수원 이목지구 디에트르 2차 청약, 고분양가 리스크! 11억대면 안양·의왕·광명도 있다!

과거 버블세븐 지역을 아시나요? 과거 2006년 노무현 정부시절, 이 지역의 집값이 과도하게 급등하자 각종 규제와 정책의 타깃이 되었던 지역인데요. 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 수지 7개 지역입니다.

 

지금 봐도 다 그럴만하다고 생각되지만, 용인시 수지는 약간 의외일 수도 있는데요. 그 당시에는 1기 신도기가 자리 잡으며 좁은 서울보다 외곽에서 넓게 사는 것이 유행이었던 시절이기 때문입니다. 

 

그리고, 이러한 흐름을 따라 용인시 수지구 성복동에 대형 신축이 들어서게 되고, 고분양가 논란이 일어나며 결국에는 미분양이 생기는데요. 이것을 털어버리기까지 한참 시간이 소요됩니다. 

 

최근 갑자기 과거의 용인 수지를 생각나게 만드는 곳이 있는데요. 수원시 이목지구 입니다. 

 

어디서 미분양 냄새 안나나요?

 

북수원 이목지구 대방 디에트르 더 리체 2차 단지배치도

 

 

북수원 이목지구 디에트르 더 리체 2차, 분양가 합리적인가?

북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 분양가 (펜트하우스 제외)
타입	분양가	계약금
84A	11.5억	10% ( 5% +5% )
84B	10.8억
84C	10.4억
115A	13.8억
116B	12.5억
139A	16.5억
141B	14.6억

 

 

수원은 100만이 넘는 도시로 굉장히 큰데요. 그중에서 북수원은 서울 접근성이 생각보다 괜찮습니다. 광역버스 한 번만 타면 사당까지 1시간 안에 충분히 갈 수 있기 때문이죠. 그래서 사당 근처 서울로 출퇴근하시는 분들이 은근히 살고 있는 동네죠. 

 

그런데, 전용84 34평이 11억이라고요?

 

 

안양 & 의왕, 11억대 아파트 추천

호갱노노-11억대이하-전용34-5년내-신축-단지-의왕-안양

 

안양 & 의왕 11억대 이하 신축 아파트
안양	평촌래미안푸르지오 전용84 11.5억	22년식, 1199세대, 안양중앙초 도보3분 경강선 안양운동장역 도보 15분 (27년개통예정)
	평촌 어바인퍼스트 전용84 10.5억	21년식, 3850세대, 호원초 도보6분 동탄인덕원선 103번역 도보 10분 (26년개통예정)
의왕	의왕더샵캐슬 전용84 8.5억	21년식, 941세대, 의왕초 도보 6분 동탄인덕원선 104번역 도보 3분 (26년개통예정)
필터 조건	조건1 : 30평 이상 조건2 : 11.5억이하 조건3 : 입주년차 5년이하

 

 

위 지도는 호갱노노-필터에서 조건을 걸어 제가 필터 한 단지인데요. 빨간색은 아직 분양권인 단지로 비교대상에서 제외했습니다. 분양권은 다운거래하는 경우가 많아 정확한 실거래가를 확인하기 쉽지 않기 때문이죠. 

 

안양과 의왕이 수원보다 좋다 나쁘다를 떠나 부동산 상승하기 시작하면 그 온기가 먼저 퍼지는 곳인데요. 그 이유는 서울과 더 가깝기 때문입니다. 서울로 출퇴근하는 사람들이 많기 때문에 서울 핵심지역에서 외곽으로 상승의 효과가 퍼진다는 것은 익히 알려진 정설입니다.  

 

그런데 수원보다 먼저 오르는 의왕과 안양에도 5년 이내 신축, 11억 이하의 아파트는 제가 표로 정리한 단지 말고도 꽤 있습니다. 여러분이라면 어디를 선택하시겠어요?

