부산 북구 청약 : 포레나 덕천3차 분양가 및 마진 확인

부산지역에서 다음주 20일(월)에 특별공급을 시작으로 21일(화)에 1순위 청약을 하는 단지가 있습니다. 거주지 요건이 있어 저는 청약을 할 순 없지만 부산은 최관심지역으로 분위기를 살피기 위해 입지 및 분양가분석을 해보았습니다. 
 
서울권은 제가 어느정도 다 임장을 했던 지역이라 감이 오는데 부산은 멀기도 하고 거주해 본 적이 없어서 모든 지역을 다 알지는 못합니다. 오늘 분석할 지역은 직접 가본 곳도 아니라 약간 막막하긴 하지만 임장전에 손품팔던 패턴으로 해보겠습니다. 그리고, 추후 저의 예상과 실제 청약경쟁률 등을 비교해보면 좋은 공부가 될 것 같습니다. 
 

부산의 대장은 어디

 
위 사진은 호갱노노의 부산지역 지도와 아실의 공급물량 그래프를 붙인 것입니다. 지역 분석을 하기에 앞서 부산안에는 몇개의 구가 있으며, 대략 어느 위치에 있는지 확인해 봅니다.
지방투자에서는 공급물량이 중요한데요. 공급물량 감소가 반드시 매가상승을 유발하지는 않지만 중요한 요인임은 틀림없습니다. 현재 부산은 올해부터 공급부족이 시작되고 있습니다. 하지만 꼭 알고계셔야해요. 공급물량만 감소한다고 해서 상승하는 것은 아니라는 것을요. 
 

부동산지인-지역분석하러 가기

이제 부산의 급지를 나눠봅니다. 한 지역의 급지를 확인하는 방법 중 가장 간단한 방법은 부동산 지인과 아실을 함께 이용하는 것입니다. 부동산지인은 한달간격으로 동까지 평균가격을 업데이트해 줍니다.
먼저, 부동산지인-가격분석에서 가장 최근의 날짜로 가격4분면을 봅니다. 서로 겹쳐서 잘 안보이면 아래쪽의 표를 매매시세로 쏠팅해주면 됩니다. 부산하면 해운대인데 수영구가 1등이네요. 수영구,해운대구, 동래구가 부산에서 가장 선호하는 입지 순서입니다. 하지만, 이는 지금의 결과이고 과거부터 그랬는지도 살펴봐야 합니다. 그래서 아실을 함께 사용합니다. 

아실-여러단지비교하러 가기

아실-여러단지비교하기에서 부산의 해운대구와 수영구를 비교해보았습니다. 거의 비슷비슷한 가운데 요근래 들어 수영구가 확 튀었네요. 아마도 수영구의 대장 삼익비치 개발소식에 삼익비치가 오른 탓이 아닐까 생각됩니다. 플러스로 요즘 광안리가 엄청 핫해진 탓이 아닐까 추측해 봅니다. 부산의 사정 아시는 분 알려주심 감사드릴께요.
 
오른쪽은 동별로 비교한 것으로 해운대구의 대장인 우동과 수영구의 대장 남천동은 비슷한 흐름이구요. 그 아래 동인 해운대구의 중동과 수영구의 민락동이 또 비슷한 흐름입니다. 
 
수영구가 가장 상위 급지인 가운데 해운대구의 우동, 중동도 수영구에 버금가는 상위급지이다 라고 정리할 수 있겠습니다. 
 

한화포레나 부산덕천3차

1) 부산에서 북구의 위상

호갱노노-학군 확인하러 가기

오늘의 주인공인 포레나 부산덕천3차는 북구에 위치했습니다. 북구는 부산에서는 중하위급지에 속하지만 전세비율이 높고 특히 북구의 화명동은 부산1위 학원가가 형성되어 있어 학군지에 대한 수요가 늘 있는 편이라 투자자들이 좋아하는 곳 중에 하나입니다.   
 

2) 북구의 급지 나누기

부동산지인-지역분석하러 가기

부동산지인에서 확인한 북구의 대장은 역시나 화명동입니다. 포레나덕천3차는 덕천동으로 북구에서는 하위급지에 속하네요. 비슷한 급지의 동으로는 구포동이 있습니다. 
 

호갱노노에서 대략적인 위치와 함께 평단가를 함께 봅니다. 화명동이 단연 평단가가 높고 덕천동과 구포동은 비슷한 급지임을 알 수 있습니다. 
 

3) 분양가 확인

한화포레나덕천3차 모집공고문 보러 바로가기

한화포레나 덕천3차는 덕천3구역재건축사업의 신축으로 일반분양은 전용59타입인 25평만 나왔습니다. 전체 429세대 중 116세대가 일반분양이며 전체 분양가는 5억정도입니다. 특이한 것은 계약금이 1000만원 + 14일후 1500만원으로 총 2500만원입니다. 25년 6월 입주예정이라 입주를 바로하기 때문일 것입니다. 
 

4) 비슷한 조건의 다른 단지와 비교하기

호갱노노-필터이용하러 가기

	한화포레나 덕천3차	필터 조건
입주	25년 6월	5년이내
평형	25평	21~26평형
세대수	429세대	400~1100세대

호갱노노의 필터를 활용하여 비슷한 컨디션의 아파트가 북구에서는 어느정도 가격대인지 확인해봅니다.필터조건은 표와 같습니다. 그 결과 덕천동과 비슷한 급지였던 구포동에 한 단지가 눈에 들어옵니다. 

	한화포레나 덕천3차	리버파크반도유보라
입주	25년 6월	21년7월
세대수	429세대	790세대
평수	25평형	26평형
가격	5억	3억8500만원
매전갭	1억5000만원 (전세 3억5000만원)	1억1500만원 ( 전세 2억7000만원)
초등학교	덕성초 도보15분	구포초 도보2분

네이버부동산에 시세 확인하러 가기

구포동 리버파크반도유보라입니다. 두 단지를 비교하니 위 표와 같습니다. 어떠신가요? 한화포레나덕천3차가 리버파크반도유보라보다 4년 신축이지만 사실 5년이내 차이는 거의 가격차이를 발생시키지 않습니다. 게다가 25년 6월 입주이기 때문에 바로 입주하거나 전세를 주어야 하는데 인근의 25평 전세가격이 3억1000~3억5000만원 사이에 형성되어 매전갭도 더 큽니다. 
 

내가 만약 부산에 거주한다면 청약할 것인가?

굳이 5억을 주고 청약을 할지 모르겠네요...저라면 안할 거 같거든요. 청약결과가 매우 궁금해집니다.