서울 중구 신축 ‘청계 노르웨이숲’ 청약 분석: 분양가·시세 비교, 소형 아파트에 주차 1.23대 가능?

중구는 서울의 핵심지역입니다. 하지만 구도심이기에 그동안 위치에 비해 주거환경이 좋은 편은 아니었는데요. 점점 개선되고 있는 지역 중 하나입니다. 서울의 중심이라 사방팔방 이동하기 편리하기 때문에 주거환경만 개선된다면 값어치를 톡톡히 할 텐데요. 서울특별시 중구 황학동에서 '아파트' 청약이 나왔습니다.

 

주차 때문에 스트레스였다면, 여길 주목!

< 청계 노르웨이 숲의 주차대수 : 청계노르웨이 숲 홈피 출처>

 

 

주차 & 단지 특성으로 본 청계 노르웨이 숲

청계 노르웨이 숲은 특징과 타깃 수요가 명확한 곳인데요. 어떤 장점이 있는지 알아보겠습니다. 

 

1) 주차 전쟁 끝? 소형 평수에 1.23대 주차 가능!

20평대 이하 작은 평수가 주된 단지는 보통 주차가 불편하기 마련입니다. 그냥 생각만 해봐도 같은 땅 위에 더 많은 세대를 짓기 때문에 1세대당 주차할 수 있는 공간이 작아질 수밖에 없는데요. 청계노르웨이숲은 17평과 25평으로 구성되어 있는 단지임에도 1세대당 주차대수가 1.23대가 나온다는 것은 아주 큰 메리트입니다. 

 

2) 소형평수 수요가 많은 입지

중구 황학동은 인근에 동대문 평화시장 등이 존재하여 새벽장사하시는 분들이 자주 왔다 갔다 하시는데요. 그렇기 때문에 잠시 머무를 수 있는 소형평형에 대한 수요가 많은 곳입니다. 

 

중구라는 위치적 특성상 서울 어느 곳도 1시간 이내 도달할 수 있는 지역으로 1인 가구 및 신혼부부 등의 수요도 많은 곳이죠. 그런데 주변에는 '아파트'보다 '오피스텔'이 많기 때문에 사람들이 훨씬 더 선호하는 '아파트'는 큰 메리트입니다. 

 

3) 400세대 이상 소형 평수, 인근에 거의 없다?!

< 호갱노노-19평이하-필터-청계노르웨이숲-인근>

 

청계 노르웨이숲을 중심으로 19평 이하의 단지를 필터 하니 주변에 꽤 있는데요?라고 말하실 수도 있습니다. (위사진) 하지만 400세대 이상의 단지라는 조건까지 필터 하면 상황이 달라지는데요. 

 

<호갱노노-19평이하-400세대이상-청계노르웨이숲-인근>

 

 

위 지도는 호갱노노에서 19평 이하, 400세대 이상의 필터로 단지를 추린 것인데요. 인근에 센트라스와 청계 노르웨이숲 밖에 없습니다. 즉, 인근에서 적당한 규모의 단지 중 소형평수가 있는 곳은 청계노르웨이숲과 센트라스뿐이라는 것이죠. 

 

 

청계 노르웨이숲 분양가 분석

아무리 좋은 입지와 희소한 성격의 단지라 할지라도 그에 맞는 분양가인 것이 중요한데요. 분양가 분석 해보겠습니다. 

 

1) 청계 노르웨이숲 분양가

<청계노르웨이숲-분양가>

청계 노르웨이숲
평형	분양가
전용 39	약 7.7억
전용59A	약 11.2억
전용59B	약 10.9억
전용59C	약 11.2억
전용59D	약 10.9억

 

 

전용 39(약 17평)는 약 7.7억이고, 전용 59(25평)는 평균 11억입니다. 계약금은 평이하게 10%인데요. 2000만 원 정액을 1차로 내면서 계약하고, 10%의 나머지는 계약일로부터 30일 뒤에 내는 것으로 시간적 여유를 주었습니다. 

 

2) 센트라스 vs 청계 노르웨이숲 

<호갱노노-센트라스>

 

	센트라스	청계노르웨이 숲
17평  25평	17평 9.4억 25평 15.9억 (129,130동으로 초역세권)	17평 7.7억 25평 11억
연식	2016년 11월	2028년 7월 예정
지하철과의 거리	대단지로 동에 따라 차이있지만 17평과 25평(129동, 130동)은 2호선 상왕십리역 초역세권	2,6호선 더블역세권 신당역 도보 8분
초등학교	숭신초 도보3분	광희초 도보8분
세대수	2529세대	404세대
용적률	312%	619%

 

 

상왕십리역 초역세권 센트라스는 2529세대의 대단지로, 초등학교도 길 하나만 건너면 되는 수준이기 때문에 청계노르웨이숲에 비해 입지가 뛰어납니다.

 

게다가 배정되는 초등학교인 숭신초는 텐즈힐과 센트라스에서만 배정되기 때문에 학부모들이 선호하는 곳이죠. 게다가 텐즈힐과 대규모 단지를 이루기 때문에 더욱 그러합니다.

 

반면, 청계 노르웨이숲은 가보신 분들은 아시겠지만 주거용 단지로 선호되는 분위기는 아닙니다. 신당역에서 청계노르웨이숲으로 올라오는 주방거리가 깨끗하지 않고 밤에는 어두컴컴한 면이 있습니다.

