울산 중구 신규 분양 아파트, 우정동 한양립스더센트럴의 투자 매력은?

울산에서 2월말에 신규분양이 있습니다. 저는 현재 서울수도권의 부동산보다 지방부동산에 더 큰 관심을 두고 있다고 말씀드렸는데요. 그중에서 부산과 세종이 제일 큰 관심지입니다. 
 
사실 울산도 관심지역의 한 곳이긴 합니다. 울산은 작년부터 부동산단톡을 통해서 서울투자자들이 많이 들어간 것으로 알고 있어요. 그래서 약간 제외시켜 놓은 측면이 있을 뿐  울산도 상승여력이 크게 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 투자자가 많이 들어간 곳이면 매도하고 나올 때 힘들 수 있어 부산과 세종보다 우선순위에 밀렸을 뿐입니다. 
 

간단 요약 : 실수요자들은 자신의 자금내에서 울산 신축을 사라

• 특별공급 : 25년 2월 24일 (월)
• 1순위 : 25년 2월 25일 (화)
• 2순위 : 25년 2월 26일 (수)
• 당첨자 발표일 : 25년 3월 5일 (수)

바로 옆 계약완판이 안된 우정에피트와 가격이 비슷하여 아쉬운 면이 있다. 하지만 울산 실수요자분들이라면 지금 들어가도 괜찮은 시기라고 말씀드리고싶다. 이유는 끝에 설명드립니다.

서울투자자들이 많이 들어간 이유는 향후공급부족이다. 

 
투자자들이 들어간 이유가 있긴 합니다. 위 그래프는 아실에서 보여주는 울산지역의 공급물량인데요. 빨간색 원에 속하는 2020~2022년 동안 공급이 한참 부족했다 23년 잠깐 반짝 늘고 24년부터 계속 공급이 감소될 것이 예상됩니다. 하지만 공급부족이 곧바로 매매가 상승으로 연결되지는 않습니다. 수요가 공급감소보다 더 꺾일 수도 있거든요. 
 
어찌 됐든, 청약은 거주지 요건이 있어서 특히, 지방의 청약은 실거주자의 심리를 읽기에 좋다고 생각합니다. 그래서 한번 분석해보고자 합니다. 

경상도의 급지 나누기 

울산을 알기에 앞서 전체적인 경상도의 급지를 한번 살펴볼게요. 

 
네이버지도에서 경상도에 주로 투자하는 지역의 인구수를 표시해 봤습니다. 인구수를 모르셔도 대충 감으로 아실 수도 있는데요. 경상도 제1의 도시는 당연히 부산입니다. 부산은 인구 330만 도시로 우리나라 제2의 도시입니다.
 
그 다음은 2급지라 불리기엔 조금 아까운 대구입니다. 인구 측면에서는 부산에 밀리지만 대구 자체의 시장이 강하고 투자자들이 선호하는 동네입니다.
 
그 다음이 울산인데요. 울산도 인구 100만이 넘는 굉장히 큰 도시입니다. 그 밑으로 창원-김해-진주 등이 있습니다.
 
양산은 양산 단독으로 보기엔 조금 그렇고 부산의 위성도시라고 보시면 됩니다. 부산 바로 옆에 붙은 신도시 격으로 부산의 인구가 이쪽으로 많이 유출되고 있어 양산은 신기하게 인구가 늘고 있는 도시입니다.  
 

울산 부동산 간단 분석

구별 급지 나누기

 
흔히들 울산에도 강남이 있다고 하죠. 울산도 역시 남구가 강남처럼 1급지이고, 2 급지가 중구, 3 급지는 북구입니다. 많은 광역시에 중구가 있는데요. 대부분 구도심인 경우가 많습니다.
 

 
학군으로 살펴봐도 압도적으로 남구가 최선호지입니다. 울산은 100만 도시가 넘는데도 아직 지하철이 없는데요. 20년에 울산도시철도 4개노선이 국토교통부의 승인을 받아 제일 먼저 공사될 1호선이 남구를 지나게 되어 있습니다. 아무래도 사람들의 선호지역이라 이동인구 등을 고려했을 때 예비타당성을 제일 먼저 통과하지 않았을까 싶습니다.  
 

