재개발의 사업리스크 꼼꼼히 봐야 하는 이유 - 북아현2구역 재개발 중단 위기

가격대비 투자수익이 좋은 것은 재개발입니다. 특히, 서울은 더 이상 도시가 확장되기에는 제약이 있기 때문에 신도시를 만들 수 없습니다. 게다가 박원순시장 시절 너무 오랫동안 재개발을 등한시했기 때문에 주거환경이 열악한 곳이 너무 많습니다. 즉, 서울에서 재개발 재건축이 되면 좋아질 곳이 꽤 많습니다. 하지만 재건축은 전세가가 낮기 때문에 투자비용이 너무 많이 듭니다. 반면 재개발은 투자대금은 재건축보다 적게 들어가지만 공부할 것이 너무나도 많습니다. 하지만, 그만큼 진입장벽이 있기 때문에 내가 공부를 잘했다면 좋은 수익을 거둘 수 있을 것이라 생각합니다. 
 
서론이 너무 길었습니다. 어제 재개발 단톡방이 난리가 났습니다. 사실 사건대비 난리가 났다기 보다 상대적으로 조용했습니다. 왜냐하면 분명 그 단톡방에도 북아현 2구역 조합원들이 계실 테니까 서로서로 말조심하는 게 느껴졌습니다. 저도 지난여름에 임장을 한번 다녀온 지역인데 위치는 너무 좋은데 재개발은 입지만 보고 하는 게 아니구나 라는 걸 크게 느꼈던 곳입니다. 
 

1. 기본 입지 

 
먼저 위치를 지도로 확인해보시면 너무 좋습니다. 2호선 아현역과 2,5호선 충정로역 사이에 있습니다. 근처 아현역 남쪽으로 그 유명한 마래푸, 마더클, 마프자 다 있습니다. 이 지역의 전용 84의 현 시세는 20억~23억 정도 형성되어 있습니다. 
 
마포래미안푸르지오는 아현3구역으로 불리던 재개발 구역으로 2005년 조합이 설립되어 2014년에 입주를 하였습니다. 물론 마포래미안푸르지오가 입주하던 시기에는 부동산시기가 좋지 않아 일반분양이 잘 안돼서 조합원들이 추가분담금을 지불했던 것으로 알고 있습니다. 하지만, 재개발은 속도가 중요합니다. 빠른 속도로 진행되어야 조합원들이 빨리 수익을 낼 수 있었을 테니까요. 반면, 북아현2구역은 마래푸와 조합설립이 4년 정도밖에 차이 나지 않는데, 아직도 진행이 더디고 있습니다. 특히, 사업시행인가가 2009년에 났는데, 15년이 지난 아직까지 관리처분인가를 못 받았다는 것은 어떤 사연이 있다는 것입니다. 무엇일까요?

위치	서대문구 북아현동 520번지 일대
규모	지하3층~지상 29층, 총28개동 2320세대
조합원과 일반분양	조합원 1227, 일반분양 673, 보류지 19, 임대401
시공사	삼성물산과 DL이앤씨
추진경과	정비구역지정 2008.02.05 추진위설립 2008. 02.29 조합설립 2009. 03. 27 사업시행인가 2009.12.08 현재 관리처분인가를 위해 조합총회를 마치고 2024년12월2일 관리처분인가를 위한 신청을 구에 제출한 상태

 
 

2. 사업리스크

1) 아현동성당

 
대부분의 재개발에는 교회나 성당이 있기 마련입니다. 그런 경우 종교단체와 협의하여 새로운 자리로 이전을 하거나 협상이 잘 안되면 존치를 하기도 하는데 그 과정이 상당히 오래 걸리고 지루한 과정입니다. 특히 아현동성당 같은 경우는 오랫동안 존치와 이전을 두고 협상을 했었습니다. 결국에 존치를 하는 것으로 결정이 났는데, 아현동성당 측에서 일조권을 문제로 조합에 소송을 건 상황이었습니다. 그 1심의 결과가 올해 5월에 나왔는데, 재판부는 조합의 편을 들어주었습니다. 그런데 아현동성당 측에서 항소를 하여 2심 결과가 어제 나온 것입니다. 이번에는 아현동성당의 손을 들어주었습니다. 그러면서 사업시행 변경계획이 취소되었습니다. 조합 측에서 즉시 항소하긴 할 테지만 조합원들의 마음은 상당히 힘들 것으로 예상합니다.
 

