전주 더샵 라비온드 분양가, 청약 당첨되면 최소 3000만원 수익 예상

<2025년1월20일 특공결과 이후 일반분양 청약전략 추가작성>
제 포스팅에서 전주 더샵 라비온드 유입이 많아서 특공이후 청약전략에 대해 간략하게 안내해 드리겠습니다. 

1. 빨간네모와 파란네모의 의미

아래 표는 조금 전에 청약홈에서 다운받은 것에 제가 파란칸과 빨간칸을 친것인데요. 파란칸은 경쟁없는 당첨을 의미합니다. 너무너무 축하드립니다~ 한가지 고무적인 것은 현재 전주 부동산 시장이 좋은 것도 아닌데 전주는 노부모부양특공도 경쟁률이 꽤 높네요. 효의 도시인가 봅니다. 
빨간칸은 경쟁이 있어서 각 특공별 가점별로 당첨결과가 결정됩니다. 당첨발표일은 일반분양일과 같은 2월3일(월)입니다. 
 

2. 일반분양 청약전략

1) 전용 59

전용59는 A~D까지 4가지 타입이 있는데요. 직관적으로 봤을 때 경쟁있는 당첨칸인 빨간색 네모가 많은 타입이 A와 C타입입니다. 특히, C타입의 경쟁이 제일 높음을 알수 있습니다. 반면 59D타입은 경쟁률이 낮죠. 다자녀 59D타입은 기타지역에서도 당첨이 나옵니다. 
 
따라서, 내일 전용59에 반드시 당첨이 되고 싶으신 분들은 59D타입으로 일반분양청약을 넣으시면 좋을것 같습니다. 단, 난 가점도 높고 무조건 원하는 타입할 거다 하시는 분은 원하시는 타입 넣으시면 됩니다. 
 

2) 전용 84

더샵 라비온드는 넓은 평수의 경쟁률이 높은데요. 아마도 넓은평수의 공급이 많지 않기 때문일 겁니다. 전용84도 A~D타입이 있는데 A타입 신혼부부은 10대1도 넘습니다. 그에 반해 84D타입의 신혼부부특공은 4대1도 안되죠.
 
마찬가지입니다. 내일 반드시 당첨을 원하는 낮은 가점의 분들은 D타입을 넣으셔야 경쟁력이 있습니다. 아마도 타워형이라 비선호하실텐데, 지금 이 가격이면 당첨이 먼저라고 생각합니다. 
 

3) 전용101

 
전용101타입은 특공경쟁률상 큰 차이가 없습니다. 타입을 봐도 큰 차이가 없어서 운에 맞기셔야 할 듯합니다.

다만 A 타입은 42세대를 B타입은 153세대를 선발하는데, 세대수가 많으면 오히려 경쟁률이 쎌 수도 있습니다. 저는 이런 경우 오히려 적게 뽑는 타입에서 경쟁률이 더 낮게 나온 경우를 많이 봤습니다. 하지만 결과는 알 수 없으니 이건 각자의 판단대로 하시면 되겠습니다. 

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아파트 투자를 하다보면 지역별로 약간 특성이 보입니다. 대구와 부산 분들이 투자를 잘하시고 화끈한 느낌이라면 전라도 지역분들은 부동산투자에 약간 관심없는 느낌입니다. 그래서 그런지 대구와 부산은 오를 때는 확오르지만 내릴 때도 확 내립니다. 특히, 대구는요. 반면, 광주와 전주는 약간 천천히 흐름을 타는 느낌입니다. 
 
제가 지방부동산에 관심을 두고 있다고 말씀드리며, 세종과 부산을 말씀드렸었는데요. 전주도 오를게 보이는 지역이지만 전라도 지역의 특성상 오르더라도 약간 더딘 게 있어서 약간의 관심만 두고 있습니다. 이런 전주에서 다음주에 청약이 있는데, 얼핏 보기에 가격이 좋아보이더라구요. 그래서 확실히 분석해보려구요. 
 

전주 : 덕진구와 완산구

전주는 덕진구와 완산구 2개의 지역구가 있는 인구 60만 도시입니다. 보통 지방에 투자할 때는 최소한 20만 이상의 도시에 해야 수요가 있어 안전하다고 하는데요. 60만 인구라면 우리나라에서 큰 도시 중 하나입니다. 
 