 

 

광명 11억대 아파트 추천

호갱노노-11억대이하-전용34-5년내-신축-단지-광명

광명 11억대 이하 신축 아파트
광명	트리우스 광명 전용84 11억	24년식, 3344세대, 광명초 도보 10분 7호선 광명사거리역 도보 10분
	광명 푸르지오포레나 전용84 10.5억	23년식, 1187세대, 광명남초 도보 6분 7호선 광명사거리역 도보10분
필터 조건	조건1 : 30평 이상 조건2 : 11.5억이하 조건3 : 입주년차 5년이하

 

 

광명도 마찬가지로 분양권을 제외한 단지를 추려봤습니다. 광명은 길만 건너면 서울인 경기도로, 경기도 최상급지인데요. 최근 광명 근처 입주가 몰렸었기 때문에 가격이 약간 주춤한 상태입니다.

 

그래서 그런지 현재도 전용84 11억 이하로 거래할 수 있는 물건들을 심심치 않게 찾아볼 수 있습니다. 

 

 

북수원 이목지구 디에트르 리체 2차 vs 수원 스카이뷰, 어디가 나은 선택일까?

북수원-이목지구-디에트르-더리체-2차와-수원-스카이뷰

	북수원이목지구 디에트르 더 리체 2차	수원 sk 스카이뷰
연식	28년 5월	2013년 5월
세대수	1744세대	3498세대
전용84 매매 분양가	약 11억	8억
초등학교와의 거리	초품아	다솔초 도보 3분 (거의 초품아, 길만 건너면 됨)
역과의 거리	1호선 성균관대역 도보 10분	인동선 106번역 (26년 개통예정) 도보 10분

 

 

반드시 수원에 거주하셔야 하는 분들이 계실 수도 있기 때문에 디에트르 2차 인근의 단지와 비교해 보고자 합니다. 길 건너 수원 sk 스카이뷰인데요.

 

현재 1호선 성균관대역까지의 거리는 북수원 이목지구 디에트르가 더 가깝지만 수원 스카이뷰 뒤편으로 인동선 106번 역이 들어올 예정입니다.  (26년 예정)

 

이러한 것을 반영한 디에트르 더리체 2차의 합리적인 분양가는 다음과 같다고 생각합니다. 

 

[ 수원 sk 스카이뷰와 비교해 본 디에트르 더리체 2차의 합리적 분양가]
<34평>

1. 연식 : 15년 x1.5% x 8억 = 9.8억
2. 초등학교와의 거리 : +0.1억 = 9.9억
3. 역과의 거리 : 비슷 = 9.9억

 

 

청약 도전해도 될까? 과거 용인 성복동 사례 재조명

이번에 분양하는 북수원 이목지구 디에르트 2차 옆의 1차도 최근까지 미분양이었는데요. 갑자기 분양완료라고 하더라고요. 2차 분양을 앞두고 의심스럽지만 실제로 분양완료라 하더라도 상당히 힘들게 분양한 것으로 알고 있습니다. 

 

대선을 앞두고 서울수도권 부동산시장의 앞길을 알 수 없는 상황에서 고분양가 논란이 있는 곳은 청약하지 않으시길 권해드립니다. 게다가 초반에 언급해 드린 버블세븐의 용인을 기억하셔야 합니다. 역사가 똑같이 반복되지는 않겠지만 과거의 역사를 통해 현재를 비추어 볼 수 있어야 합니다. 

 

<호갱노노-성복-힐스테이트3차-34평-매매가-그래프>

 

 

위 그래프는 용인시 수지의 성복힐스테이트 3차의 매매가 차트입니다. 2010년 입주하여 분양가를 회복하기까지 거의 10년의 세월이 걸렸습니다. 물론 이제 와서는 이익이 되었지만 10년 동안의 기회비용을 생각하면 실패한 투자죠. 

 

이에 대해 잘 생각해 보셔야 합니다.