천안 호수뷰 청약! 불당동보다 가성비 좋은 업성동 이편한세상 성성호수공원 완전 해부

물을 보고 있으면 마음이 차분해집니다. 따라서 사람들은 보통 호수뷰, 리버뷰를 선호하는데요. 천안에서 3월에 있는 청약이 호수뷰를 가지고 있습니다. 업성동 이편한세상 성성호수공원 살펴볼게요!

 

한줄 평!

불당동가격이 부담스럽고 현재가치보다 미래가치를 기다릴 수 있는 분들이라면 청약할 만하다! 다만, 높은 가점이라면 아깝다!

 

 

천안의 기본 정보를 알고 가자

 

천안은 수도권 이외의 곳에서 아산과 함께 수도권과 지하철로 연결되어 있는 곳입니다. 게다가 아산시 탕정면에는 삼성공장이 있고 그 옆의 천안시 불당동은 이의 배후수요지로 천안의 강남으로 불리는 곳입니다. 

 

천안은 서북구와 동남구 2개의 구가 있으며 일반적으로 서북구의 가격이 더 비싼 편입니다. 

 

1) 천안시 서북구의 급지 나눠보기

 

서북구의 대장은 불당동입니다. 서북구의 대장이라기보다 천안의 대장이죠. 그 바로 아래에 성성동이 있습니다. 불당동보다는 못하지만 불당동 바로 아래 위치한 급지입니다. 

 

 

오늘의 주인공 이편한세상 성성호수공원은 업성동이지만 부동산지인에는 업성동이 없고 성성동만 있습니다. 업성동은 어디있을까요? 성성동은 성성동+업성동입니다. 왜냐하면요.

 

 

부동산지인의 빅테이터지도에서 업성동을 클릭했지만 옆에 정보는 성성동이 나옴을 알 수 있습니다. 부동산지인에서는 같은 동네로 인식하고 있는 것이죠. 그럼 성성동은 어디에 위치해 있을까요?

 

 

 

성성동은 업성동과 바로 붙어있는 동네입니다. 평단가는 5억이며 아래쪽의 불당동 다음으로 높은 가격임을 호갱노노를 통해서도 알 수 있습니다. 

 

2) 업성동 개발호재, 미래가치가 있다

 

 

1호선 두정역을 중심으로 북쪽으로 새로 분양하는 단지가 꽤 있습니다. 그중에서 업성동은 성성호수공원을 중심으로 개발구역을 지정하여 탈바꿈 하는 모습을 보이고 있습니다. 계획대로 잘 된다면 성성동과 매끄럽게 이어지며 성성동과 비슷한 가격을 형성하지 않을까 생각됩니다. 

 

이편한세상 성성호수공원의 분양가 경쟁력은?

평형	분양가
전용 84	4억8600만원~5억8200만원
전용 105	7억4500만원~8억3200만원
전용 113	7억6700만원~8억5700만원
전용 125	8억6300만원~9억6400만원
전용 175	22억~23억
전용 191	23억~24억

 

 

가격 어떠신가요?

저는 제일먼저 가격보다 전용 175와 191의 펜트하우스가 궁금해지더라고요. 분명히 천안에도 대형평형에 대한 수요가 있을텐데요. 과연 22억을 소화할지와 내부 모습이 궁금했습니다. 게다가 여기는 호수공원을 끼고 있기 때문에 호수공원이 보이는 소수의 펜트하우스는 희소성이 있어 보입니다. 

 

가장 평범한 전용 84의 가격은 어떠신가요? 주변시세와 함께 살펴보겠습니다. 

 

주변의 단지와 비교한 분양가 분석

• 조건 1 : 30평 이상~40평 이하
• 조건 2 : 입주년차 10년 이하
• 조건 3 : 세대수 900세대 이상

 

호갱노노 필터를 위와 같은 조건으로 걸어보았습니다. 대략 4그룹이 보이는데요.

불당동의 호반베르디움더퍼스트는 전용 84 기준 6.6억입니다. 업성동 바로 아래 성성동은 입주년차에 따라 전용 84 기준 5.5~6.2억 선을 형성하고 있고요. 두정동 힐스테이트두정역은 현재입주장으로 마피 4000만 원이 형성되어 전용 84 기준 5억~5억 1000만 원 정도 합니다. 

 

입주장인 두정동을 제외하고 나머지 단지 비교해 볼까요?

	불당동 호반베르디움더퍼스트	성성동 천안푸르지오레이크사이드	업성동 이편한세상성성호수공원
전용84 매매가	6.6억	6.2억	5억8000만원
입주년차	2016년10월 입주	23년 5월 입주	28년 1월 입주
주인공과 입주년차 차이	12년	5년
학군	천안아름초 도보15분	천안가람초 도보 5~6분	업성2초 예정 도보 5~7분
교통	천안아산KTX역 1호선 아산역 대중교통 15분	1호선 두정역 대중교통 20분	1호선 두정역 대중교통 30분

 

불당동 호반베르디움더퍼스트와 비교하기

 

 

불당동은 천안의 1급지입니다. 호반베르디움더퍼스트는 이편한세상 성성호수공원과는 12년 차이가 나고 초등학교가 더 멉니다. 하지만 호반베르디움더퍼스트 앞으로는 충남 최고의 학원가가 있습니다. 초등학교가 많이 먼 것이 아니기 때문에 학원가 가까운 것이 더 큰 장점으로 작용합니다. 