울산시 중구의 급지 분석

 

 
오늘 분석할 단지는 중구 우정동 한양립스더센트럴입니다. 우정동은 25년 1월 평단가 1177만원으로 중구에서는 중간정도 급지입니다. 위로는 장현동이 있고 아래로 반구동이 있습니다. 울산의 1급지 남구에서 이와 비슷한 수준의 동네가 있다면 어디일까요?
 

 

 
중구의 우정동은 울산 남구로 치면 두왕동과 삼산동 사이에서 삼산동에 조금 더 가깝다고 보시면 되겠습니다. 이정도 사전지식을 두고 분양가를 살펴보도록 하겠습니다. (역시 울산의 강남은 신정동입니다.)
 

우정동 한양립스더센트럴 분양가, 적절한가

입주자모집공고문의 분양가를 확인한 후 주변시세와 함께 비교해 보도록 하겠습니다. 
 

1. 분양가 확인

 

 
전용59, 전용 74, 전용 84 3가지 평형이 있고요. 최고가로 봤을 때, 전용 59는 5.4억 전용 74는 6.5억 전용 84는 7.4억입니다. 여기에 발코니 확장비를 더해야겠죠?

	분양가	발코니 확장비	총 분양가
전용59	5.4억	0.17억	5.57억
전용74	6.5억	0.16억	6.66억
전용84	7.4억	0.2억	7.6억

 
우정동 한양립스는 발코니 확장이 선택이 아닌 필수입니다. 분양가에 발코니 확장비를 더하면 위와 같은 총분양가가 나옵니다. 전용84기준 7.6억이네요. 주변시세 대비 가격이 어떨지 볼까요?
 

2. 주변 시세 파악하기

• 필터조건1 : 24~39평이하
• 필터조건2 : 입주년차 10년이하
• 필터조건3 : 500세대 이상

	전용84 매매가(분양가/실거래가)	초등학교
우정동한양립스더센트럴 (26년4월 입주예정)	7.6억 (발코니확장비포함)	양사초 (도보10분)
우정동 울산우정에피트 (27년1월 입주예정)	7.5억(분양권 거래)-미분양	양사초 (도보10분)
학산동 번영로롯데캐슬센트럴스카이 (28년11월)	7.75억(발코니확장비포함)-미분양	복산초 (도보7~10분)
학성동 더샵시에르네 (27년5월)	7.65억(발코니확장비포함)	함월초 (초품아)
복산동 번영로센트리지 (23년9월)	8억	복산초 (초품아)

 

 
호갱노노-필터탭에서 "24~39평 이하/ 입주년차 10년 이하/ 세대수 500세대 이상"으로 걸려보니 우정동 인근에서 5개 단지가 나왔습니다.
 
오늘의 주인공 우정동 한양립스더센트럴 이외 3개 단지는 현재 분양권 상태이고 나머지 하나는 23년 입주한 복산동번영센트리지입니다. 가격이 다 고만고만한 가운데 현재 입주한 복산동 번영로센트리지만 살짝 높습니다.
 
부동산지인-지역분석 울산 중구 분석에서 복산동은 우정동보다 평단가가 낮은 급지였습니다. 하지만 복산동 번영로센트리지는 복산동의 신축이며 바로 옆의 약사동에 형성된 학원가를 이용하기 쉽기 때문에 높은 가격을 형성할 수 있었던 것으로생각됩니다. 
 

1) 우정동의 반격이 시작될까

 

 
우정동과 복산동의 과거를 한번 볼까요? 위 차트는 아실-여러단지비교하기에서 우정동과 복산동을 비교한 것입니다. 우정동은 2011년부터 시세가 거의 변함이 없죠. 왜 그럴까요? 그건 바로 우정동에 신축이 없었기 때문입니다. 19년 코아루웰메이드, 23년 태화강유보라펠라티움이 들어오기 전까지 우정동의 신축은 2011년 이후로 없었기 때문에 지난 상승장에서 크게 상승하지 못했던 것입니다. 
 