러프하게 나누어 위에는 덕진구이고, 아래쪽이 완산구입니다. 위 지도의 연두색 네모안에 전북도청이 있습니다. 전주는 전라북도의 제1의 도시인거죠. 전북도청은 완산구에 위치하며 자세히 보면 전북도청을 중심으로 땅의 색이 붉으스름할 것입니다. 이건 상업시설이 있다는 것으로 구시가지라는 뜻입니다.
 
오른쪽의 아실-여러단지비교하기에서 덕진구와 완산구를 비교했는데요. 가격의 흐름이 거의 비슷하다 2019년 정도부터 덕진구가 완산구보다 시세가 높아짐을 알 수 있습니다. 이는 덕진구에 에코시티와 혁신도시가 들어서면서 시세를 치고 올라갔기 때문인데요. 에코시티와 혁신도시는 택지지구라고 생각하시면 됩니다. 대규모로 크게 개발을 해서 신도시처럼 반듯반듯하고 사람들이 살기 굉장히 좋게 되어 있습니다. 전주의 대장이죠. 
 
오늘 분석할 더샵라비온드는 완산구 중노송동에 위치해 있습니다. 자세히 살펴볼께요. 
 

전주시 완산구의 급지 분석

1) 평단가

부동산지인-지역분석 : 전주시 완산구로 바로가기

완산구의 대장은 효자동2가입니다. 효자동2가와 태평동이 완산구의 단연 1급지입니다.  그다음은 효자동 3가이며 중노송동과 서신동, 중화산동2가, 효자동1가는 비슷비슷한 무리입니다. 

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완산구의 급지를 호갱노노 지도에 표시해봤습니다. 도로만 봐도 왼쪽의 서신동과 효자동이 반듯반듯한 완산구의 신시가지임을 알 수 있습니다. 오른쪽의 중노송동과 태평동쪽은 도청소재지가 있는 곳으로 구시가지 임을 알수 있습니다. 참고로 전주 한옥마을도 오른쪽의 남노송동에 위치해 있습니다. 

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그런데 구시가지 태평동이 신시가지 1급지 효자동2가와 격차를 좁힌 것이 조금 의아하지 않으신가요? 이런 경우 100% 구시가지 속에 신축이 있는 경우 입니다. 플러스, 태평동은 한가지 특이점이 있습니다. 태평동은 면적이 작고 아파트 단지가 5개 밖에 없습니다. 그 중 하나인 전주태평sk뷰는 2009년 입주한 아파트로서 가장 작은 평수가 45평입니다. 즉, 45평~89평까지 대형평형 위주의  단지이기 때문에 태평동의 가격을 높였습니다. 위에 아실-여러단지비교하기에서 태평동의 가격이 갑자기 튀어오른 시기는 바로 태평sk뷰가 입주한 2009년부터 입니다.
 
여기에 전주태평아이파크가 2022년에 입주하며 구시가지 속 신축의 이점이 가격에 반영되었습니다. 그래서 5개 단지 밖에 없는 태평동이 신축과 대형평수가 있어 1급지인 효자동2가를 많이 따라잡은것으로 추측됩니다. 그런데, 이번에 분양하는 더샵라비온드도 아파트단지 3개 밖에 없는 중노송동의 신축이라 태평동에 위치한 신축 전주태평아이파크와 비슷한 효과를 받을 것으로 예상합니다.  
 

2) 학군

호갱노노로 가서 학군 확인하기

지방은 서울보다 특히 학군을 많이 신경쓰는 것으로 알려졌는데요. 완산구 1등 학군지는 서신동으로 알려져 있습니다. 서신동과 그 아래 중화산동까지 합쳐서 이동네 아이들이 공부를 가장 잘하는데요. 전국단위 자립형사립고인 상산고가 여기에 있습니다. 전주기전여고, 호남제일고, 전주전일고 등이 대학을 잘 가는 최선호 학교입니다. 즉, 완산구의 왼쪽편이 학군에서는 유리합니다. 
 

전주 더샵라비온드의 분양가

더샵 라비온드-모집공고문 보러 바로가기

전용84의 가격만 가지고 왔습니다. 계약금은 총 10%인데 1000만원을 먼저 내고 30일 이후 10%의 나머지 금액을 내는 구조입니다. 계약금을 한꺼번에 내지 않아서 자금마련에 용이할 것 같습니다. 전용84의 가격은 대략 5억이고, 84bp타입과 84dp타입의 가장 최상위층은 5억5천만원 입니다. 전용84의 발코니 확장비가 2730만원으로 합치면 5억3천~5억8천정도 된다고 생각하시면 됩니다. 
 

