인천 용현학익 시티오씨엘 7단지 청약 분석-3000만원 투자 가능? 분양가·마진까지 싹 다 비교!

서울 직장의 핵심지인 강남이 동남쪽에 치우쳐져 있기 때문에 서울의 서쪽에 위치한 인천은 멀게만 느껴집니다. 즉, 인천은 서울과 가깝지만 먼 도시입니다.

 

서울 공급물량 부족 속에 향후 몇 년간 전세가 폭등은 기정사실되어 있는데요. 그나마 인천은 공급물량이 적당히 있어 서울 전세난에 오아시스 같은 역할을 할 것입니다.

 

하지만, 이를 뒤집어 생각해보면 인천의 신축은 입주장에서도 전세가가 흔들리지 않을 수도 있다는 뜻입니다. 다음 주 인천에서 2028에 입주하는 단지의 청약이 있는데요. 용현학익지구 시티오씨엘 7단지입니다.  

 

용현학익지구, 시티오씨엘 7단지!
장화신고 들어가서 구두 신고 나올 수 있을까?

 

<서울-인천의-공급물량-부동산지인>

 

 

시티오씨엘 7단지 분양가, 계약금 5%면 끝?

<시티오씨엘-7단지-분양가>

	시티오씨엘 7단지	특이사항
전용 59 (25평)	약 4.7억(발코니확장비 포함)	계약금 5%
전용 75 (31평)	약 6억 (발코니확장비 포함)
전용84 (34평)	약 6.7억 (발코니확장비 포함)
전용 102 (42평)	약 8억 (발코니확장비 포함)
전용 110 (45평)	약8.2억 (발코니확장비 포함)
전용 137 펜트하우스 (57평)	약 13.2억 (발코니확장비 포함)

 

2천~3천만원으로 해결하는 내 집마련?

 

평형은 25평부터 57평 펜트하우스까지 고르게 분포되어 있습니다. 주력 평형이 25평, 30평, 34평이기 때문에 이를 기준으로 살펴볼 건데요. 특이한 것은 계약금이 5%라는 것입니다. 계약금 5%만 내고 중도금 대출을 활용한다면 입주 시까지 딱히 들어가는 돈은 없습니다. 

 

 

옆단지, 시티오씨엘 6단지 청약경쟁률로 살펴본 예상 경쟁률은?

<시티오씨엘-6단지-호갱노노>

 

 

시티오씨엘 6단지는 이번에 분양하는 7단지 바로 옆에 있으면서도 분양가가 거의 비슷합니다. 그렇기 때문에 시티오씨엘 7단지의 청약경쟁률을 미리 예상해 볼 수 있는데요. 작은 평형일수록 경쟁률이 꽤 높았습니다. 

 

그렇다면 시티오씨엘 7단지도 비슷할 것으로 예상되는데요.  청약해도 될까요?

 

 

힐스테이트 학익 vs 시티오씨엘 7단지 비교

힐스테이트 학익은 용현 학익지구 안에 들어오는 단지는 아니지만 바로 옆에 붙어 있는 21년 신축입니다. 26년 개통예정인 학익역과의 거리가 시티오씨엘 7단지와 유사하면서도 입주한 지 4년 정도 되어 매매가가 안정되어 있습니다. 그래서 시티오씨엘 7단지 분양가 분석의 기준 단지로 선정했습니다.  

 

1) 힐스테이트 학익을 기준으로 살펴본 시티오엘 7단지의 분양가 합리성은?

<힐스테이트-학익-호갱노노>

	힐스테이트 학익	시티오씨엘 7단지
25평, 34평 매매 분양가	30평 5.4억 34평 6.3억	31평 6 억 34평 6.7억
연식	21년 5월	28년 11월 예정
초등학교	학산초 도보 18분 (27년 개교예정인 학익1초로 변경가능성)	용현학익2초 예정 거의 초품아
역과의거리	학익역 (26년개통예정) 도보7분	학익역 (26년개통예정) 도보6분
세대수	616세대	1453세대
브랜드 및 기타	현대건설브랜드 이점	(용현학익지구) 대규모택지지구 이점

 

 

 

현재 배정 초등학교는 도보 18분 정도 되는 학산초입니다. 하지만 시티오씨엘 1단지 옆에 초등학교(학익 1초)가 개교예정이라 학군이 변경될 가능성은 있습니다. 하지만 이는 가봐야 아는 것이기 때문에 이점은 배제하고 생각해 보도록 하겠습니다. 

