신축 아파트 옵션 선택시 반드시 알아야 하는 것 : 분양옵션의 양도소득세 필요경비 인정

요즘 신축아파트를 분양받으시면 다양한 옵션에 깜짤 놀라실 거예요. 저는 2015년부터 2019년까지 분양을 받았거나 피를 주고 분양권을 매수했었는데요. 2015년만 해도 옵션은 시스템에어콘이 전부였어요. 그런데 2019년 입주한 아파트는 중문부터 붙박이장 등 다양한 옵션이 있어서 너무 선택에 힘들었던 기억이 있습니다. 
 
그렇다면 옵션을 선택하는 것이 좋을까요?

신축아파트 옵션의 단점

1) 개인적으로 주문하는 것보다 비싸다

위 분양공고문은 최근에 제가 살펴본 세종 양우내안에 아스펜 분양공고문의 일부분입니다. 옵션 중의 일부인데 자동슬라이딩 중문이 310만원이구요. 현관신발장에 조명다는데 110만원입니다. 어떠신가요?? 조금 비싸다는 느낌이 있습니다. 이건 세종 양우내안애 아스펜만 그런 것은 아닙니다. 다 그렇습니다. 

네이버쇼핑에서 자동 슬라이딩 중문 가격 확인하러 가기 

제가 네이버에서 자동슬라이딩 중문으로 검색하니 다음과 같이 뜹니다. 물론, 중문은 평수마다 다르고 옵션마다 다르지만 310만원 보다는 싸더라구요. 

2) 종류가 다양하지 않다

선택해보신 분들은 아실거예요. 분양할 때 선택할 수 있는 옵션의 종류는 몇가지 되지 않습니다. 내가 원하는 디자인과 브랜드가 아닐 확률이 매무 높습니다. 

3) 최신형이 아니다. 

분양의 옵션은 분양계약을 하고 몇달안에 진행하는게 일반적입니다. 하지만 입주는 몇년뒤죠. 가전은 1년안에 신형이 계속 업데이트 되는데 내가 옵션을 선택할 때의 가전은 몇년 뒤에 구형 제품일 확률이 높습니다. 물론, 입주가 다가오면 입주자대표회의에서 건설사와 협상하여 제품을 가급적 최신형으로 바꾸기는 하지만 제한이 있는 것이 사실입니다. 
 
위 사진에서는 시스템에어컨-LG전자 프리미엄이라고 되어 있지만 실제 계약을 할때는 모델명까지 정해서 계약합니다. 즉, 이미 입주때가 되면 구형이 되는 제품으로 계약을 하고 실제 입주할 때 바꿔준다 하더라도 완전 최신형으로 해주는 경우는 못봤습니다. 

4) 입주했을 때 하자가 있을 확률이 꽤 있습니다. 

가전이나 가구 설치는 아파트를 짓고 제일 마지막 단계에 하는 것이기는 하지만 이후에도 수많은 작업들이 있습니다. 당연히 많은 사람들이 공구를 들고 왔다갔다하면서 여기저기 찍히는 경우가 굉장히 빈번합니다. 물론 하자보수를 신청하면 되지만 시간이 걸립니다. 
 

신축아파트 옵션의 장점

여기까지 보면 신축아파트의 옵션은 정말 안해야 하는 것이 맞지않나요? 하지만 저는 왠만한 것은 분양할 때 옵션으로 해결합니다. 

1) 분양할 때 선택한 옵션금액은 양도시 필요경비 처리가 됩니다. 

 (1) 양도소득세 계산 

1세대 1주택으로 12억 이하 아파트를 매도하시는 경우는 양도세가 비과세입니다. 즉, 양도세를 내지 않습니다. 하지만, 투자자들은 여러 채를 가지고 2년이상 보유하다 매도하기 때문에 대부분 양도소득세를 내게 됩니다. 일반세율로 낸다 쳐도 6~45%의 양도소득율 입니다. 45%의 세율까지 안갈 거 같지만 부동산은 대부분 장기투자고 우상향하기 때문에 3억이상의 차익이 생겨 40%이상 세율인 경우도 꽤 많습니다. 현재의 양도소득세율과 양도소득세 계산공식은 다음과 같습니다. 