 

하지만, 청계 노르웨이 숲이 연식에서는 앞섭니다. 약 12년 정도 신축인데요. 이를 반영한 합리적인 분양가는 다음과 같다고 생각합니다. 

 

[ 센트라스와 비교한 청계노르웨이숲의 합리적 분양가 ]

< 17평>
1. 연식 반영 : 센트라스 9.4억 x (1.5% x12 년) = 11억
2. 지하철과의 거리 반영 : -1억 = 10억
3. 초등학교와의 거리 반영 : -1억 = 9억
4. 단지 규모 반영 : -0.5억 = 8.5억
5. 주변 분위기 반영 : -0.5억 = 8억

<25평>
1. 연식 반영 : 센트라스 15.9억 x 1% x12년 = 17.8억
  * 10억이 넘어가면 연 1% 반영
2. 지하철과의 거리 반영 : - 1억 = 16.8억
3. 초등학교와의 거리 반영 : -1억 = 15.8억
4. 단지 규모 반영 : -0.5억 = 15.3억
5. 주변분위기 반영 : -1억 = 14.3억 
(* 25평은 신혼부부 이상의 수요로 주변 분위기에 더 민감)

 

17평은 딱 시세와 비슷한 수준으로 분양가가 나왔고, 25평은 마진이 있어 보입니다. 하지만, 하나 걸리는 것이 있는데요. 바로 용적률입니다. 

 

3) 황학동 롯데캐슬베네치아 vs 청계 노르웨이 숲 

<호갱노노-황학동-롯데캐슬베네치아>

	황학동 롯데캐슬베네치아	청계노르웨이숲
25평 분양, 매매가	25평 8.8억	17평 7.7억 25평 11억
연식	2008년 4월	2028년 7월 예정
지하철과의 거리	2,6호선 더블역세권 신당역 도보 10분 1,6호선 동묘역 도보6분 1,2호선 신설동역 도보 8분	2,6호선 더블역세권 신당역 도보 8분
초등학교	광희초 도보8분	광희초 도보8분
세대수	1870세대	404세대
용적률	557%	619%

 

 

황학동 롯데캐슬베네치아는 청계노르웨이 숲 북쪽에 위치한 단지인데요. 청계 노르웨이 숲과 용적률이 비슷합니다. 위치도 더 가깝기 때문에 청계 노르웨이숲과 비교하기 좋은 단지인데요. 17평이 없기 때문에 25평만 비교해 보겠습니다.

 

[ 황학동 롯데캐슬베네치아와 비교한 청계노르웨이숲의 합리적 분양가 ]

< 25평>
1. 연식 반영 : 8.8억 x (1.5% x12 년) = 10.4억
2. 지하철과의 거리 반영 : 비슷 = 10.4억
  (신당역은 청계노르웨이숲이 더 가깝지만, 황학동 롯데캐슬베네치아는 동묘와 신설동역까지 이용가능 )
3. 초등학교와의 거리 반영 : 비슷 = 10.4억
4. 단지 규모 반영 : -0.5억 = 9.9억
5. 주변 분위기 반영 : 비슷 = 9.9억

 

3) 주변단지와 비교해 본 청계노르웨이숲의 분양가 분석

	센트라스와 비교한 청계노르웨이 숲	롯데캐슬베네치아와 비교한 청계노르웨이숲
17평	8억	-
25평	14.3억	9.9억

 

 

주변시세와 비교한 청계노르웨이숲 25평의 분양가 스펙트럼이 꽤 넓습니다. 이런 경우 둘 중 하나인데요. 비교대상 단지가 과대평가되었거나 과소평가된 것이죠. 

 

제 생각에는 센트라스의 가격이 조금 과대평가되어 보이는데요. 그 이유는 센트라스 25평 16억이면 인근의 34평 아파트를 살 수도 있기 때문이죠. 센트라스가 17평과 25평 모두 있어 비교대상 단지로 넣었지만 인근의 대단지 + 비교적 신축의 희소성으로 가격이 과대평가되었고 생각됩니다. 

 

그렇기 때문에 청계노르웨이숲 25평의 가격은 롯데캐슬베네치아와 비교해 보는 것이 적당해 보입니다. 

 

 

나라면 청약할 것인가? 실수요자 관점의 판단

17평의 적정한 가격은 8억, 25평의 적절한 가격은 10억 정도 된다고 생각되는데, 실제 분양가도 이와 비슷합니다. 다만, 서두에서 말씀드렸다시피 인근의 단지 중 주차 및 규모면에서 우수한 면은 있기 때문에 고민이 되는 가격이라고 생각합니다. 

 

실수요자라면 접근해도 될 것이지만, 크게 남는 것은 없어 보이는 가격입니다. 제 생각은 그렇습니다.  

 

 

청계 노르웨이 숲의 청약일정

<청계노르웨이숲의 청약 일정>

• 전매제한 : 1년
• 거주의무기간 : 없음
• 특별공급접수일 : 25년 4월 28일 (월)
• 1순위 접수일 : 25년 4월 29일 (화)
• 2순위 접수일 : 25년 4월 30일 (수)