전국 청약 가능+ 100% 수익률도 가능? 청주 최상입지 ‘청주테크노폴리스 아테라2차’ 분양가 분석

다음 주에 전국구 청약이 있습니다. 가격이 매력적이라 당해지역에서 마감될 것 같습니다. 하지만, 지방이라 부동산시장 분위기상 혹시 모르니 관심 있으신 분들은 청약 넣으셔도 좋을 것 같습니다.

 

현재 시세 기준 못해도 1억 차익은 가능해 보입니다. 

 

 

청주시 문암동, 청주테크노폴리스 아테라2차

 

 

청주테크노폴리스 아테라 2차 청약해야 하는 이유

 

청주는 충청도지역에서 천안과 함께 꽤 선호도가 높은 지역입니다. 인구도 80만이 넘는 꽤 큰 도시라 수요도 풍부한데요. 지속적으로 인구가 늘고 있어 눈여겨봐야 하는 지역입니다. 

 

1) 문암동은 청주시 최선호 지역이다. 

 

청주시 문암동은 청주에서 가장 좋은 동네입니다.

 

청주는 흥덕구, 상당구, 청원구, 서원구 4개의 구가 있는데요. 그중에서 흥덕구의 평단가가 가장 높습니다. 그리고 문암동은 흥덕구에서 평단가가 가장 높은 곳으로 청주의 최선호지역이라고 할 수 있습니다. 

 

최선호지역은 하락국면에서도 가장 덜 빠지고 오를 때도 가장 먼저 오르는 특성이 있습니다. 서울에서는 강남이 올라야 송파-마포가 오를 수 있듯이 청주도 부동산 상승 분위기가 온다면 분명히 최상위급지부터 오를 것입니다. 

 

현재, 지방부동산의 분위기상 거품이 형성된 가격이 아니기 때문에 지방부동산에 온화한 정책이 나온다면 아마도 청주에서는 문암동부터 오를 확률이 높습니다. 그런데 이런 지역의 신축입니다. 

 

2) 청주테크노폴리스의 마지막 입주단지다. 

 

 

청주테크노폴리스는 민관이 공동출자하여 개발한 청주시 개발구역입니다. 단순히 아파트만 건설하는 베드타운이 아니라 산업지구를 조성하여 기업을 유치하고 직주근접의 아파트 단지를 조성하였습니다. 그렇기 때문에 청주시에서는 가장 선호되는 단지인데요. 

 

2007년부터 개발이 시작된 청주테크노폴리스의 마지막 퍼즐이 아테라 2차입니다. 마지막 분양이라 함은 초기 고생을 덜해도 된다는 뜻입니다. 즉, 초기 택지지구에서 보이는 기반시설 부족 문제를 겪지 않아도 된다는 뜻입니다. 따라서 마지막으로 분양한다면? 완성된 도시에 가장 신축으로 들어가기 때문에 전세도 잘 맞출 수 있습니다. 

 

3) 투자수익률 100% 이상 기대됩니다. 

청주테크노폴리스 아테라2차
타입	분양가	계약금 (20%)
84A (84ALD)	4.53억 (4.83억)	4530만원 + 4530만원 = 9060만원 (4830만원 + 4830만원 = 9660만원)
84B	4.53억	4530만원 + 4530만원 = 9060만원
84C	4.33억	4330만원 + 4330만원 = 8660만원

 

위 표는 청주테크노폴리스 아테라 2차의 분양가입니다. 계약 시 10%와 약 한 달 뒤인 6월 30일에 10%를 내어 총 20% 계약금이 있어야 합니다. 중도금은 보통 중도금대출을 활용하기 때문에 잔금 때까지 들어가는 비용이 없습니다. (개인에 따라 다를 수 있음)

 

그럼 현재 수준에서 아테라 2차는 어느 정도 매매가가 형성될까요? 주변단지와 비교해 보겠습니다. 

 

3-1) 청주테크노폴리스 우방아이유쉘 1단지와 비교

	청주테크노폴리스 우방아이유쉘 1단지	청주테크노폴리스 아테라2차
매매가	4.3억	4.53억
입주연식	2018년 11월	2028년 2월 예정
세대수	427세대	576세대
초등학교	내곡초	내곡3초 27년 개교예정

 

 

바로 아래에 연식 10년 차이 나는 우방아이유쉘 1단지와 비교해 보았습니다. 초등학교는 아테라 2차 위로 내곡 3초가 27년 개교할 예정이라 아이유쉘과 큰 차이가 없어 보입니다. 세대수는 아테라 2차가 살짝 많지만 유의미하지 않아 연식이 가장 중요한 요소인데요. 