청약해도 될까 : 호갱노노 필터활용

더샵라비온드는 2028년 6월 입주하는 2,226세대의 대단지 아파트 입니다. 이를 기준으로 필터를 다음과 같이 적용해서 뽑아보니 3개의 단지가 나왔습니다. 

• 평형 : 30~39평형
• 입주년차 : 5년이내
• 세대수 : 900세대 이상

	전주태평아이파크	힐스테이트어울림효자	서신더샵비발디	더샵라비온드
평형	34평	34평	34평	34평
입주	2022년	2022년	2026년	2028년
신시가지/구시가지	구시가지	신시가지	신시가지	구시가지
학군	학원가 없음 진북초와 전북초 -도보 5분	효자동1가학원가 화산초-도보5분	서신동학원가 서신초-도보5분	학원가 없음 전주동초와 전주풍남초 -도보5분
가격	5억3000만원	5억7천만원	분양가 5억3000만원 + p5000정도	5억3000만원

네이버부동산에 전주 부동산 시세 확인하러 가기

어떠신가요? 학군이 더 좋은 효자동1가 힐스테이트어울림효자와 서신더샵비발디가 더 높은 가격이 형성되는게 맞을 것 같습니다. 더샵라비온드와 전주태평아이파크는 구축속의 신축인 것 부터 나머지 조건이 비슷한 가운데 더샵라비온드가 6년정도 신축입니다. 이에 더샵라비온드가 태평아이파크보다 살짝 가격메리트가 있어보입니다. 
 

나라면 청약할까?

제가 전주에 사는 사람이라면 당연히 청약을 할 것 같습니다.
첫번째 이유는 연차를 제외한 다른 조건이 비슷한 태평아이파크와 분양가가 비슷하다는 것은 연차만큼의 가격메리트가 있다는 뜻으로 판단되기 때문입니다. 청약에 당첨된다면 현재 상황에서 전용 84기준 못해도 3000만원은 피가 붙을 것이라고 생각됩니다. 하지만, 청약에 당첨되신 분들은 매도하시면 안됩니다. 이유는 아래에 나옵니다.  

두 번째 이유는 전주의 공급부족입니다. 전주는 21년부터 공급물량이 줄어 2024년부터는 거의 공급물랑이 없습니다. 이런 상황에서 신축은 매우 희소하고 대우받을 것으로 예상됩니다. 공급물량이 줄어든다고 가격이 오르는 것은 아니라고 말씀드렸습니다. 하지만 전주는 21년부터 지속적으로 공급물량이 누적되어 왔기 때문에 상승할 여지가 매우 큽니다. 더욱이 세번째의 이유가 기름을 부을 것이라고 생각합니다. 
 
세 번째 이유는 정부의 지방활성화대책을 기대하기 때문입니다. 제가 계속 말씀드렸다시피 정부는 부동산경기를 살리고 싶어합니다. 하지만 똑같이 부동산경기 활성화 대책을 내놓으면 서울수도권만 오를게 뻔합니다. 따라서 서울수도권과 차등하여 지방에 메리트를 줄 가능성이 큽니다. 즉, 지방은 지금이 저점같아 보입니다. 
 
네 번째이유는 전세가격입니다. 현재 입지가 유사한 태평아이파크의 전용84 전세가격은 4억5000만원입니다. 지속적인 공급부족으로 전주는 앞으로 전세난이 예상됩니다. 더샵라비온드는 28년 입주이기 때문에 아마도 전세가는 공급가격인 5억3000만원을 넘을 가능성이 큽니다. 그렇게 되면 청약을 받은 사람들이 전세를 내놓게 되면 무피투자가 가능해지는 것이죠. 이래서 제가 청약에 당첨되신 분들은 매도하지 말라고 앞전에 말씀드린 것입니다. 

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블로그 시작하고 분양하는 단지를 분석했을 때 분상제가 적용되는 지역말고는 청약을 해도 된다고 생각한 곳이 없었는데요. 오늘 처음으로 좋은 결과가 나와서 괜히 맘이 좋네요. 전주사람 혹은 전라북도에 거주하시는 분들은 꼭 청약해 보시길 추천드립니다. 
 

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