무순위 청약 개편! 지금 서울 청약 투자해도 될까?

며칠 전 세종시 소담동에서 무순위 청약이 나왔었는데요. 1세대를 선발하는데 50만 명 이상이 접수했다고 합니다. 작년 동탄무순위에서는 200만 명이 넘는 사람이 접수하는 바람에 홈페이지가 다운되었던 적도 있죠.

 

그런데, 다음 사진 한번 보시겠어요? 청약홈-청약일정입니다.

 

무순위, 임의공급, 취소후재공급? 무슨 의미인지 알고 계신가요? 그런데 정부가 무순위 청약제도를 개편하겠다고 합니다. (이쯤 되면 머리가 어질어질하죠;;) 

 

그래서, 현재의 무순위, 임의공급, 취소후재공급과 정부의 개편방안에 대해 살펴본 후 과연 현재 서울에 청약을 해도 되는지에 대한 제 생각을 말씀드리고자 합니다. 

 

무순위, 임의공급 청약이란? 한눈에 정리!

무순위 사후	최초 입주자모집공고 후 미계약, 미분양 및 공급질서 교란행위 적발 등으로 인한 잔여세대가 발생하는 경우 (공급세대수≤신청자 수, 경쟁 발생 여부는 주택형별로 판단) 규제지역에서 공급하는 주택의 무순위 사후접수는 청약홈에서 청약접수 및 입주자선정이 의무
임의 공급	최초 및 무순위 입주자모집공고 시 경쟁이 발생하지 않아 미분양이 발생한 경우 (공급세대수＞신청자 수)
계약 취소후 주택 재공급	공급질서 교란행위(불법전매 등) 적발로 인한 계약 해제 세대가 발생한 경우 계약취소주택 재공급의 경우 한국부동산원 청약홈에서 청약접수 및 입주자 선정 의무

 

위의 표는 청약홈-청약제도안내-아파트-무순위/잔여세대에서 가져온 것입니다. 혹시, 나중에 청약제도가 개편이 된다 하더라도 여기서 확인하시면 최신의 제도를 확인하실 수 있습니다. 

 

예를 들어 볼까요?

작년 12월 서울 성북구에서 분양한 창경궁롯데캐슬시그니처은 경쟁률이 몇십대 일이 되며 경쟁률이 꽤 높았습니다. 하지만 경쟁률이 계약률로 이어지지 못하고 2월 초 무순위사후청약이 나왔습니다. 

 

그런데 무순위사후청약을 했는데 경쟁이 발생하지 않거나 최초 입주자모집공고 당시부터 경쟁이 발생하지 않는 경우는 임의공급을 하는 것입니다. 

 

무순위 청약 개편, 뭐가 달라지나?

개정 전			개정 후
청약자격	대상자	성년자	청약자격	대상자	무주택자
	거주지역	국내거주		거주지역	시군구청장이 결정
유주택자	청약가능		유주택자	청약불가

 

 

그런데 이번에 정부에서 상반기 안에 무순위사후청약을 개편하겠다고 합니다. 정확한 내용은 개편된 후  봐야알지만 언론에 보도된 내용에 따라 보기 쉽게 표로 바꿔보았습니다. 

 

주요 내용은 청약자격의 대상자는 국토교통부에서 무주택자로 한정하였고, 거주지역요건은 해당지역의 미분양상황에 따라 시군구청장이 결정할 수 있게 여지를 남겨두었습니다. 

 

아무래도 지방미분양이 많은 것을 고려하지 않을 수 없겠습니다. 

 

서울 무순위 청약, 투자 기회일까?

저는 현재 서울수도권, 특히 서울 최상위권인 강남구, 서초구, 용산구 (일부)의 가격이 더 오를까 싶은 생각이 강합니다. 

1) 과거 대비 1인당 국민소득의 상승폭

 

2012년부터 2023년까지 1인당 국민소득은 30% 올랐습니다. 아파트매매가격은 얼마나 올랐을까요?

 

2) 과거& 지방 대비 서울 집값 상승폭

아파트_매매_실거래_평균가격_20250216202722.xlsx

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위 차트는 KOSIS에서 다운로드한 아파트 매매실거래가 평균을 그래프로 가공한 것입니다. 다운로드한 원자료는 엑셀로 다운로드하여보실 수 있게 올려놓았습니다. 

 

서울아파트가격은 2012년 평당 600만원 살짝 아래에서 2023년에는 1600만 원 정도까지 올라 약 2.6배 정도 올랐습니다. 그에 반해 수도권과 세종을 제외한 부산, 대구, 광주, 대구, 울산 등의 광역시는 평당 200만 원 내외에서 400만 원 내외로 2배 상승했지만 서울과 비교하면 절대가격이 상당히 저렴합니다. 

 

2012년, 서울과 지방광역시의 평당가격은 600만 원과 200만 원으로 3배 차이가 났지만 2023년에는 1600만 원과 400만 원으로 4배 차이가 납니다. 

 

1인당 국민소득과 비교하면 서울의 아파트는 누가 살수 있는지 의문입니다. 1인당 국민소득은 30% 올랐는데 서울의 집값은 260% 올랐으니까요. 

 

물론 서울의 집을 소유하고 있는 분들에게는 자산의 가치가 오른 wealth effect(부의 효과)가 발생했을 것입니다. 즉, 서울의 내 아파트를 팔고 새로운 아파트를 사면 되는 것이죠.

 

그럼에도 ①국민소득대비 과도하게 오른 것과 ②지방 대비 과하게 오른 것 등을 비교했을 때 과연 서울의 집값이 계속오를지는 상당히 의문입니다. 

 

3) 무순위 청약, 기회일까?

그런데 여기에 더해서 서울의 무순위 및 임의공급 단지들은 주변 시세 대비 비싸게 공급하여 미분양이 난 것입니다. 현재의 서울집값도 과한데 이보다 더 비싸게 공급했다고요? 과연 괜찮은 선택일까요?

 

저는 아니라고 생각하는데 여러분들의 생각은 어떠신가요? 혹시 무순위 및 임의공급을 염두에 계신 분들이라면 꼭 주변시세 대비 가격을 확인해 보시길 권해드립니다.