	과세표준	세율			누진공제
		기본	조정지역(중과)
			2주택	3주택
2년 이상  보유한 주택 및 입주권 (입주 권은 중과 적용 안됨)	1,400만원	6%	26%	36%
	1,400만원 ~5000만원	15%	35%	45%	126만원
	5000만원 ~8,800만원	24%	44%	54%	576만원
	8,800만원 ~1.5억	35%	55%	65%	1,544만원
	1.5억~3억	38%	58%	68%	1,994만원
	3억~5억	40%	60%	70%	2,594만원
	5억초과	42%	62%	72%	3,594만원
	10억초과	45%	65%	75%	6,594만원
양도소득세 계산공식 (12억이하 고가주택제외)		양도가액-필요경비=양도차익 양도차익-(양도차익 × 장기보유특별공제비율)= 양도소득금액 양도소득금액-기본공제=과세표준 과세표준

부동산계산기 : 양도소득세 계산기로 바로가기

여기서 양도소득세를 줄이기 위해서는 여러가지 방법이 있는데 맨 처음 양도가액에서 필요경비를 뺄 때 필요경비가 크면 좋습니다. 이 필요경비는 취득가액, 자본적지출, 양도비로 구성되어 있고 각각에 해당하는 사항은 다음과 같습니다. 

취득가액	취득가액, 취득시 중개수수료 및 등기비용, 취득세, 취득관련 소송시 소송비용
자본적 지줄	발코니 및 방 확장비, 샤시교체, 시스템에어콘 설치, 보일러교체 등
양도비	양도시 중개수수료, 양도세신고비용 등

국세청-질의회신: 분양가액에 포함된 옵션비용의 필요경비 인정여부 확인하러가기

여기서 중요한 것은 최초 분양시 분양가액에 포함된 옵션비용은 필요경비로 인정되지만, 개별적으로 소유자가 시행한 것은 자본적 지출에 한해서만 필요경비에 포함시켜주고 있다는 것입니다. 즉, 시스템에어콘은 소유자가 개별적으로 알아서 시공해도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 하지만 요즘 시공사 옵션에 많이 들어가 있는 중문, 붙박이장, 주방 아트월, 드레스룸 등은 개별적으로 시공한다면 필요경비로 인정받을 수 없지만 분양 옵션으로 선택한다면 필요경비로 인정받을 수 있는 것이죠. 
 

(2) 옵션선택시  꿀팁

먼저, 시스템에어콘은 내가 시공해도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 따라서 이를 알아보고 시공시 가볼 수 있다면 분양옵션보다 직접 시공하시는 것이 좋습니다. 
둘째, 입주시 새로 사려고 했던 물품인데 분양옵션에 들어가 있다면 가격을 비교하여 크게 비싸지 않다면 옵션으로 선택하셔도 됩니다. 특히, 시간이 많이 없으신 분들은 그냥 선택하시고 나중에 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받는게 나을수도 있습니다. 하나하나 가격과 디자인, 브랜드 등을 비교하고 시공날짜를 조율하는데 꽤많은 시간과 노력이 들어가기 때문입니다. 다만, 옵션 계약서 및 영수증은 꼭 갖고 계셔야 합니다. 
셋째, 며칠동안 시간을 낼 수 있고 시공하는 것을 지켜 볼 수 있다면 옵션을 선택하기보다는 직접하는 것이 유리하긴 합니다. 

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아래 사진은 현재 집에 입주할 때 선택했던 분양옵션인데요. 당시 맞벌이중이라 시간을 따로 빼기 너무 힘들어서 그냥 분양옵션으로 선택했었습니다. 30만원정도 더 비쌌던 거 같은데, 나중에 양도소득세 계산할 때 돌려받기를 기도합니다. ㅎㅎ