먼저 갚을 줄 알았다면 더 오래 길게 빌려갈 다른 사람에게 빌려줘서 더 큰 이익을 취할 수 있었을 것입니다. 중도상환수수료는 이에 대한 기회비용을 지불하는 것이죠.
 
하지만 정부에서 이것이 과도하다고 생각한 것 같습니다. 기존에 받았던 중도상환수수료 주담대 기준 1.2~1.4%를 절반으로 줄이라고 지적한 것입니다. 중도상환수수료는 남아있는 금액대비 산정하는 것으로 50% 인하되어 0.6~0.7%가 되면 1억당 60만 원~70만 원 정도 되니 큰돈이라 할 수 있겠습니다. 
 
유의하실 사항은 내년에 받는 대출부터 적용된다는 것입니다. 즉, 올해 대출을 받으시면 적용이 안 되오니 급한 대출이 아니시리면 내년에 받으시는 것이 유리하겠습니다. 
 

2. 신생아특례대출 소득요건 완화

기존 신생아특례대출을 받기 위해서는 부부합산 1억3000만원의 벽이 있었는데, 이제는 2억 5000만 원까지 완화된다고 합니다. 이로서 대기업 맞벌이 부부도 가능할 것으로 보입니다. 다만, 일단은 2025~2027년 한시 적용이라고 하는데 제 생각으론 계속해주지 않을까 싶습니다. 현재 인구감소가 국가경쟁력을 좌우하는 가장 큰 문제로 대두됐기 때문에 이건 유지될 거라 생각합니다. 
 
주의하실 사항은 주택가액요건은 9억이하이고 대출은 최대 5억이며 자산이 4억 6900만 원 이하여야 가능합니다. 보통 매매만 알고 계신데 전세자금대출에도 혜택이 있습니다. 수도권 5억 지방은 4억 이하의 주택요건에 대출한도는 3억이며 전세자금대출을 받는 가계의 자산요건은 3억 4500만 원 이하입니다.
 
이와 더불어 한 가지 더 알려드리고 싶은 것은 취득세 감면입니다. (주택을 구입할 때는 보통 대출을 받고 집을 매수하면서 취득세를 내고, 보유하고 있는 동안 재산세와 종합부동산세 같은 보유세를 내고, 매도를 하면 양도세를 내게 됩니다. 제가 밑줄을 그은 대출과 취득세, 보유세, 양도소득세는 굉장히 중요하니 꼭 공부하셔야 합니다.) 2025년까지 자녀를 출산한 부모가 거주를 목적으로 출산 1년 전부터 출산 후 5년까지 취득당시 12억 이하의 1 주택은 500만 원까지 취득세가 면제됩니다. 단, 취득한 날로부터 3개월 이내 거주를 해야 하고 상시 거주 3년 미만인 상태에서 주택을 매각, 증여, 임대를 하게 되면 감면받은 세액은 추징하게 됩니다. 즉, 실거주하실 분들에게만 혜택을 주는 것이죠. 이러한 내용도 있으니 꼭 확인해 보세요
 
신생아특례대출이 수도권 9억 원 이하 주택만 가능하니 부동산시장에 큰 효과가 없을 것이라고 생각하실 수도 있지만 연쇄작용이 일어나 9억 원 이하의 집을 매도하신 분이 더 고가주택으로 갈아타면서 2025년 초반 수도권 부동산 시장은 지금보다는 좋을 수도 있을 것입니다. 하지만 저는 이에는 한계가 있다고 보는 입장이기 때문에 내년 상반기에 거주주택을 제외한 수도권의 다른 주택은 모두 매도할 계획에 있습니다. 일단 계획은 그렇습니다. 팔리는건 제맘대로 안되니까요. 
 

3. 상반기 입주예정 신축 분양단지 후취담보대출 가능

후취담보대출이란 대출실행 시 담보물이 미등기인 상태임에도 대출을 받은 이후 등기할 것을 약속하고 대출을 해주는 것을 말합니다. 은행에서 당연히 아무 담보물이나 후취담보를 해주는 것은 아니고 등기될 것이 당연한 것들은 관행적으로 해주었었는데요. 가계대출이 늘어나자 이를 잠시 막아두었던 것입니다. 그럼 등기될 것이 당연한 담보물은 무엇일까요? 보통 분양권상태였다고 첫 입주를 하는 신규분양주택입니다.

저도 분양권에서 아파트로 등기 친 것이 여러 번 있는데요. 공부를 하기 전에는 이것이 후취담보인지 뭔지 모르고 그냥 은행이 해주니까 당연하다고 생각했었습니다. 하지만 생각해 보면 새로 입주를 할 때는 신축아파트는 미등기인 경우가 대부분입니다. (보통 추후 입주기간이 지나고 등기가 됩니다) 등기도 없는 담보물에 대출을 해준다는건 좋은 혜택입니다. 은행도 장사를 하는거겠지만요.

단, 2024년 12월1일까지 입주자모집공고를 냈고, 2025년 6월30일 안에 입주하는 단지만 적용된다고 합니다. 그 이후는 시장상황을 보겠다는 표현같습니다.  
 

4. 스트레스 DSR 3단계 실시

현재는 스트레스 dsr 2단계가 실시중인데요. 2025년 7월부터는 3단계가 실시될 예정입니다. 아래 사진은 금융위원회에서 가져온 스트레스 dsr에 따른 변화인데요. 2단계 실시 전에 공지한 것이라 2단계 기준으로 되어 있지만 3단계도 확인 가능합니다. 기본 스트레스 dsr 금리는 1.5%인데 이를 그동안 1단계에서는 25%인 + 0.375%, 2단계에서는 50%인 0.75%만 적용한 것입니다. 이제 3단계가 실시가 되면 내가 받는 금리의 1.5%를 더해 대출액을 산정하기 때문에 대출금액이 줄어들 수 있습니다. 

 
한 가지 유의하실 것은 일반적으로 그렇게 되면 내가 받는 대출금리도 오른다고 생각하시는데 내가 받는 대출금리가 오르는 것은 아닙니다. 스트레스 dsr 금리를 더해서 대출한도를 산정하고 실제로 나의 대출금리는 변함이 없습니다. 현재 경제적으로나 정치적으로 불안정한 상황에서 금리인하기에 도달했기 때문에 시중금리는 낮아졌지만 하반기가 되면 스트레스 dsr 3단계로 인해 대출한도가 줄어들어 2025년에는 상반기보다 하반기에 부동산경기는 좋지 않을 것으로 예상합니다. 
 

5. 1 주택자 인구감소지역주택 및 비수도권 미분양주택 신규취득 시 세제혜택

1주택자가 인구감소지역이나 비수도권의 미분양주택을 신규취득하면 다양한 세제혜택을 준다고 하는데요. 인구감소지역이 어디인지 궁금하지 않나요? 그래서 한번 찾아봤습니다. 

<행정안전부에서 공지한 인구감소지역 89개>

 
제가 지난 포스팅에서 지방아파트에 관심을 두고 있다고 말씀드렸는데요. 제가 말한 지방이 여기는 아닙니다.;;;;; 딱 봐도 부동산 가격이 오르기 힘들 것 같지 않나요? 제 생각은 그렇다는 것일 뿐 모든 투자의 결정과 책임은 본인이 지는 것입니다. 
 
 
 
이정도에서 제 생각을 말씀드렸구요. 나머지 정책들은 기사 한 번 읽어보시면 될 거 같습니다.