정말 서울 아파트 공급 부족할까?

대꽃밭이라고 아시나요?

저도 얼마 전에 알게 되었는데, 머리(대가리) 속이 온통 꽃밭으로 가득 차있다는 뜻으로 항상 좋은 방향으로만 생각하는 사람을 대꽃밭이라고 하더라고요. 네, 저는 대꽃밭입니다.

저희 남편이 저를 보고 "넌 참 세상물정을 몰라. 다 너처럼 생각할 줄 알아?" 라고 했을 때 "당신이 이상한 거야. 왜 자꾸 나쁘게 생각해"라고 했었는데..... 이제 와서 보니 제가 대꽃밭이었던 것 같습니다. 

 

하지만, 아시나요? 성공은 부정적인 생각과는 함께 오지 않는다고 합니다. 물론 다양한 경우의 수를 생각해서 대비를 해야 하긴 하지만요.

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지난 주말 포스팅에서 힐스테이트등촌역과 방배아크로리츠카운티의 분양가의 합리성에 대해 제 생각을 말씀드렸습니다. 힐스테이트등촌역은 26년 10월 입주예정이며 방배아크로리츠카운티는 27년 10월 입주 예정이라고 합니다.  그런데 부동산투자자가 흔히 보는 아실 공급물량 탭에는 이 아파트들이 없습니다. 이상하네요?

 

1. 앱을 활용한 공급물량 확인 : 아실-공급물량-알고싶은지역을 클릭해 본다. 

 

아실 앱이나 사이트로 들어가셔서 공급물량을 클릭하고 알고싶은 지역을 선택하면 다음과 같이 과거부터 앞으로 3~4년 뒤의 공급물량이 표시되어 나옵니다. 

 

<아실에서 공급물량을 클릭하시면 지역을 선택할 수 있게 나옵니다.과거부터 향후 몇년간 공급물량이 그래프로 나와 직관적으로 보기 편합니다.>

 

 

그리고 스크롤을 내려보면 입주하는 아파트들이 지도와 함께 자세히 나옵니다. 어떤가요? 26년 10월 입주예정인 힐스테이트 등촌역이 없습니다. 27년 10월 입주예정인 아크로리츠카운티도 없고요. 이상하실 겁니다. 

<25년~27년 자세한 서울 아파트 공급물량 - 아실>

 

2. 부동산 어플의 한계를 이해한다. 

- 확실한 것만 공급물량에 잡힘

- 전체적인 부동산의 흐름에서 파악하는 것이 중요

 

이것의 비밀을 알기 위해서는 아파트 공급과정을 조금 알아야 합니다. 쉽게 말해 아파트를 공급하기 위해서는 "인허가 - 착옹- 준공"의 과정이 필요합니다. 인허가란 국토교통부에 아파트를 이러이러하게 짓겠습니다라고 허가를 받는 것입니다. 그리고 보통 인허가를 받고 2년 안에 착공을 해야 한다고 합니다. 그렇지 않으면 다시 인허가를 받아야 한다고 하네요. 착공이란 아파트를 짓기 시작하는 것입니다. 그리고 착공을 하여 아파트를 다 지은 후 다 지었으니 확인해 주세요 하는 과정이 준공입니다.  

 

그런데 인허가를 받았다고 해서 착공까지 순조롭게 진행되는 것만은 아닙니다. 특히 재개발 재건축에서는 다양한 변수가 있어 지연되기 마련입니다. 또한 아파트를 공급하는 건설사입장에서도 인허가를 받은 이후에 조금 더 좋은 시기에 분양하기 위해서 분양시기를 조절하기도 합니다. 그렇기 때문에 아실이나 부동산지인에 표시되는 공급물량은 분양일정이나 입주시기가 확정된 공급물량일 것입니다. 

 

서울에는 신규택지가 없기때문에 새로운 공급은 거의 재개발 혹은 재건축입니다. 재개발과 재건축은 중간에 변수가 특히나 많이 발생해서 분양시기를 누구도 정확히 알 수는 없습니다. 하지만 노량진뉴타운만 해도 현재 이주 철거 중인 구역이 많기 때문에 잘 진행된다면 26년 이후 공급물량 해소에 도움이 될 것입니다. 

 

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저는 평범한 투자자이기 때문에 공부를 많이 하신 전문가분들의 의견을 많이 들어보는 편입니다. 요즘은 정보를 제공해주는 곳이 너무 많으니 좋으면서도 한편으로는 저분 전문가 맞나 싶은 분들도 계십니다. 서울집값이 오를 것이다 폭락할 것이다 갑론을박이 있지만 서울 집값이 오를 것이라 주장하시는 분들의 논거 중 하나인 서울아파트 공급 부족은 조금 설득력이 부족하다 느꼈습니다. 그렇다고 저는 집값폭락을 외치시는 분들도.... 그다지 좋아하지 않습니다. 너무 공포감을 조성하는 것처럼 보입니다. 썸네일만 보면 우리나라는 100번도 더 망했습니다. 대가리꽃밭인 저로선 거부감이 살짝 들더라고요.

 

아래 유튜브 보시면 이해하기 쉬우실 겁니다. (썸네일은 맘에 안 듭니다;;;;;)