 

입주년차가 비슷하다면 업성동은 불당동의 80~90% 가격을 형성하지 않을까 싶습니다. 현재 업성동은 개발이 시작된 지역이기 때문에 80% 이하에서 시작하겠지만 완성이 된다면 불당동의 90%까지도 갈 수 있습니다. 게다가 이편한세상 성성호수공원에서 호수뷰가 나온다면 더하겠지요. 

 

호반베르디움더퍼스트 6.6억의 80%는 5억 2800만 원입니다. 여기에 이편한세상 성성호수공원은 12년 신축이기 때문에 12% 가격을 더한다면 5억 2800만 원 × 1.12 = 5억 9000만 원 정도가 대략적인 합리적인 가격으로 보입니다. 딱 현재 분양가입니다. 

 

하지만, 업성동의 개발 이후의 가치와 호수공원 뷰가 반영되지 않았기 때문에 이 정도 가격이면 분양받기 적당한 가격으로 생각됩니다. 

 

성성동 천안푸르지오레이크사이드와 비교하기

 

 

성성동 천안푸르지오레이크사이드와 이편한세상 성성호수공원은 입지적으로 거의 차이가 없는 단지입니다. 초등학교와의 거리도 비슷합니다. 하지만 성성동은 이미 개발이 완성된 곳이라 학원가가 작지만 형성되어 있습니다.

 

천안푸르지오레이크사이드는 23년 입주한 신축이기 때문에 이편한세상 성성호수공원과는 연식차이도 5년 정도밖에 나지 않습니다. 따라서 이편한세상 성성호수공원 입주 초기에는 당연히 천안푸르지오레이크사이드보다는 낮은 가격이 형성될 것입니다. 

 

하지만 업성동이 개발이 되고 주변이 깨끗해진다면 성성동과 큰 차이는 없을 것으로 생각됩니다. 오히려 호수공원뷰가 나오는 곳은 성성동 보다 높은 가치를 받을 수 있습니다. 

 

현재 천안푸르지오레이크사이드가 6.2억이기 때문에 입주할 때까지 5.9~6.2억 사이에서 매매가가 형성될 수 있을 것입니다. 다만 천안푸르지오레이크사이드 가격이 부동산 시장상황에 따라 움직이면 함께 움직이겠죠.

 

나라면 청약할까?

 

제가 주변단지와 비교하여 생각한 합리적인 분양가는 5.9억~6.2억입니다. 분양가와 비슷하다고 볼 수 있습니다.

 

하지만 한 가지 맘에 걸리는 것이 있죠. 바로 성성자이입니다.  성성자이레이크파크는 이편한세상 성성호수공원 옆에 위치한 단지로 24년 11월 청약을 진행했었습니다. 

청약경쟁률에서 예상할 수 있지만 현재 계약이 완판 된 상태는 아닙니다. 분양가가 얼마였을까요?

 

성성자이레이크파크의 분양가도이 편한 세상 성성호수공원과 비슷 수준입니다. 그리고, 입주시기도 같습니다. 그렇다면 이편한세상 성성호수공원도 비슷할까요?

 

제 생각에는 이편한세상 성성호수공원은 성성호수공원 바로 앞에 있어 호수공원뷰가 나오는 곳이 있을 수 있으며 펜트하우스가 있어 고급화한 이미지가 있습니다. 따라서 같은 조건이라면 성성자이레이크파크보다는 이편한세상 성성호수공원을 선택하지 않을까 생각합니다. 

 

청약 추천 대상자는?

앞으로 개발할 여지가 있는 곳이고 현재의 가격이 주변시세 대비 합리적이기 때문에 청약할 만하다고 생각합니다.

 

다만, 옆에 미계약 된 단지가 있는 만큼 청약경쟁률은 세지 않을 것으로 생각되기에 청약가점이 낮은 천안 실거주자 분들에게는 기회라고 생각됩니다. 게다가 현재 지방부동산 시장이 좋지 않기 때문에 주변시세가 거품이 낀 가격도 아니라 더욱 합리적인 가격이라 생각됩니다. 주변시세가 오르면 이편한세상 성성호수공원의 가격도 함께 오를 테니까요.

 

혹시, 불당동에 들어가고 싶지만 불당동에 들어갈 여력이 되지 않으신다면 업성동 이 편한 성성호수공원 어떠세요?

 

청약세대수 및 청약일정은?

전용84가 대부분이고요. 전용105(43평형)는 155세대, 전용113(45평형)은 160세대, 전용125(50평형)는 263세대입니다. 펜트하우스인 전용175와 191은 각각 2세대, 5세대네요.

 

 

• 특별공급 : 25년 3월 4일 (화)
• 일반공급 1순위 : 25년 3월 5일(수)
• 일반공급 2순위 : 25년 3월 6일(목)
• 당첨자발표일 : 25년 3월 12일 (수)

 

전매제한이 없어 바로 매도 가능하고요(세금은 별로) 거주의무기간이 없어서 입주시 전세놓을 수 있습니다.