창경궁 롯데캐슬 시그니처, 1순위 마감? 분양가 적정성 체크

 

요즘 대한민국이 경제며 정치며 어디로 튈지 모르고 답답한 상황입니다. 그래서 그런지 최근 부동산이 사람들의 관심에서 멀어지고 있다는 것을 느끼고 있습니다. 여러 개의 부동산 단톡방의 인원이 점점 줄어들고 있거든요. 지난여름 부동산이 확 달아올랐을 때는 부동산 단톡 터지는 줄 알았습니다. 점점 멤버도 늘어나고 "여기 매수했습니다. 저기 매수했습니다"라는 메시지들이 불나더라고요. 저는 이렇게 부동산의 시황은 간접적으로 느끼기도 합니다. 
 
상황이 안좋아 사람들의 관심이 없어지는 시기면 공부하기 좋습니다. 무언가에 쫓기듯이 빨리빨리 공부하고 시세를 체킹 하지 않고 여유롭게 지역분석을 할 수 있습니다. 지난 상승장에서 매수하지 못하고 공부만 했던 서울지역을 요즘 계속 지켜보고 있습니다. 특히 새로운 분양을 한다면 그 분양가를 분석하며 해당지역이 그동안 어떻게 변했는지 다시 한번 살펴봅니다. 
 
오늘은 성북구 삼선5구역 재개발구역의 일반분양인 "창경궁 롯데캐슬 시그니처"입니다. 

 

1. 성북구의 위상 - 관악구, 강서구, 은평구와 비슷한 느낌

아실 어플에서 여러단지비교하기를 클릭한 다음 구별로 가격의 흐름을 살펴보면 성북구는 과거부터 관악구, 강서구, 은평구와 비슷한 흐름을 가지고 있습니다. 지역구가 크기 때문에 세부적으로는 또 나누어야 하겠지만 커다란 흐름은 이렇습니다. 성북구는 서울 외곽은 아니지만 그렇다고 핵심지역도 아닙니다. 그렇기 때문에 주거타운이 잘 형성된다면 업무지구 근처에서 거주까지 하기 힘든 분들은 출퇴근도 용이하고 주거환경도 뛰어난 성북구 같은 지역을 좋아합니다. 이러한 실거주자들 때문에 성북구에 들어온 뉴타운(길음뉴타운, 장위뉴타운)은 인기가 있을 수밖에 없고 가격이 강남만큼 높지 않기 때문에 투자자들의 갭투자 성지인 지역입니다.  

<아실-여러단지비교하기: 성북구, 관악구, 강서구, 은평구의 수준>

 
 

2. 창경궁 롯데캐슬 시그니처의 장단점을 확인한다. 

- 장점 : 광화문 직주근접성 유리

- 단점 : 언덕

 
부동산에서 임장의 중요성은 말모말모입니다. 지도로 보는 것과 실제로 가서 보는 것은 확연히 다릅니다. 특히, 삼선동은 임장이 필수인 지역입니다. 왜냐하면 삼선동은 언덕이 가파르기로 유명한 지역으로 청약하시려는 분은 꼭 현장에 가보셔야 합니다. 비슷하게 금호동도 언덕으로 유명한 지역이지만 래미안금호하이리버는 단지 안에서는 계단식으로 단차를 없애고 엘리베이터를 타고 이동하며 만족도가 높은 곳입니다. 평탄화하는 게 많은 비용이 드는 작업이라 어떻게 진행될지 모르겠지만 창경궁롯데캐슬도 평탄화가 잘 진행되길 기대해 봅니다.  
 
교통은 4호선 한성대입구로 도보10분이 걸리며 한성대입구에서 지하철을 타면 광화문 15분, 여의도 30분, 강남까지 40분이면 도달할 수 있어 서울 주요 업무중심지까지 도어투도어로 50분 안이면 다 도착할 수 있습니다. 초등학교는 도보 5분 거리의 서울삼선초등학교로 초품아는 아니지만 매우 가깝습니다. 
 

3. 비슷한 스펙의 단지를 찾는다. 

- 다른 지역의 비슷한 아파트를 찾는다

- 입지를 공유하는 같은 지역 내에 다른 아파트를 찾는다. 

 
제가 창경궁 롯데캐슬 시그니처와 비슷한 스펙의 단지를 찾으면서 가장 중점을 둔 것은 언덕입니다. 역과의 거리나 연식 등은 값으로 환산하기 용이한데 언덕의 유무로 차이나는 아파트 가격은 아직 정확한 제 데이터에 없기 때문입니다. 그래서 찾은 아파트가 서대문구 천연동의 천연뜨란채입니다. 서대문구는 성북구보다는 상위 급지이지만 천연동은 서대문구에서 선호되는 단지가 아니며 이 동네도 언덕이 심한 곳이기 때문입니다. 같은 지역 내에서는 삼선sk뷰 아파트를 선정해 보았습니다. 같은 입지를 공유하면서 삼선동에서는 대장아파트급이기 때문입니다. 
 

 

4. 비교테이블을 작성한다. 

	창경궁 롯데캐슬 시그니처	천연동 천연뜨란채(다른지역)
24년 12월 전용84 가격		11억 5000만원
연식차이	2027년 4월	2006년 3월 (21년차이)	11억5000만원 + 2억
브랜드	대기업 브랜드	중소기업 브랜드	11억5000만원 + 2억 +5000만원
초등학교와의 거리	삼선초 도보 5분	금화초 도보 20분	11억5000만원 + 2억 +5000만원 + 7000만원
역과의 거리	한성대입구역 도보11분	서대문역 도보 20분	11억5000만원 + 2억 +5000만원 +7000만원 + 5000만원
직주근접	광화문 15분 여의도 30분 강남 40분	광화문 2분(1정거장) 여의도 10분(5정거장) 강남 40분	11억5000만원 + 2억 +5000만원 +7000만원 + 5000만원 -1억
			14억 2000만원

	창경궁 롯데캐슬 시그니처	삼선 sk뷰(같은지역)
24년 12월 전용84 가격		11억 5000만원
연식차이	2027년 4월	2012년 4월(15년차이)	11억 5000만원 + 1억5000만원
초등학교와의 거리	삼선초 도보5분	삼선초 초품아	11억 5000만원 + 1억5000만원 +2000만원
역과의 거리	한성대역입구 도보 11분 (언덕)	한성대역입구 도보 8분 (상대적 평지)	11억 5000만원+1억5000만원 +2000만원 -5000만원
세대수	1223세대	430세대	11억 5000만원+1억5000만원 +2000만원 -5000만원 + 3000만원
			13억

 
두 단지를 비교해 보니 적당한 분양가 스펙트럼이 13억~14억2000만원이 나왔습니다. 실제 분양가는 전용84기준 13억 8000만원입니다. 딱 분양가 스펙트럼안에 들어옵니다. 분양가 스펙트럼안에 들어왔다는 것은 시장가격으로 분양한다는 것으로 마진은 거의 없다고 생각하시면 되겠습니다. 
 

5. 나라면 청약할 것인가?

삼선동에 꼭 살아야한다 + 새아파트 살고 싶다는 분이라면 청약하셔도 되겠지만, 투자자인 저는 청약하지 않을 것 같습니다. 
 
 

< 창경궁 롯데캐슬 시그니처 조감도 >