서울 동북부 신축 비교 : 장위동 자이레디언트 VS 이문동 래미안라그란데

25년 1월 현재 서울 동북부 지역에서는 입주가 한창이거나 곧 입주예정입니다. 동대문구 이문동의 라그란데와 성북구 장위동의 자이레디언트인데요. 구가 다르지만 거의 인접한 지역입니다. 가격도 34평 기준 13~14억 선으로 비슷해서 이 두 아파트를 비교하시는 분들이 계실 것 같아 저의 생각을 담아봤습니다. 저라면 어디를 살 것인가?
 

구와 동별 급지 차이 확인

여러 아파트를 비교하실 때는 단순히 가격만 비교해서는 안됩니다. 그 가격이 그 단지가 가진 입지에 비해 저렴한지 비싼지 알아보고 비교해봐야 합니다. 그러기 위해서는 해당 지역이 가진 급지를 알고 있어야 합니다. 
 

1) 구별 급지 : 동대문구 VS  성북구

부동산지인-지역분석으로 바로가기

먼저 구별 급지 순위를 보겠습니다. 부동산지인-지역분석에서 서울을 구별로 솔팅한 것입니다. 부동산지인의 그래프에서 x축은 매매가격을, y축은 전세가격을 의미합니다. x축을 기준으로 오른쪽으로 갈수록 구의 매매평단가 높은 지역으로 서초구와 강남구가 가장 상위급지임을 알 수 있습니다.
 
동대문구와 성북구는 서울에서는 x축의 왼편에 있는 편이지만 그래도 중위급지에 해당합니다. 너무 조밀하게 붙어있어 동대문구와 성북구의 입지차이가 보이지 않아 아래쪽에 구별 평단가별로 나열해 보았습니다. 동대문구의 매매평단가는 3,001만 원, 성북구의 매매평단가는 2,781만 원으로 작은 차이지만 동대문구가 성북구보다 상위급지입니다. 
 

2) 동별 평단가 확인 : 장위동 VS 이문동

성북구와 동대문구처럼 구별 평단가의 차이가 크지 않은 지역은 동별로 세분화하여 살펴봐야 합니다. 구가 생각보다 크기 때문에 구별 평단가 차이가 적다면 동별 입지차이를 정확하게 대변하지 못하기 때문입니다. 

부동산지인-지역분석에서 성북구와 동대문구를 4분면 가격표로 찾아봤습니다. 장위동은 성북구에서는 x축의 오른쪽에 위치하여 성북구에서는 상위급지입니다. 평단가는 3130 정도 됩니다.
이문동은 동대문구에서  x축의 왼쪽에 위치하여 동대문구에서는 하위급지입니다. 평단가는 2650 정도 됩니다. 

아실-여러 단지비교하기로 바로가기

아실-여러 단지비교에서 성북구 VS동대문구, 장위동 VS이문동을 비교해 봐도 과거부터 거의 비슷비슷한 추세 속에 장위동이 이문동보다 살짝 위에 있음을 알 수 있습니다. 

 

어떠신가요? 구별로 봤을 때는 동대문구가 더 상위급지처럼 느껴졌지만 동별로 봤더니 장위동이 이문동보다 더 상위급지입니다. 일단 이를 인지하고 단지별 비교를 해봅니다. 
 

단지 비교

1) 지하철역까지 도보 거리

먼저 장위자이레디언트나 래미안라그란데 모두 대단지 아파트로 단지 안에 어느 동에 위치하느냐에 따라 지하철역까지 걸리는 시간이 5~10분 정도 차이가 발생할 것임을 염두에 두고 비교하셔야 합니다. 저는 일단 단지에서 가장 가까운 곳을 기준으로 비교했습니다. 래미안라그란데에서 1호선 신이문역까지는 도보 8분 정도 걸리고, 자이레디언트 4단지에서 6호선 돌곶이역까지는 도보 2분이 소요됩니다. 지하철역과의 도보 거리에서는 장위동 자이레디언트가 더 좋네요
 

2) 서울 3도심까지의 출퇴근 거리

네이버지도에서 3도심까지의 거리 확인해 보러 바로가기

서울 3도심까지의 대중교통이용시간을 비교해 봤습니다. 강남은 비슷하고 광화문은 장위동 자이레디언트가 더 빠른 반면 여의도는 이문동 라그란데가 더 빠르네요. 즉, 고만고만합니다. 
 
그런데 단지 안에서 지하철역까지의 거리가 장위 자이레디언트가 더 빨랐기 때문에 도어투도어는 장위자이레디언트가 더 좋겠다고 할 수 있습니다. 또한 신이문역은 가보신 분들은 아시겠지만 외부에 있는 지하철역이라 겨울철에 너무 춥고 여름에 더워서 이용하기 힘든 구조입니다. 여러 가지 면을 살펴봤을 때 장위자이레디언트가 더 우수해 보입니다. 
 

3) 학군

라그란데 초등학교 학군을 둘러싼 갈등 신문기사 보러가기

두 단지 모두 단일 초등학교 배정이 아닙니다. 한 단지에서 동일한 초등학교에 배정되는 것이 아니고 동별로 배정되는 초등학교가 다릅니다. 장위 자이레이언트 3,4단지는 장위초(도보 10분) 1단지는 선곡초, 3단지는 큰길 건너 석관초배정입니다. 래미안라그란데도 1단지는 가까운 이문초이지만 2단지는 청량초등학교로 도보 15분이 나오지만 초등학교 저학년이 걷기엔 가깝지는 않습니다. 

 

두 지역 모두 학군이라 할만한 학원가가 있지는 않습니다. 하지만 어느 정도의 학원가는 주민의 경제적 수준을 반영하기 마련입니다. 수요가 있으면 공급이 생길 것입니다. 두 지역 모두 뉴타운으로 동네가 대규모로 급변하는 동네이기 때문에 이후에 학원가는 생길 것입니다. 지금은 학군적인 측면에서는 우열이 없어 보입니다. 
 
 
4) 기타 
그 밖에 단지수라던지 지역의 전반적인 분위기 및 발코니삭제(서울만) 여부를 따질 수 있는데 두 단지를 비교하는 데 있어 유의미한 것은 없어 보입니다. 
 
다만, 이문동 라그란데는 실거주의무가 없어 임대가 많이 나오고 있는 반면, 장위동 레디언트는 3년내 실거주의무(일반분양)가 있어 전세를 놓아도 2년만 거주 가능하여 장위동 레디언트의 전세가 이문동 라그란데보다 싸게 나오고 있습니다. 
 

나의 선택은

저라면 현재 서울의 아파트 매수를 하지 않겠지만, 그건 저의 견해일 뿐입니다. 지속적으로 부동산에 관심을 둘 수 없고, 한번 매수해서 쭉 실거주할 예정이며, 서울 동북부에 거주지를 마련하시고자 하는 분들 중에 신축으로 두 단지를 비교하신다면 같은 가격으로 장위자이레디언트가 더 좋아 보입니다.
 
장위동이 이문동보다 살짝 상위급지이며, 직주근접면에서도 장위자이레디언트가 더 우위인데 가격이 비슷하다면 저는 장위자이레디언트가 합리적이라 생각됩니다. 물론 동별, 층별 차이가 있기 때문에 실제로 매수를 한다면 더 자세히 비교해보셔야 합니다. 
 
여러분들의 의견은 어떠신가요? 제가 놓치고 있는 부분이 있을까요?
나중에 10년정도 지나서 제 예상이 맞는지 가격비교 해보면 재미있을 것 같습니다.