힐스테이트인덕원역베르텍스 청약 핵심: 신축 희소성 + 10개월 잔금 유예!

인덕원이 굉장히 핫했던 적이 있습니다. gtx-c노선과 인덕원동탄선, 월판선이 모두 인덕원에 정차하게 되면서 기존의 4호선 1개 노선에서 4개 노선이 겹치는 곳으로 점프했기 때문입니다. 이후 부동산경기가 안좋아지면서 인근 아파트가격은 하락했지만 지하철 공사는 여전히 진행 중이죠. 그렇다면 지금이 기회일까요?
 
인덕원에서 임의공급 분양물량이 나왔습니다. 청약해도 될까요?
 

힐스테이트 인덕원역 베르텍스, 청약해도 될까요?

 

 

 

• 재당첨제한, 거주의무 없음
• 전매제한 : 1년 (보통 당첨자 발표일 기준)
• 임의공급 청약일정 : 25년 4월 18 (금) ~ 25년 4월21일(월)
• 당첨자 발표일 : 25년 4월 24일(목)
• 분양문의 전화 : 031- 426-9294

 

힐스테이트 인덕원역 베르텍스의 분양가

힐스테이트 인덕원역 베르텍스 분양가
평형	분양가	특이점
25평형 (전용 63)	8.9억(2층) ~10.2억(24층)	1차계약금 1000만원 정액제 1차+2차 계약금 : 분양가의 10% 잔금 90% 26년 2월 27일 25평형이지만, 전용63이라 일반적인 25평보다 실평수 1평정도 큼
34평형 (전용 84)	13.1억	1차계약금 1000만원 정액제 1차+2차 계약금 : 분양가의 10% 잔금 90% 26년 2월 27일

 
34평형은 임의공급 1세대로 10층이고 13.1억입니다. (확장비, 옵션제외) 계약금을 2번으로 나눠내는데 1차에는 1000만 원만 있으면 됩니다. 그리고 1차 계약일로부터 30일 뒤에 2차 계약금을 내면 되는데요. 총계약금은 분양가의 10%로 일반적입니다. 
 
25평형은 4세대를 임의공급하는데 평균 10억 정도 됩니다. 8.9억은 2층 저층이니까 제외하면요. 나머지 3세대는 층수도 굉장히 좋습니다. 계약금 및 일정은 34평과 같습니다. 
 

▼ 임의공급이 뭐야?▼ 

무순위 청약 개편! 지금 서울 청약 투자해도 될까?

 

1) 잔금 일정이 핵심! 전세가 상승은 예정된 수순, 공급 희소성과 신축 효과!

잔금이 26년 2월 27일이라는 점이 핵심입니다. 힐스테이트 인덕원역 베르텍스는 24년 12월에 이미 입주를 한 아파트거든요. 
 

왜 잔금을 10개월이나 미뤄줬을까요?

 

 

 
현재 네이버부동산에 나와 있는 힐스테이트 인덕원역 베르텍스 전세매물입니다. 25평형은 한 개도 없고 34평도 4개밖에 없네요. 서울수도권에 공급물량 부족은 널리 알려진 사실입니다. 공급물량이 줄어든다고 해서 100% 아파트 가격이 상승하는 것은 아닙니다. 매매가는 투자수요도 있기 때문에 조금 더 고려해야 할 사항들이 있습니다.
 
하지만, 공급물량부족은 99% 전세가를 상승시킵니다. 전세는 투자수요가 없고 실수요만 있기 때문이죠. 힐스테이트 인덕원역 베르텍스의 청약당첨발표일은 25년 4월 24일이고 전매제한은 1년입니다. 따라서 26년 4월 24일부터는 매도를 할 수 있는데요. (양도세 율 고려 안 했을 때)
 
26년 2월 27일이 잔금일이기 때문에 계약금 10%만 납부한 후, 신학기 수요를 반영하여 26년 1,2월에 전세를 맞추고 잔금을 치른다면 그동안 상승할 수 있는 전세금만큼, 잔금에 보탤 수 있는 겁니다. 
 
오, 시행사 머리 좋은 데요? 고민 많이 했네요.
 

힐스테이트 인덕원역 베르텍스의 입지 분석 

힐스테이트 인덕원역 베르텍스의 분양가 분석에 앞서 입지는 어떤지 먼저 살펴볼게요!
 

