송파구 잠실 10분? 서울 생활권 구리한양립스, 청약가치 완벽정리

구리는 인구 20만이 조금 안 되는, 서울과 딱 붙어있는 시입니다. 김포시가 서울 편입 추진을 내세웠을 때, 구리도 서울편입얘기가 나왔을 만큼 서울 생활권이라고 보시면 됩니다. 

 

 

광역버스를 타고 한강만 건너면 20분 이내로 잠실에 갈 수 있는 곳인데,  24년 8월 8호선 연장선이 개통됨을 인해 이젠 기상여건과 상관없이 10분대로 잠실에 도착할 수 있는 곳 됐기도 했습니다. (그 이전에는 버스가 출퇴근시간에 엄청 막혔어요) 

 

게다가 장자호수공원 인근은 산책과 운동을 하기에 적합하며 학군이 안정적이라는 평입니다. 인근의 중고등학교는 공부를 잘하는 아이들도 있지만 그것보다 아이들이 전반적으로 순하고 공부를 열심히 하는 편입니다 (저는 이 지역 교사 출신)

 

따라서, 장자호수공원 인근은 구리에서 최선호지역입니다. 

 

그런데 이 근처에서 다음 주에 청약이 예정되어 있습니다. 구리한양립스인데요. 아무리 좋은 지역이라도 합리적인 가격이 더 중요하니 분양가를 분석해 보도록 하겠습니다. 

 

구리한양립스의 입지분석

구리한양립스의 객관적인 입지를 먼저 분석해 보겠습니다. 

 

1) 직주근접, 학군으로 살펴본 구리한양립스

구리한양립스 입지
지하철역	8호선 장자호수공원역 까지 1km 약 15분
직주근접	잠실까지 도어투도어로 30분이내 가능
초등학교	수택초 도보 5분
기타 학군	구리여중, 구리여고 바로 앞 구리 학원가 바로 옆
세대수	268세대 (작은규모)

 

구리 한양 립스는 8호선 장자호수공원역에서는 다소 먼 곳에 위치해 있습니다. 성인기준 지하철역까지 약 15분 정도 소요됩니다. 다만, 지하철역에만 도착한다면 잠실까지는 6정거장만 가면 됩니다. (1 정거장만 지나면 바로 서울인 암사역사공원역)

 

초품아는 아니지만 길만 건너면 수택초가 있고 바로 옆에 구리여중과 구리여고가 있습니다. 인근에서 좋은 평가를 받는 중고등학교입니다. 게다가 100m만 지나면 있는 한성아파트 사거리 인근의 학원가도 도보로 이용가능하여 아이를 키우기에 좋습니다. (아래지도 노란색 원이 학원가)

 

2) 현재보다 더 나은 주변환경이 예정된 구리한양립스

 

하지만, 현재 현장을 가보신 분들은 살짝 놀라실 수도 있는데요. 주변이 깨끗하게 정돈된 편은 아닙니다. 하지만 이러한 걱정은 조금만 덜으셔도 됩니다. 

 

위 지도는 아실에서 가져온 것인데요. 구리한양립스 바로 뒤편의 수택 2 구역은 현재 조합설립인가가 난 재개발 구역이고, 그 위에 수택 E구역은 현재 이주가 된 곳으로 이곳이 전체적으로 아파트 단지로 바뀐다면 훨씬 좋은 환경이 될 것입니다. 

 

 

3) 구축 속의 신축, 구리한양립스

 

한 가지 큰 장점이 하나 더 있는데요. 수택동 인근은 오래된 아파트들이 많아서 신축의 장점이 십분 발휘될 것이라는 점입니다. 위 지도는 호갱노노에서 연식 10년 이내, 24평~36평 이내의 단지를 필터 한 결과 보여주는 것인데요. 

 

장자호수공원역을 중심으로는 신축이 하나도 없습니다. 위의 구리역 쪽으로 가면 조금 있습니다만 장자호수공원역 인근에서는 희소하죠.

 

구리한양립스 분양가, 주변 아파트와 비교해 보니 얼마인가?

구리한양립스의 분양가를 먼저 알아보고 주변시세와 비교해 보겠습니다. 

 

1) 구리한양립스의 분양가는 얼마?

구리 한양 립스 분양가
59A	약 8.49억
59B	약 8.41억
84A	약 11.12억

• check 1 : 2층부터 있음 (1층에는 상가 - 입점하는 상가의 종류에 따라 시끄럽거나 음식냄새 있을 수 있음)
• check 2 : 계약금 20% 

 

층수마다 가격이 다르긴 하지만 최고층을 기준으로 정리하면 위 표와 같습니다. 1층은 필로티가 있는 것이 아니라 상가가 있어 2층부터 있는 점, 체크하세요. 상가가 바로 아래에 있으면 입점하는 상가의 종류에 따라 힘들 수도 좋을 수도 있습니다. 또한, 계약금이 20%인 점이 눈에 띕니다. 

