부동산 스터디 어디를 해야 할까? 똘똘한 한채 정답인가요?

농부가 농사를 짓기 위해서는 좋은 땅이 필요합니다. 아무리 좋은 씨앗이라도 땅이 척박하면 수확량이 좋을 수가 없습니다. 투자를 보통 농사에 비유하기도 합니다. 씨앗을 뿌리고 기다리는 시간이 필요한 것이죠. 바로 열매를 맺는 것은 없습니다. 물론 운이 좋으면 그럴 수도 있겠지만 인생 전체를 놓고 봤을 때 바로 수익을 얻는 경험은 좋지 않은 결과를 가져올 수 있습니다. 투자는 한 번만 하는 게 아니라 계속하는 것이기 때문입니다. 
 
지난 포스팅 "지금 부동산 스터디 하기 좋은 이유" 에서 저는 현재 00000에 관심을 가지고 있다고 했습니다. 00000은 바로 지방부동산입니다. 뭐지? 하고 실망하신 분들이 많을 것이라 생각합니다. 왜냐하면 지금, 현재는 똘똘한 한채의 시대이기 때문입니다.

 

지금 부동산 스터디 하기 좋은 이유

 

 

1. 똘똘한 한채, 과연 정답일까? 

결론부터 말씀드리자면 네, 맞습니다. 똘똘한 한 채는 긴 시간을 두고 봤을 때 맞기는 합니다. 하지만, 지금 투자할 대상은 아니라고 생각합니다. "똘똘한 한채"라는 말은 이번 장에 나온 용어는 아닙니다. 2005년 노무현 대통령시절 부동산가격을 안정시키고 조세의 형평성을 높이겠다는 취지로 신설된 것이 종부세입니다. 이미 보유세로 재산세를 내고 있었기 때문에 이중과세 논란이 있었지만 헌재까지 가서 합헌결정이 났습니다. 이때 다주택자는 종부세에 불리했기때문에 똘똘한 한채로 몰리는 현상이 나타나면서 똘똘한 한채는 진리라는 공식이 생겨난 것입니다. 
 
저는 개인적으로 현재 부동산시장을 침체기라고 생각합니다. 이런 침체기에는 앞으로 다가올 상승기에 적합한 투자대상을 골라야 합니다. 하지만 똘똘한 한채는 부동산시장이 상승장에 들어서고 조금 지난 중반기부터가 유효합니다. 왜냐하면 상승장 초반에는 생각보다 전국의 아파트 중 오르는 곳은 많이 없기 때문에 정부가 적극적으로 규제를 하지 않기 때문이죠. 즉, 상승기 초반까지는 다주택자 포지션이 유리합니다. 그러다 상승장 중반이 되면서부터는 점점 다주택자에 대한 규제를 시작하기 때문에 아파트를 정리하고 똘똘한 한채로 가야하는 것입니다. 
 

2. 지방부동산은 왜 관심을 가지게 되었을까?

1) 취득세 중과 등 남아있는 규제로 서울은 더이상 크게 오르기 쉽지 않다. 

저는 현재를 침체기로 생각한다고 말씀드렸습니다. 침체기에는 아직 여러 가지 규제가 남아 있습니다. 대표적인 것이 취득세 중과입니다. 취득세 중과가 있는 한 다주택자가 늘어날 수 없고 투자자가 들어가지 않은 이상 아파트값은 크게 오를 수 없습니다. 실수요만으로는 한계가 있기 때문입니다. 현재 서울 강남 아파트의 전세가율은 30%대입니다. 70%의 갭가격을 내면서 투자자가 들어갈 수 있을까요? 취득세 중과도 있는데요? 그렇기 때문에 현재 강남 서초 등의 집값은 더 이상 오르기 힘들 것이라 생각하는 것입니다. (물론, 완전 다른 세계에 사는 압구정현대아파트 급은 다릅니다. 이분들은 동네문화를 사는 분들이라 평범한 사람들과는 다릅니다.)
 

2) 지방아파트는 국민소득대비 오른 폭이 크지 않다.

서울아파트도 안오르는데 지방이 오를까요?라고 묻는 분도 계실 겁니다. 그래서 다음지표를 준비해 봤습니다. 

 
첫 번째 차트는 지난번 포스팅에도 나왔던  2013년부터 2023년까지 1인당 국민소득차트입니다. 2013년대비 2023년 국민소득은 23.5% 상승했습니다. 그에 반해 8개도의 집합건물매매가격지수는 2013년 92.1에서 2023년 103.4%로 12.3% 상승했고요. 6대 광역시 집합건물매매가격지수는 81.3에서 111.4%로 37% 상승했습니다. 서울아파트 가격은 2013년부터 2023년까지 100% 넘게 오르는 동안 8개도의 지방아파트 가격은 국민소득만큼도 따라가지 못한 것입니다. 
 

3) 양극화 해소 차원의 지방부동산 규제 완화책이 기대된다. 

그러면 이런 질문이 나와야 합니다. 취득세 중과도 있어 서울아파트도 못 사는데 지방아파트를 어떻게 사죠?라는 질문입니다. 네, 너무 맞는 말입니다. 현재 취득세 중과가 있기 때문에 지방아파트를 사는데도 한계가 있습니다. 하지만, 이건 현재 그렇다는 것입니다. 현재 탄핵정국으로 국가가 시끄러워서 윤석열정권이 유지될지 아니면 탄핵이 통과가 되어 다른 야당에서 정권을 잡게 될지 향후 향방은 모르지만 저는 어떤 정부가 들어서도 지방부동산의 규제를 풀어줄 것이라고 생각합니다. 왜냐하면  명분이 있습니다. 양극화해소. 서울은 풀어줄 수 없습니다. 그렇게 되면 양극화가 더 심화가 될 텐데 국가균형발전을 목표로 삼아야 하는 정부에서 이를 용인할까요? 하지만 지방부동산규제 완화는 양극화해소라는 정당성이 있습니다. 
 
하지만 이것은 어디까지나 예상이기 때문에 지금 미리 투자하는 것은 반대입니다. 지금 특히 공급부족 등의 이슈가 뚜렷한 울산 등에 투자자가 들어간 것으로 알고 있습니다. 하지만 미리 들어갈 필요는 없습니다. 지방부동산 규제완화정책이 나온 다음에 들어가도 충분하기 때문입니다. 어차피 지방부동산 완화책이 없으면 지방부동산이 크게 오를 수 없습니다. 그래서 지금은 여유롭게 부동산 사이클도 공부하고, 지역분석도 해볼 수 있는 절호의 찬스인 것입니다.