부동산 청약으로 알 수 있는 시장 분위기 : 청약할 때 확인해야 하는 것, 청약 일정 알림 받는 방법

제가 얼마전부터 계속해서 새로 분양하는 아파트들의 분양가 합리성에 대해 포스팅해 드리고 있는데요. 사실 서울수도권은 청약할 시기라고 생각하지 않지만 저의 투자공부의 일환으로 하고 있는 것입니다. 공부한 내용을 정리도 할 겸 해서 블로그에 포스팅하는 것이지요. 그럼 하지도 않을 분양 및 청약을 왜 공부하고 있을까요? 이유가 있습니다. 

 

청약하기 좋은 시기는 따로 있다

흔히들 부동산에는 사이클이 존재한다고 합니다. 상승기-쇠퇴기- 침체기로 나누고 상승기는 초반, 중반, 후반정도로 나누어 볼 수 있을 것 같습니다. 

 

상승기 초반에는 생각보다 사람들이 상승기인지 모르는 경우가 많습니다. 경험상 살펴보면 상승기 초반에는 부동산에 대한 사람들의 관심이 적은 것 같아요.오히려 침체기 초반에는 이전의 상승기를 기억하는 사람들이 있고, 서울의 최상급지는 계속 오르기 때문에 사람들이 부동산에 어느정도 관심들을 가지고 있습니다.

 

하지만 시간이 흐를수록 부동산이 횡보를 하고 오르지 않으면 어디서 이상한 이론들이 하나씩 나오기 시작합니다. 이제 부동산은 끝났다, 일본의 잃어버린 30년을 닮아간다 등의 얘기가 각종 언론에 도배됩니다. 그럼 그때가 침체기 끝이더라구요. 그리고 이 때 그동안 버티던 영끌족들이 무너지면서 급매가 속출하고요.  

 

침체기를 지나면서 부동산이 끝났다고 생각하기 때문에 매매수요가 전세수요로 몰리면서 전세가 상승이 눈에 띄게 증가합니다. 2013년에는 전세에 들어가려면 면접 보고 그랬어요. 진짜 사실이예요. 그러다 전세만기가 돌아오고 몇억씩 턱턱 오르는 것을 마주하면 집을 사야 하나 고민이 되기 시작합니다. 때마침 매매가는 횡보 혹은 살짝 하락했는데, 전세가가 올라 매전 갭이 작아져서 차라리 맘 편하게 집을 사는 게 나은 거 같다고 사람들이 생각합니다. 이런 사람들이 많아지면 상승기가 되는 것이죠. 이때가 되면 청약에도 살짝 봄바람이 붑니다. 

 

그래서 저는 청약하기에 가장 유리한 시기를 상승기 초반이라고 생각합니다. 앞으로 부동산이 오를 것이기 때문에 부동산을 매수하기 좋고 사람들의 관심이 적어 청약에도 유리합니다.

 

그렇다고 오해하지 마셔야 할 것은 아무리 청약하기 좋은 시기라 하더라도 좋은 지역의 좋은 분양가는 몇 백 대 1의 경쟁률이 나옵니다. 다만, 청약가점이 낮은 사람이라도 비선호타입에서는 당첨의 기회가 올 수 있기 때문에 청약하기 좋은 시기라고 하는 것입니다. 

 

부동산 상승기가 되면 생각보다 청약 당첨이 어려워요. 주변 살펴보시면 청약 당첨 못해본 사람이 더 많습니다. 오죽하면 '청무피사-청약은 무슨, 피 주고 사'라는 말이 있지 않겠어요?

 

지금은 청약하기 좋은 시장인가?

서울을 기준으로 저는 누누히 부동산 침체기 같다고 말씀드렸습니다. 즉, 청약에 유리한 환경이 아닙니다. 일반적으로 부동산 상승기 후반과 쇠퇴기, 침체기에는 청약을 하면 안 되는 시기라고 생각하는데 ( 분상제 지역은 제외 ) 그중에서 가장 청약하면 안 되는 시기는 단연코 침체기라고 생각합니다. 

 

침체기는 아직 취득세 중과 등으로 인해 다주택 포지션이 힘들기 때문에 당연히 똘똘한 한채를 선호하는 시기입니다. 따라서 서울 상급지에 대한 선호도가 매우 높기때문에 분양가상한제가 적용되지 않은 서울의 중상위급지의 분양은 고가 분양을 할 염려가 큰 시기입니다. 최상급지는 지금처럼 분상제로 묶여 있고 그 아래 급지에서 최상위급지보다 살짝 싼 가격에 분양가를 내놓은 것이죠. 그래서 특히 청약을 조심해야 하고 분양가를 잘 확인해야 합니다. 

왕십리 텐즈힐 미분양 기사 확인하러 바로가기

지금은 유명한 왕십리 뉴타운의 텐즈힐도 2013년 당시 미분양이 났던 곳으로 유명합니다. 나중에는 할인분양까지 했었습니다. 