 

[ 힐스테이트 학산과 비교해 본 시티오씨엘 7단지의 합리적 분양가 ]

< 30평>
1. 연식: 7년 차이로 + 0.7억 = 힐스테이스 학산 30평 매매가 5.4억+ 0.7억 = 6.1억
2. 초등학교와의 거리 +1억 = 7.1억
3. 역과의 거리 : 비슷 = 7.1억
4. 세대수 : +0.3억 = 7.4억
5. 브랜드 : -0.5억 = 6.9억

<34평>
1. 연식: 힐스테이스 학산 34평 매매가 6.3억x 1.5% x 7년 = 7억
2. 초등학교와의 거리 +1억 = 8.1억
3. 역과의 거리 : 비슷 = 8.1억
4. 세대수 : +0.3억 = 8.4억
5. 브랜드 : -0.5억 = 7.9억

 

2) 힐스테이트 학익을 기준으로 살펴본 시티오엘 7단지의 마진은?

힐스테이트 학익과 비교해본 시티오씨엘 7단지 마진
30평	6.9억 - 실제 분양가 6억 = 0.9억
34평	7.9억 - 실제 분양가 6.7억 = 1.2억

 

힐스테이트 학익을 기준으로 살펴본 시티오엘 7단지의 마진은 약 1억인데요. 청약해도 될까요?

 

 

나라면 청약할 것인가?

마진은 괜찮게 나오는 곳입니다. 게다가 계약금이 5%밖에 되지 않기 때문에 3000만 원 정도만 있으면 34평 계약까지는 할 수 있거든요. 하지만 마음에 걸리는 것이 있습니다. 

 

1-1) 투자자의 입장 : 시흥 장현신도시 vs 인천 미추홀구, 어디가 먼저 오를까?

:<아실-여러단지비교하기-시흥과-인천-미추홀구>

 

인천광역시 미추홀구와 평단가가 비슷한 경기도 서쪽 지역을 찾아본다면 시흥시인데요. 미추홀구보다 시흥시의 평단가가 살짝 더 높기는 합니다. 

 

위 그래프는 아실-여러 단지 비교에서 시흥시와 인천 미추홀구를 비교한 것입니다. 왼쪽의 그래프를 보면, 빨간색 시흥시가 오른 뒤에 파란색 미추홀구가 따라 오르는 것을 확인하실 수 있습니다. 즉, 부동산은 비교학문이기 때문에 위 상급지가 먼저 오르고 이와 비교해서 덜 오른 하급자가 움직이는 패턴을 보이는데, 미추홀구는 시흥시 다음에 움직이는 지역입니다. 

 

그런데, 오른쪽 최근 3년간의 미추홀구와 시흥시의 그래프를 보면 평이하고 흐르고 있습니다. 즉, 만약 상승기가 온다면 시흥시가 먼저 오르고 미추홀구가 나중에 오를 것입니다. 

 

1-2) 투자자의 입장 : 시흥장현예다음아르떼 vs 시티오씨엘 7단지

<시흥장현예다음아르테-호갱노노>

	시흥장현예다음아르테	시티오씨엘  7단지
전용 84	6.7억	6.7억
연식	2023년 1월	2028년 11월 예정
초등학교	진안초  거의 초품아	용현학익2초 예정 거의 초품아
역과의거리	28년 개통예정 장곡역 도보1분 초역세권	학익역 (26년개통예정) 도보6분
세대수	747세대	1453세대

 

 

시흥장현예다음아르테는 28년 개통 예정인 장곡역 초역세권 단지인데요. 현재 전용 84가 6.7억으로 시티오씨엘 7단지와 매매가가 같습니다. 다른 조건을 따져봤을 때 시티오씨엘 7단지에 전혀 밀리지 않는 조건이죠. 시흥시에는 이러한 단지가 더 있습니다. 

 

다만, 시티오씨엘 7단지는 현재 3000만 원만 있어도 투자가 가능하고 시흥장현예다음아르테는 3.5억이 필요하다는 점은 고려하셔야 합니다. 하지만, 미추홀구는 순서상 시흥시가 오른 뒤 오르기 때문에 지금 3000만 원 투자한다 하더라도 한참 기다리셔야 수익을 보실 수 있습니다.

 

투자금이 적다고 무턱대고 투자했다간 꽤 오랫동안 오르지 않는 모습을 지켜보셔야 할 것입니다. 

 

2) 실수요자의 입장 : 고득점자는 신중하게!

분상제가 적용되지 않았지만 분양가가 주변시세 대비 나쁘지 않습니다. 마진이 1억 정도 되니까요. 그래서 인천에 꼭 살아야 한다는 실수요라면 청약을 하셔도 될 것 같습니다.

 

하지만, 가점이 높은 분들이라면 추천드리지 않습니다. 현재 분위기상 인천의 상승장은 한참 기다려야 하기 때문에 높은 가점을 여기에 써버리기에는 아깝습니다. 

 

청약일정 정리!

<시티오씨엘-7단지-청약일정>

• 재당첨제한, 거주의무기간 없음
• 전매제한 1년
• 특별공급접수일 : 25년 4월 28일 (월)
• 1순위 접수일 : 25년 4월 29일 (화)
• 2순위 접수일 : 25년 4월 30일 (수)