울산 신축 투자 타이밍? 태화강 에피트 청약 전략·분양가 분석 : 분상제 + 공급감소 + 학군 3박자

저는 현재 서울수도권보다 지방아파트 시장을 더 좋게 보는데요. 대선과 함께 부동산시장의 "양극화 해소"가 중요한 정책적 이슈로 대두될 것으로 보고 있습니다. 그렇게 되면 지방부동산에도 훈풍이 불어올 것인데요. 

 

이번 포스팅은 지방아파트 중에서도 울산 신규분양 단지를 보고자 합니다. 울산은 2020년부터 이어진 공급감소로, 전문가분들이 향후 좋아질 지역이라 자주 언급됐던 지역 중 하나인데요. 오늘 포스팅의 주인공 태화강 에피트에 대해 살펴보겠습니다. 

 

공급부족 울산에서 분양가 상한제 아파트가 신규분양한다고?

< 부동산지인-울산광역시-공급물량-그래프>

 

공급부족 = 신축부족으로 귀결되는 울산

위 표는 부동산지인에서 가져온 연도별 울산의 공급물량입니다. 기본적으로 평균 0.8만 세대가 공급되어야 유지가 되는 도시인데요. 2020년부터 지속적으로 공급물량이 부족했었습니다. 물론, 2023년 잠깐 공급이 늘어난 해도 있었지만 2027년까지 계속 공급부족임에는 확실합니다. 

 

<태화강-에피트-커뮤니티시설>

 

현재 준공되는 아파트를 4세대 아파트라고 하는데요. 기존의 아파트와 다른 점이 있다면 차별화된 커뮤니티시설입니다. 헬스장과 도서관 등은 기본이고요. 수요가 있는 곳에서는 조식서비스와 수영장도 존재합니다. 

 

그렇기 때문에 신축에 대한 수요는 예전보다 확실히 큰데요. 공급물량이 부족하다는 것은 이러한 신축이 부족하는 것을 의미합니다. 동시에 신축의 희소성으로 새로 지어지는 신축은 본 가치보다 더 높은 값어치를 받을 수도 있지요. 

 

태화강 에피트도 4세대 신축으로 스크린골프, 골프연습장, 헬스장, 어린이집 등이 단지내 존재합니다. 

 

 

범서읍이 가진 학군 틈새 전략 : 농어촌특별전형 + 울산 1등 학원가 인접 

<태화강-에피트-옥동-학원가-거리>

 

태화강 에피트는 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리에 위치해 있습니다. 울산에 대해 아시는 분이 아니라 하더라도 굴화리?라고 하면 약간 외곽의 느낌이 강할 거예요.

 

OO 리? 시골 아니야?

 

실제로 울주군은 울산에서 동구와 함께 하급지임에는 틀림없습니다. 하지만, 범서읍은 울주군에서 가장 평단가가 높은 동네입니다. 왜냐하면 범서읍은 울산의 강남이라 불리는 남구에 붙어있기 때문인데요. 

 

실제로 태화강 에피트에서 울산 1등 학원가 옥동까지는 차량으로 10분, 대중교통을 이용한다 하더라도 30분이면 도착할 거리입니다. 고등학생들은 충분히 왔다 갔다 할 수 있는 거리죠.  

 

게다가, 눈치 빠른 학부모님들은 '범서읍'에서 눈치채셨겠지만 읍면리에 위치하여 농어촌특별전형이 가능한 지역입니다. 울산 1등 학원가와 인접해 있고, 농어촌특별전형이 가능한 위치이기 때문에 아마 이를 노리는 수요가 있을 것입니다. 

 

 

분양가 상한제 적용 태화강 아파트 분양가, 얼마나 합리적일까?

분양가 상한제라 함은 인근시세와 비교하여 국가에서 감정가 이상 받지 못하게 제재하는 것인데요. 그렇기 때문에 분상제 적용을 받은 단지라 함은 분양가의 합리성에 어느 정도 검증받았다는 것을 의미합니다. 얼마나 합리적인 가격일까요?

 

1) 태화강 아파트 분양가는?

<태화강-에피트-분양가>

태화강 에피트 분양가
전용 84	약 5.6억  ( 발코나 확장비 포함 )
전용101	약 6.7억  ( 발코나 확장비 포함 )
전용109	약 7.2억 ( 발코나 확장비 포함 )

 

 

분양가는 위 표와 같은데요. 사진이 잘 안보이시는 분은 입주자 모집공고문을 한번 다운로드하여 보시실 바랍니다. 얼핏 보면 저렴한 것 같은데,, 정확하게 살펴볼까요?