1) 힐스테이트 인덕원역 베르텍스의 교통

 
힐스테이트 인덕원역 베르텍스의 행정구역은 경기도 안양시 동안구 평촌동입니다. 하지만 위 지도에서 볼 수 있듯이 실질 생활권은 평촌보다는 인덕원역에 가깝습니다. 그래서 이름에는 인덕원역이 들어가 있을 테고요. 
 
평촌역까지는 걸어서 20분, 인덕원역까지는 15분 소요됩니다. 둘 다 가깝지 않지만 그래도 인덕원역이 그나마 갈만한 지하철역입니다. 그리고 서두에 말씀드린 대로 인덕원역은 향후 가장 기대되는 노선 중 하나입니다. 4개 노선이 교차하는 쿼드러플 역이니까요.
 

2) 힐스테이트 인덕원역 베르텍스의 초등학교 및 학군

 
초등학교는 벌말초등학교로 초품아는 아니지만 걸어서 5분이면 충분히 갈 수 있는 거리입니다. 아파트로 둘러싸여 있어서 아이들이 등교하기에는 좋은 입지입니다.  근처에 작은 학원가도 형성되어 있네요. 
 
남쪽으로 반경 2km 안으로 경기도 최고 학원가인 평촌학원가도 있어 학군적인 면에서는 좋은 편입니다. 
 

3) 구축 속의 신축 & 과천 재건축 이주수요를 받을 수 있는 힐스테이트 인덕원역 베르텍스

 
위 지도는 호갱노노-필터에서 입주년차를 10년 이내로 거른 것입니다. 주변에 평촌더샵센트럴시티와 인덕원푸르지오엘센트로 이외에 베르텍스와 비견될 신축은 없습니다. 평촌과 인덕원 모두 예전에 지은 아파트들이 많은 곳이거든요. 
 
게다가 덕원 바로 위의 과천에서 재건축이 진행되고 있습니다. 현재 과천의 전세는 씨가 말랐다는 말이 나오고 있는데요. 분명히 인덕원까지 그 여파가 미칠 것입니다. 즉, 인덕원 주변의 전세가 상승은 이미 예고되어 있습니다.
 
그런데, 주변에 신축이 거의 없다? 그렇다면 신축의 전세가는 매우 높아질 것입니다. 전세가는 입지보다 입주연차에 영향을 많이 받기 때문이죠. 생각해 보세요. 내 집도 아닌데 구축전셋집에서 몸테크를 할까요?? 당연히 신축전세수요가 월등히 높습니다. 
 
 

주변시세와 비교해 본 힐스테이트 인덕원역 베르텍스 분양가 합리성

전세가가 아무리 올라간다고 해도 매매가가 높으면 청약할 이유가 없죠. 주변시세대비 분양가는 어떤지 살펴볼게요!
 

1) 평촌동 인덕원센트럴푸르지오와 비교해 본 힐스테이트 인덕원역 베르텍스 분양가

	인덕원센트럴푸르지오	힐스테이트인덕원역베르텍스
매매,분양가	24평 7.3억 34평 9.2억	25평 10억 34평 13.1억
연식	2001년 4월	2024년 12월
초등학교	벌말초 초품아	벌말초 도보5분
교통	인덕원역 도보 12분	인덕원역 도보 15분

 

 
인덕원센트럴푸르지오는 힐스테이트인덕원베르텍스와 바로 붙어있는 단지입니다. 같은 초등학교 학군이지만 푸르지오는 초품아이고 베르텍트는 도보 5분 정도 소요됩니다. 인덕원역까지 거리도 인덕원센트럴푸르지오가 조금 더 가깝습니다. 하지만, 연식에서는 23년 차이가 나네요. 
 
이를 반영한 힐스테이트인덕원베르텍스의 분양가는 다음과 같습니다. 
 