 

분양가는 적당해 보이는데, 주변시세와 함께 비교해 보겠습니다. 

 

2) 한양수자인구리역과 비교한 구리한양립스 분양가

	구리역한양수자인 리버시티 25평	구리한양립스 25평
매매가 및 분양가	8억	약 8.5억
연식	21년 6월	27년 11월 예정
세대수	410세대	264세대
직주근접	8호선 구리역 도보10분 잠실역까지 도어투도어 약 30분	8호선 장자호수공원역 도보 15분 잠실까지 도어투도어 30분
초등학교	구리초 도보2분	수택초 도보5분
학원가	-	장자못학원가 도보이용가능
전망	왕숙천 전망 가능	-

 

 

아파트 가격에서 가장 객관적으로 판단할 수 있는 것은 연식차이인데요. 입지가 비슷하다는 전제하에 보통 1년에 1.5%씩 10년이면 15% 정도 차이가 난다고 보시면 됩니다. 

 

한양수자인구리역은 구리한양립스와 브랜드가 같으면서 비교적 신축에 속하는 단지입니다. 그럼에도 연식은 6년 차이가 나는데요. 이런 것들을 종합해 봤을 때 구리한양립스 25평의 분양가는 다음과 같이 정해질 수 있습니다. 

 

[ 한양수자인구리역과 비교해 본 구리한양립스 25평의 분양가 측정 ]

1) 한양수자인구리역 25평 매매가 8억 x (1.5% x 6년) = 8.72억
2) 세대수 : 한양수자인 구리역에 비해 적음 : -0.3억 = 8.42억
3) 직주근접면에서 비슷
4) 초등학교와의 거리 : 몇 분 차이 안 나서 무의미
5) 한양수자인구리역은 왕숙천전망이 가능하고 한양립스는 학원가가 가깝다는 장점이 있어 비슷

=> 8.42억이 합리적

 

 

3) 한성 3차 아파트와 비교한 구리한양립스 분양가

 

	한성3차	구리한양립스
매매 및 분양가	6억	약 8.5억
연식	94년 10월	27년 11월예정
세대수	240세대	264세대
직주근접	8호선 장자호수공원역 초역세권 잠실까지 도어투도어 15분	8호선 장자호수공원역 도보 15분 잠실까지 도어투도어 30분
초등학교	백운초 도보8분	수택초 도보5분

 

 

한성3차는 8호선 장자호수공원역 초역세권으로, 구리한양립스와 세대수도 비슷하고 브랜드도 비슷한 레벨입니다. 연식은 33년으로 엄청 차이 나는데요.  이런 것들을 종합해 봤을 때 구리한양립스 25평의 분양가는 다음과 같이 정해질 수 있습니다. 

 

[ 한성 3차와 비교해 본 구리한양립스 25평의 분양가 측정 ]

1) 한성 3차 25평 매매가 6억 x (1.5% x 33년) = 8.97억
2) 세대수 :비슷
3) 직주근접면 : 한성 3차는 초역세권으로 -0.8억 = 8.17억
4) 초등학교와의 거리 : 한성 3차는 도보 8분, 구리한양립스는 도보 5분으로 구리한양립스가 더 가깝지만 한성 3차는 학원가가 훨씬 가까움. 따라서, 비슷

=> 8.17억이 합리적

 

 

4) 구리한양립스의 분양가는 합리적인가?

한양수자인구리역과 한성 3차를 통해 살펴본 구리한양립스의 분양가 스펙트럼은 대략 8.17억~8.42억입니다. 그리고 실제 분양가격은 약 8.5억이고요. 

 

그래서 딱 지금 시세에 적합하다고 보면 됩니다. 

 

지금 청약해도 될까요? 구리한양립스 청약 추천 대상

청약을 하기 위해서는 여러 가지 상황을 고려해야 하는데요. 나의 청약가점, 실거주유무, 그리고 부동산시장 전망입니다. 

 

구리한양립스가 입주하는 27년 11월까지 부동산시장이 상승할 것이라고 생각되면 지금 살짝 높은 가격이라도 청약을 해도 됩니다. 하지만, 앞으로 주춤하거나 떨어질 것 같으면 청약을 하면 안 되겠지요. 

 

하지만, 아파트는 부의 수단으로만 매수하는 것은 아닙니다. 제1의 목적은 거주의 안정이 있기 때문에 구리에 실거주를 해야 하시는 분들이라면 앞으로의 상황과 상관없이 청약하셔도 될 것입니다. 