 

10년 차이가 나기 때문에 약 1억 정도 아테라 2차가 우위에 있다고 생각됩니다. 따라서 우방아이유쉘 1단지와 비교한 청주테크노폴리스 아테라 2차의 합리적 분양가는 5.3억입니다.  그런데, 분양가는 4.53억입니다. 

 

3-2) 청주테크노폴리스 지웰푸르지오와 비교

	청주테크노폴리스 지웰푸르지오	청주테크노폴리스 아테라2차
매매가	5.7억	4.53억
연식	2022년 5월	28년 2월 예정
세대수	1148세대	576세대
전망	미호강 전망	전망 없음

 

청주테크노폴리스 지웰푸르지오는 문암동의 대장입니다. 물론 청주테크노폴리스의 절반은 아직 입주를 하지 않아 두고 봐야 하지만 전망이 나오는 몇 안 되는 단지로 나중에도 꽤 선호도가 있을 단지입니다. 

 

 

반면 아테라 2단지는 전망은 없습니다. 하지만 현재 공사 중인 단지까지 모두 입주를 한다면 작게 형성된 학원가는 옆으로 커질 것으로 판단됩니다. 학원가에 대한 수요도 있고 위치도 중앙이라 학원가 형성에 좋은 위치입니다. 아테라 2차는 이 학원가에 지웰푸르지오보다 살짝 가까운 장점은 있습니다. 

 

이러한 점을 반영한 지웰푸르지오와 비교한 아테라 2차의 합리적 분양가는 다음과 같습니다. 

[ 청주테크노폴리스 지웰푸르지오와 비교한 청주테크노폴리스 아테라2차 합리적 분양가 ]

청주테크노폴리스 지웰푸르지오 매매가 5.7억
1) 연식 6년 차이 +0.5억 = 6.2억
2) 전망 차이 -0.5억 = 5.7억
3) 학원가가 좀 더 가까운 점 +0.1억 =5.8억

 

 

3-3) 주변단지와 비교한 합리적 분양가는?

청주테크노폴리스 아테라 2차의 현재 기준 합리적 분양가 스펙트럼
청주테크노폴리스 지웰푸르지오와 비교	5.8억
청주테크노폴리스 아이유쉘과 비교	5.3억
5.3억~5.8억

지웰푸르지오와 비교한 분양가는 5.8억, 아이유쉘과 비교한 분양가는 5.3억입니다. 따라서 대략 5.3~5.8억의 스펙트럼이 생기는데요. 실제 분양가는 4.53 억입니다. 따라서, 약 1억 정도의 마진이 예상됩니다. 

 

청약 계약금이 20%로 조금 많은 점은 단점입니다. 약 1억의 계약금으로 1억정도 마진이 생긴다고 보시면 되겠습니다.

하지만, 이는 현재의 시세로 비교한 것입니다. 현재 지방부동산 시장이 좋다고 볼 수 없기 때문에 여기에 조금의 트리거가 생긴다면 그 이상의 수익도 발생할 것입니다. 

 

청주테크노폴리스 아테라 2차 분양정보 (가점 및 추첨 비율)

청주테크노폴리스 아테라 2차 가점/추첨비율및 당첨자 선정방식
가점 40%	추첨 60%

 

전용 85제곱미터 이하는 가점이 40%이고 추첨은 60%입니다. 따라서, 기타 지역에 해당하는 사람들도 추첨으로 당첨될 수도 있기 때문에 청약을 노려볼만합니다.

 

거주의무가 없기 때문에 반드시 실거주하지 않아도 되는 점도 전국구 청약이 유의미한 이유입니다. 

 

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갑작스러운 대선 정국을 맞이하면서 혼란스러운 상황입니다. 보통의 사람들은 혼란스러운 상황에서는 투자를 하지 않는데요.

 

앞으로 대선 양상이 어떻게 진행될지 두고 봐야 하겠지만, 저는 부동산 측면에서는 양극화 해소가 중요한 주제로 대두할 것이라고 생각합니다. 그런 면에서 지금 지방부동산을 눈여겨보시는 것도 좋은 공부방법인데요. 실제로 투자를 하지 않더라도 꾸준히 공부해 보시실 추천드립니다.