분양권 배우자 매매 및 증여 후 취득세 중과 회피 불가능, 취득세 계산 방법

세금은 어렵지만 꼭 알아야 하는 사항입니다. 투자를 하지 않은 평범한 사람이라도 연말정산은 하고요. 국민연금 이외의 사적연금 등도 가입하실 텐데 자신의 상황에 유리한 것을 잘 파악하셔야 합니다. 특히, 투자자라면 세금은 정말 중요합니다. 
 
이번에 지방세법 시행령이 개정이 되면서 그동안 분양권투자를 하며 취득세 중과를 피하기 위해 많이 사용하던 방법도 막히게 되었습니다. 알아보겠습니다. 
 

1. 취득세의 구조 - 주택수와 조정,비조정여부

	주택수	비조정	조정
개인	1주택	1~3%	1~3%
	2주택	1~3%	8 %
	3주택	8 %	12%
	4주택이상	12%
법인	12%

 
취득세를 계산하기 위해서는 1세대가 가지고 있는 주택의 수와 새로 취득하려는 주택이 조정지역에 위치해 있는지, 비조정지역에 위치해 있는지를 알아야 합니다. 주의할 점은 주택을 취득하려는 사람만 보는 것이 아니라 동일 주민등록상에 있는 모든 가구원의 주택수를 합해야 한다는 점입니다. 비조정/조정은 새로 취득하는 주택의 위치만 보는 것이며 기존에 가지고 있는 주택은 어디에 위치하든 주택수만 계산하면 됩니다. 
 

2. 지방세법 시행령 개정 전) 취득세 계산 

문제 내겠습니다. 부부합산 비조정지역에 2 주택을 가지고 있는 부부가 22년도에 올림픽파크포레온을 분양받습니다. 그리고, 23년에 기존에 가지고 있는 주택 중 1개를 매도하고 24년이 되어 올림픽파크포레온에 입주하려고 하면 몇 프로 취득세를 내야 할까요?
 

1) 주택수 계산

보통 1채를 매도하여 기존 1 주택 + 올림픽파크포레온 입주로 2 주택이 되니 비조정 2주택 1~3%라고 생각하시겠지만 아닙니다. 왜냐하면 분양권으로 취득하는 주택의 취득세 주택수 계산은 분양권취득일을 기준으로 하기 때문입니다.  ★★★
즉, 문제에서 부부는 3주택일 당시 분양권을 취득하였으므로 입주할 때 기존의 집을 한 채를 팔든, 2채를 다 팔든 3주택의 취득세를 내야 했습니다. 
 

2) 비조정과 조정지역여부

하지만 여기서 헷갈리는 것이 조정과 비조정여부는 분양권취득일과 상관없이 분양받은 아파트의 잔금일, 즉 입주할 때를 기준으로 합니다. ★★★ 그래서 분양권을 취득할 당시 조정지역이었다가 입주할 때 비조정지역이 되면 비조정지역의 세율을 적용하고, 비조정지역이었다가 조정지역이 되면 조정지역의 세율을 적용받습니다. 
 
그래서, 문제상의 부부는 분양권 취득당시 3주택이었으므로 3주택자이고, 올림픽파크포레온은 24년 현재 비조정지역이므로 비조정의 3주택이 되어 8%의 취득세를 내게 되는 것입니다. 
 

3) 절세방법

사람들은 참 대단합니다. 절세방법을 찾아낸 것이죠. 분양권으로 취득한 주택의 취득세를 계산할 때는 취득당시 주택수로 계산을 하니, 분양권을 배우자에게 증여합니다. (배우자에게는 10년간 6억까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다.) 저는 이게 가능할까 싶었는데, 부동산세제과에서 이를 용인해 줍니다. 즉, 배우자에게 증여를 한다면 증여계약서상의 계약일이 취득일이 되어 증여당시 1주택을 매도하여 증여하는 분양권이 2번째 주택이 되니 2주택 비조정이 되어 1~3%의 취득세만 내면 되었습니다.  그런데, 이게 이제 안 되는 것입니다. 
 

3. 입법예고된 지방세법) 취득세 계산

1) 분양권이 주택이 될 때 취득세 계산 시 주택수는 1세대 내에서는 변동 불가능

 
 
왼쪽은 기존내용이고 오른쪽은 개정하고자 하는 사항으로 주택수를 계산하는 데 있어 추가된 부분입니다. 빨간색 선을 보시면 "주택분양권의 매매, 교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다."라는 내용이 추가됩니다. 즉, 1세대 내에서 분양권을 증여 혹은 특수관계인의 매매 등을 통한 취득일 변경을 통한 취득세 절세 꼼수는 인정하지 않겠다는 것입니다. 
 

2) 언제부터?? 약간 애매

문제는 이 법을 언제 시행하는지입니다. 

 
2025년 1월 1일부터라고 되어 있으나 약간 애매합니다. 2025년 1월1일 증여분부터 그렇게 하겠다는 것인지, 2025년 1월1일 취득세를 납부하는 것부터 시행하겠다는 말인지 정확하지 않습니다. 개인적으로는 전자가 아닐까 싶습니다. 만약 후자라면 기존에 1세대 내에서 증여나 매매를 통해 취득세를 절감하고자 했던 분들은 낭패가 되겠습니다. 그런데 법이라는 게 소급적용하면 안 되지 않나요? 꼼수든 절세든 이미 기존의 법을 활용하여 계획을 세웠던 분들에게까지 피해를 가게 한다면 누가 법을 믿을까요?
 

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저는 개인적으로 세금과 법이 재미있다고 생각했던 사람인데, 지난 문재인정부 때 세금 개정하는 거 보면서 학을 떼고 손을 놨었습니다. 도저히 이해가 안돼서 공부를 할 수 없겠더라고요;;; 세무사님 중에서는 양도소득세 업무는 안 보시는 분들도 계시다고 합니다. 모른다기보다 혹시 잘못 계산해 드렸다가 나중에 소송에 휩싸일까 두려워서 이겠죠. 법이 너무 복잡하면 조세저항이 생긴다고 생각합니다. 혹시 지금 1세대 내에서 분양권 매매 및 증여를 하셨거나 하실 분들이라면 남은 연말 잘 활용하셔야 겠습니다.