지금 청약할 것이 아닌데 왜 청약을 살펴야 하나요?

지금 당장 청약을 할 것은 아니지만 청약을 통해 투자자들은 대중의 심리를 파악할 수 있습니다. 제가 지금 침체기 초반 같다고 말씀드렸지만, 이건 어디까지나 저의 추측일 뿐입니다. 그리고 이것이 맞다고 해도 오늘이 침체기인 것이지 시간이 흐르면서 점차 시장은 변할 것입니다. 변화를 잘 캐치해 내야 합니다. 그럼 어떤 것을 확인해야 할까요?

 

먼저 서울시내 주요지역에 청약통장이 몇 개나 들어갔는지 확인합니다. 보통 7~8만개 이상의 통장이 1순위 청약에 들어갔다고 하면 매우 흥행이라고 봅니다. 작년에 분양한 서초구 원펜타스에서는 일반 178 가구 모집에 10만 청약통장이 들어갔고, 잠실래미안아이파크의 경우 307 가구 모집에 8만 개의 통장이 들어갔다고 알려졌습니다. 단순히 청약통장 숫자를 기억하는 것이 아니라 그 추세가 어떻게 변하는지 확인해야 합니다. 점점 청약하는 1순위 청약을 하는 청약통장의 숫자가 감소하는지 증가하는지 그 추세를 봐야 합니다. 

서초구 원펜타스에 청약한 청약통장 갯수 및 청약경쟁률 신문기사

두번째로 청약경쟁률입니다. 청약에 들어간 청약통장의 숫자보다 더 중요한 것이 경쟁률의 추이입니다. 분양하는 가구수 대비 당첨가구의 비율로 그 단지의 경쟁력과 부동산 시장변화를 더 잘 표현해 줍니다. 보통 몇 백대 일 등 세 자리 숫자일 때 청약경쟁률이 세다고 합니다. 두 자리 숫자의 경쟁률도 높은 편이지만 숫자가 낮은 두 자리 숫자면 미계약이 나올 수도 있어 조심해야 합니다. 이 또한 단순 숫자보다 시장의 추세를 살펴봐야 합니다. 

 

세 번째는 분양가입니다. 분양가 상한제가 적용되는 지역은 주변 시세보다 싸겠지만 그 이외의 지역은 분양가를 반드시 점검해야 합니다. 특히, 재건축이나 재개발에서 분양하는 일반분양은 조합의 욕심으로 과도하게 높은 분양가로 나올 가능성이 있습니다. 얼마 전 안양에서 분양한 호계동 아크로베스티뉴가 대표적입니다. 상승장이라면 높은 분양가도 수용되면서 올라가겠지만 침체기에는 그렇지 않습니다. 미분양으로 남게 되고 결국에는 할인분양이나 기타 다른 조건을 제시하면서 한참동안 소화불량에 걸려있을 것입니다. 왕십리 뉴타운의 텐즈힐처럼요.  

수도권 미분양 기사 확인하러 바로가기

네번째는 계약률과 미분양여부입니다. 얼마 전에 분양한 힐스테이트 등촌역의 경우 경쟁률이 높지는 않았지만 두 자리 숫자였기 때문에 저는 계약률이 그렇게 저조할 것이라고는 생각하지 못했습니다. 물론 미분양으로 나온 물량의 대부분은 저층이기는 합니다.

 

하지만 최근 들어 서울원 아이파크의 중대형, 더샵퍼스트월드 중대형에서 대거 미분양이 발생하는 등 미분양을 확실히 체크할 시기가 왔습니다. 저는 이제부터 서울의 고분양가와 그로 인한 낮은 계약률, 미분양 등이 연결되는 지켜봐야 한다고 말씀드립니다. 이는 지난번 포스팅에서도 말씀드린 내용입니다.

청약 일정 확인하는 방법 및 알리미 설정 

청약홈-청약일정확인하러 바로가기

그렇다면 청약일정은 어디서 확인할 수 있을까요? 호갱노노의 분양탭에서도 확인하실 수도 있지만 저는 가급적 청약홈에서 확인하고 있습니다. 위 사진에서처럼 청약홈-청약일정 및 통계에 들어가시면 달력에서 청약일정을 확인하실 수 있습니다. 또한 분양정보/경쟁률 탭에서는 12개월 이내의 청약경쟁률 등을 확인할 수 있어 공부하기가 좋습니다.

 

청약홈-청약알리미 신청하러 바로가기

마지막으로 청약알리미 신청에 들어가시면 청약유형별 지역별로 총 10개까지 분양알림을 신청할 수 있으니 관심지역은 꼭 신청해 놓으시실 추천드립니다. 

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참고로 저는 부룡님의 "부동산상승신호,하락신호"를 굉장히 감명깊게 읽었고, 거의 대부분의 의견에 동의합니다. 제가 지난 시장에서 느꼈던 모든 것이 담겨있습니다. 그 어떤 책보다 추천드립니다. 

부동산 상승 신호 하락 신호 : 네이버 도서

 

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