[ 인덕원센트럴푸르지오와 비교한 힐스테이트인적원 베르텍스의 합리적 분양가 ]

< 25평>
1. 연식 차이 19년 반영 : 인덕원센트럴푸르지오 7.3억의 1.5% x 23년 =  9.8억
2. 초등학교가 거리 반영 : -0.2억 = 9.6억
3. 지하철역과의 거리 반영 : -0.3 = 9.3억

< 34평>
1. 연식 차이 19년 반영 : 인덕원센트럴푸르지오 9.2억의 1.5% x 23년 =  12.4억
2. 초등학교가 거리 반영 : -0.2억 = 12.2억
3. 지하철역과의 거리 반영 : -0.3 = 11.9억

 
 

2) 포일동 인덕원푸르지오엘센트로와 비교해 본 힐스테이트 인덕원역 베르텍스 분양가

	인덕원푸르지오엘센트로	힐스테이트인덕원역베르텍스
매매,분양가	34평 13억	34평 13.1억
연식	2019년 11월	2024년 12월
초등학교	1단지 인덕원초 - 도보10분 2단지 포일초 - 도보10분 (2단지 포일초는 큰길을 건너기 때문에 1단지를 더 선호함)	벌말초 - 도보 5분
교통	인덕원역 도보 12분	인덕원역 도보 15분

 

 
인덕원푸르지오엘센트로는 행정구역상 의왕시입니다. 인덕원역에 살짝 더 가깝지만 초등학교가 살짝 아쉽습니다. 엘센트로는 1단지와 2단지가의 배정 초등학교가 다른데요. 거리는 비슷하지만 2단지 배정 초등학교는 큰길을 건너야 하기 때문에 학부모들이 1단지를 더 선호합니다. 그래서 매매가도 1단지가 2단지보다 살짝 더 높더라고요. 연식은 5년 차이가 나서 비슷합니다. 
 
이를 반영한 힐스테이트인덕원베르텍스의 분양가는 다음과 같습니다. 
 

[ 인덕원푸르지오엘센트로와 비교한 힐스테이트인적원 베르텍스의 합리적 분양가 ]

< 34평>
1. 연식 차이 5년 반영 : 인덕원센트럴푸르지오 13억의 1% x 5년 =  13.65억
   (연식차이가 10년 이하로 얼마 나지 않는 경우 1.5%보다 1% 정도 차이 남 ) 
2. 초등학교가 거리 반영 : 0.4억 = 14.05억
3. 지하철역과의 거리 반영 : -0.3억 = 13.75억

 
 

3) 주변단지와 비교해 본 힐스테이트 인덕원역 베르텍스 분양가

주변단지와 비교해본 힐스테이트인덕원역베스텍스의 합리적인 분양가 스펙트럼은 다음과 같습니다. 

	힐스테이트인덕원역베르텍스의 합릭적 분양가 스펙트럼	힐스테이트인덕원역베르텍스의 실제 분양가
25평	9.3억~10.7억	10억
34평	11.9억~13.75억	13억
* 인덕원푸르지오엘센트로는 25평이 없음.   인덕원센트럴푸르지오와 비교해본 25평 합리적 분양가는 34평의 78% 수준임 (24평 9.3억은 34평 11.9억의 78%)  이에 인덕원푸르지오엘센트로 34평의 78%인 10.7억를 24평 분양가로 예상해봄

 
실제, 힐스테이트인덕원역베르텍스의 분양가는 주변시세와 비교한 합리적인 분양가 수준이라고 생각됩니다. 하지만 합리적이라고 했을 뿐 마진이 있지는 않죠. 고민이 되는 가격입니다. 
 

청약해도 될까? 실수요자와 투자자별 전략 가이드

보통의 청약이라면 단번에 청약 안 할 것 같은 가격입니다. 부동산 상승장에 들어섰다면 청약해도 되는 가격이지만 저는 당분간은 서울수도권보다는 지방을 더 좋게 보기 때문에 아마 몇 년 동안은 남는 게 없는 분양가입니다. 
 
다만, 잔금이 늦어서 전세가 상승을 이용한 투자수요가 매력적입니다. 그럼에도 들어가는 돈이 5억 이상 되기 때문에 저는 이 돈을 여기에 투자하지는 않을 것 같아요. 
 
하지만, 실수요자라면 나쁘지 않습니다. 왜냐하면 인덕원은 앞으로 좋아질 것이 분명한 동네이기 때문이죠. 앞으로 전세가 상승할 것이 뻔히 보이는 상황에서 전셋집을 전전하는 것보다 인덕원에 거주해야 하는 실수요라면 내 집마련해서 거주하는 것도 좋아 보입니다.