 

하지만, 나의 청약점수가 높은 편이라면 여기에 청약을 넣기엔 아깝겠죠. 왜냐하면 현재시세와 비교했을 때 마진이 없기 때문입니다. 

 

그래서, 구리한양립스 청약에 추천드리는 분은 향후 계속 구리에 거주하실, 청약가점이 낮으신 분들이라고 말씀드립니다. 

 

2025 구리한양립스 청약일정 및 특별공급 변경사항 총정리

• 특별공급 접수일 : 25년 4월 10일 (목)
• 1순위 접수일 : 25년 4월 11일 (금)
• 당첨자 발표일 : 25년 4월 18일(금)

재당첨제한이 없기 때문에 여기에 당첨된다 하더라도 다른 청약에 제약이 없고 거주의무기간도 없습니다. 따라서, 거주하지 않으시고 바로 전세 놓으셔도 되고요.

 

25년 3월 31일 자로 바뀐 특별공급 개정사항
신혼부부 특공	[ 배우자의 혼인 전 이력 배제] - 횟수제한 없음 청약신청자의 배우자가 혼인 전 당첨된 이력에 따른 청약 제한사항이 있더라도 이를 배제하고 청약신청 가능  [혼인특례] - 본인기준 1회만 가능 청약신청자가 혼인 전 당첨된 이력에 따른 청약 제한사항(재당첨 제한, 특별공급 횟수 제한)이 있더라도 이를 배제하고 청약신청 가능  [ 출산특례 ] - 세대기준 1회만 ‘24.6.19. 이후 출생한 자녀(태아 또는 ’24.6.19. 이후 출생한 사람을 입양한 경우 포함)가 있는 경우 청약신청자 또는 그 배우자가 과거 특별공급에 당첨된 이력이 있더라도 제55조에 따른 특별공급 횟수 제한에도 불구하고 청약신청 가능 → 이 경우, 특별공급의 무주택세대구성원 또는 무주택세대주 요건에도 불구하고 청약신청자 또는 그 배우자가 입주자모집공고일 현재 주택을 소유하고 있더라도 기존주택 처분 조건*으로 청약신청 가능
생애최초	[ 배우자의 혼인 전 이력 배제] - 횟수제한 없음 청약신청자의 배우자가 혼인 전 당첨된 이력에 따른 청약 제한사항이 있더라도 이를 배제하고 청약신청 가능 청약신청자의 배우자가 혼인 전 주택을 소유한 사실이 있더라도 이를 배제하고 청약신청 가능(혼인 전 처분완료한 경우에 한함
신생아 (공공)	[ 배우자의 혼인 전 이력 배제] - 횟수제한 없음 청약신청자의 배우자가 혼인 전 당첨된 이력에 따른 청약 제한사항이 있더라도 이를 배제하고 청약신청 가능
다자녀	[ 출산특례 ] - 세대기준 1회만 ‘24.6.19. 이후 출생한 자녀(태아 또는 ’24.6.19. 이후 출생한 사람을 입양한 경우 포함)가 있는 경우 청약신청자 또는 그 배우자가 과거 특별공급에 당첨된 이력이 있더라도 제55조에 따른 특별공급 횟수 제한에도 불구하고 청약신청 가능 → 이 경우, 특별공급의 무주택세대구성원 또는 무주택세대주 요건에도 불구하고 청약신청자 또는 그 배우자가 입주자모집공고일 현재 주택을 소유하고 있더라도 기존주택 처분 조건*으로 청약신청 가능
노부모 부양	[ 출산특례 ] - 세대기준 1회만 ‘24.6.19. 이후 출생한 자녀(태아 또는 ’24.6.19. 이후 출생한 사람을 입양한 경우 포함)가 있는 경우 청약신청자 또는 그 배우자가 과거 특별공급에 당첨된 이력이 있더라도 제55조에 따른 특별공급 횟수 제한에도 불구하고 청약신청 가능 → 이 경우, 특별공급의 무주택세대구성원 또는 무주택세대주 요건에도 불구하고 청약신청자 또는 그 배우자가 입주자모집공고일 현재 주택을 소유하고 있더라도 기존주택 처분 조건*으로 청약신청 가능

 

특별공급과 관련하여 25년 3월 31일부터 바뀐 내용이 있는데요. 꼭 확인하세요. 

 

 

구리한양립스 청약 세대수

 

59 타입이 84보다 많고요. 59A타입이 B타입보다 청약가능한 세대수도 많습니다. 또한, 기관 추천의 경우 국가유공자와 장기복무 제대군인만 가능하오니 꼭 확인하세요!