 

2) 강변그린빌 주공 3단지 vs 태화강 에피트의 분양가

<강변그린빌주공-3단지-호갱노노>

	강변그린빌주공- 3단지	태화강에피트
34평 매매, 분양가	4.5억	5.6억
연식	2002년 12월	2027년 7월
초등학교	굴화초  도보 7분	굴화초 도보 8분
세대수	494세대	307세대

 

 

강변그린빌 주공 3단지는 태화강 아파트와 가장 비슷한 입지를 공유하고 있습니다. 새로 생기는 병원을 가운데 두고 양옆으로 위치해 있고, 같은 강변과 같은 초등학교 학군입니다. 연식에서 26년 정도 차이 난다는 점만 빼고요. 

 

강변그린빌 주공 3단지를 중심으로 계산해 본 태화강 아파트 분양가의 합리성은 다음과 같습니다. 

 

[ 강변그린빌 주공 3단지를 중심으로 비교해 본 태화강 아파트 분양가 ]

<34평>

1. 연식 26년 차이 : 5억 이하 아파트에서는 10년당 1억 정도 차이발생 = 4.5억 + 2.6억 =7.1억
2. 초등학교 : 큰 차이 없지만 -0.1억 = 7억
3. 세대수 차이 : -0.2억 = 6.8억

 

 

3) 무거위브자이 vs 태화강 에피트

<무거위브자이-호갱노노>

	무거위브자이	태화강 아파트
34평 매매, 분양가	6.5억	약 5.6억
연식	2013년 8월	2027년 7월
초등학교	삼호초 초품아	굴화초 도보 8분
세대수	922세대	307세대
브랜드	두산, gs건설

 

 

무거위브자이는 남구 무거동에 위치해 있는데요. 태화강 아파트와 800미터 밖에 떨어져 있지 않습니다. 같은 강변에 위치하여 산책 등에 편리한 점은 비슷합니다. 

 

하지만, 초품아에 세대수도 더 많고 대기업 브랜드 아파트입니다. 그렇기 때문에 아무래도 태화강아파트보다는 연식 이외의 조건에서는 앞서는데요. 이를 가격을 환산하면 다음과 같다고 생각합니다. 

 

[ 무거위브자이를 중심으로 비교해 본 태화강 아파트 분양가 ]

<34평>

1. 연식 14년 차이 : 6.5억 x 1.5% x 14년 =  7.87억
2. 초등학교 : -1억 = 7.87억
3. 세대수 차이 :-0.4억 = 7.47억
4. 브랜드 차이 : -0.4억 = 7.07억

 

4) 주변단지와 비교해 본 태화강에피트의 분양가 분석

	강변그린빌 주공3단지	무거위브자이
34평	6.8억	7.07억
마진	6.8억 -5.6역 = 1.2억	7.07억-5.6억 = 1.47억

 

강변그린빌 주공 3단지와 무거위브자이와 비교해 본 태화강 에피트의 분양가 스펙트럼은 6.8억~7.07억입니다. 그런데 실제 분양가는 5.6억이죠. 그렇기 때문에 약 1.2억~1.5억 정도의 마진이 남는다고 판단됩니다. 

 

 

나라면 청약할 것인가? 울산 실거주 · 투자 모두 가능한 타이밍!

<태화강-에피트-당첨자-선정방법>

 

초기에 필요한 금액은 계약금 10% 입니다. 중도금은 대출로 돌린다고 가정하면 일단 필요한 금액은 약 5600만 원인데요. 현재 34평 무거위브자이의 전세가는 4억 정도 됩니다. 향후 공급이 계속 부족한 지역이기 때문에 27년 입주 때 전세가가 더 떨어질 것으로 판단되지는 않습니다. 

 

보수적으로 생각해서 입주할 때 전세금이 4.5억이라 가정한다면 5.6억 - 4.5억 = 1.1억입니다. 투자금 1.1억이 들어가서 마진이 1.2억이라면 100% 수익률입니다. 

 

그렇기 때문에 울산에 실거주해야 하는 분들 뿐만 아니라 투자자도 괜찮은 선택지로 보입니다. 그래서 저라면, 청약할 것 같습니다. 특히, 청약가점이 낮으신 분들이라면 적극 추천입니다. 전용84도 추첨이 60%나 되기 때문입니다. 

 

 

청약일정 · 전매제한 등 핵심정보 총정리

< 태화강-에피트-청약일정 >

• 재당첨제한 : 10년 (분상제 지역이라서)
• 전매제한 : 1년
• 거주의무기간 : 없음 
• 특별공급 접수일 : 25년 4월 28일 (월)
• 일반공급 1순위 접수일 : 25년 4월 29일 (화)