북아현2구역, 성당과 일조권 다툼 승소

 
 

2) 1+1 무산

동일 재개발 구역내에서 주거용 전용면적이 145제곱미터가 넘거나 권리가액이 조합원에게 분양되는 2개 평형의 조합원분양가의 합보다 큰 경우 1+1, 즉 2채를 받을 수도 있습니다. 하지만 +1은 반드시 주어야 하는 것도 아니고 반드시 조합의 정관에 명시되어 있어야 합니다. 하지만, 대부분 인정하는 제도인데요. 지난 1월 북아현2구역에서는 이를 뒤집고 +1을 안주는 것으로 조합총회에서 의결되었습니다. 이에 +1을 가져갈 수 있는 분들이 소송을 예고하고 있어 속도가 생명인 재개발에 위협이 되고 있었습니다. 
 
더욱이 지금 아현동성당과의 문제로 사업시행변경계획이 취소될 위기로 속도가 늦어진다면 +1을 소유하신 분들의 소송과 함께 더 지연될 것이 예상됩니다. 

[하우징워치] 북아현2구역, +1주택 분양 취소키로…조합·구청 시소게임 향방은

 
 
 

3. 나의 생각 : 관심지역에 들어감 + 3심결과 + 서울부동산 분위기

일단 위기가 생기면 일단 자세히 알아봐야 하고 위기속에 기회가 있는지 찾아야 합니다. 마래푸가 23억 인 상황에서 마래푸보다 15년 이상 신축이 들어서면 제 생각에는 최소 18억 정도는 되지 않을까 생각됩니다. 따라서, 현장에 가서 매물의 피가 어떻게 변하는지 살펴볼 필요가 있습니다. 총매가가 어느 정도 선에서 변하는지 상황을 살펴보다 보면 나중에 기회가 생길 수 있습니다. 기회가 생긴다는 말은 지금 당장 매수하라는 의미는 아닙니다. 즉, 3심을 봐야 한다는 의미입니다. 3심의 결과가 나왔는데 조합에 유리하게 나왔고 그 시기 서울 부동산의 분위기가 좋지 않다면 아마 피가 오르지 않을 수 있습니다. 재개발은 부동산 시황에 크게 좌지우지 되는 성격이기 때문에 부동산경기가 좋지않다면 쉽게 피가 회복되지 않을 가능성이 큽니다. 그럼 그때 투자를 해도 된다는 의미입니다. 
 
먼저 전투장에 들어가서 화살을 다 맞을 필요가 없습니다. 크게 벌지 않아도 잃지 않는 투자를 해야합니다! 가격추이를 살펴보되, 3심의 결과를 보자! 그리고 주변과 비교를 해보자!
 

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지난 상승장에서는 투자금이 적었기 때문에 부동산 투자를 주로 수도권에서 했었습니다. 이제와서 조금 아쉬운 점은 서울에 투자했었더라면 어땠을까?입니다. 지난번 포스팅에서도 말씀드렸지만 상승기 중반 전까지는 다주택자 포지션이 유리하기 때문에 초반에 수도권에 투자했었더라도 상승장이 어느 정도 흐른 다음에는 몰아서 서울로 갈아탔었어야 했는데, 직장의 위치상 계속 수도권에 머물렀던 것이 못내 아쉽습니다. 그래서 저는 다가오는 장에서는 서울에 주로 투자를 할 것 같습니다. 

부동산 스터디 어디를 해야 할까? 똘똘한 한채 정답인가요?

 
 
어? 그런데 지난번 포스팅에서 지금은 지방부동산에 관심을 가질 때라고 하지 않았나요?라고 하실 수도 있습니다. 네, 지금 최관심지역은 지방이지만 결코 서울을 놓고 있지 않습니다. 지방부동산은 한계가 있기 때문에 혹시 투자하더라고 단기간만 들어갈 것이기 때문입니다. 그럼... 서울중에서는 어디에 관심이 있냐고요? 바로 재개발입니다.