반면 복산동은 번영로효성해링턴플레이스1차, 2차(15년), 번영로서한이다음1단지,2단지(18년), 복산아이파크(18년) 등 꾸준히 신축이 들어서면서 큰 추세의 우상향을 만들어냈 수 있었던 것입니다. 
 

2) 우정동한양립스더센트럴이 복산동번영로센트리지보다 높은 가격을 형성할 수 있을까요?

그렇다면 우정동이 복산동보다 상위급지인데 우정동한양립스더센트럴이라는 신축이 들어오면 복산동번영로센트리지보다 높은 가격을 형성할 수 있을까요?
 
결론부터 말하면 쉬워보이지는 않습니다. 이유는 복산동이 중구 최고 선호지 약사동 옆이기 때문입니다. 약사동 중심가와 학원가를 번영로센트리지는 우정동보다 쉽게 이용할 수 있는 거리이가 때문이죠. 
 

 
또한 울산도시철도2호선도 우정동보다 복사동쪽으로 계획되어 있기 때문입니다. 울산도시철도 1호선도 개통하지 않은 상태라 2호선까지 예상하는 것은 너무 멀리보는 것이지만 앞으로 지방상승장이 온다면 미래가치가 반영되기 때문에 아마도 실거주자들은 우정동보다 복산동을 높게 볼 것으로 판단됩니다. 
 
 

3) 학산동 번영로롯데캐슬센트럴스카이는 왜 미분양이 났을까요?

학산동 롯데캐슬센트럴스카이는 현재 미분양상태입니다. 우정동한양립스와 가격이 대동소이한데, 그럼 우정동 한양립스도 그럴까요? 하지만, 학산동롯데캐슬센트럴스카이만의 문제가 있습니다. 
 
학산동 롯데캐슬센트럴스카이는 주변에 모텔이 많아서 사람들이 선호하는 위치가 아닙니다. 이러한 것들이 영향을 미치지 않았을까 판단됩니다. 
 

3. 우정동한양립스 청약해도 될까

제일 우려스러운 것은 바로 옆의 울산우정에피트가 분양에 참패하고 현재 미분양된 것들이 있다는 점입니다. 그리고 분양가가 우정동한양립스와 비슷한 수준이었다는 것이죠.
 
그렇다면 우정동한양립스의 분양도 쉽지 않아보입니다. 조금만 욕심을 내리고 저렴하게 분양했으면 하는 마음이 있습니다. 
 
 

살짝 기대되는 이유 2가지

가격에 살짝 실망했지만 제가 기대하는 것이 있는데요. 2가지 입니다. 그렇다고 청약을 해야된다고 생각하는 것은 아닙니다. 청약은 하지 않되 추세를 살펴볼 순 있으니까요
 

1) 울산의 공급부족

울산은 대표적인 공급부족지역입니다. 서두에 언급드렸듯이 앞으로 분양예정인 곳이 거의 없습니다. 현재는 지방부동산시장이 좋지 않아 당장 영향은 없겠지만 지속된다면 매매가는 오를 수 밖에 없죠. 그때 신축부터 오르게 되어있습니다.

2) 정부의 미분양 정책 

공급부족만 된다고 가격이 오르는 것은 아닙니다. 특히, 지방 부동산이 오르기 위해서는 공급도 중요하지만 수요가 올라가야하는데요. 그 중요한 포인트가 정부의 정책입니다.
 
계속 말씀드렸다시피 정부는 서울과 지방의 양극화를 가만히 지켜보지 않을 것입니다. 서울시민만 국민이 아니거든요. 국토의 균형발전의 의미에서도 상당히 비효율적인 것이죠. 따라서 정부의 지방미분양대책은 나올 수 밖에 없고 이것이 마중물이 되어 지방에 힘이 되지 않을까 저는 생각하고 있습니다.