6.27 대출 가계부채 관리 강화 방안 발표! 수도권 주담대·전세대출 총정리와 정부의 속내 해석
6.27 대출 가계부채 관리 방안이 발표되었습니다! 수도권 주담대 6억 제한, 전세대출 규제, 실거주 요건 강화 등 금융 규제 전면 개편 내용 총정리해드립니다.
1. 수도권 주담대 6억 한도 도입
이번 조치 중 가장 강력하다고 느낀 것은 바로 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 것입니다
이는 대한민국역사상 없던 규제입니다. 이를 두고 저를 포함한 많은 사람들이 깜짝 놀랐을 거예요.
과거 문재인 정부에서는 15억 이상 고가 주택에 대해서만 대출제한을 두는 "매매가 상한선"을 두었습니다. 하지만 이 정책의 치명적인 단점이 있었죠.
바로
15억이하 아파트는 대출이 가능→ 15억 이하 아파트는 매매됨 → 15억이하 아파트를 매도한 매도인이 자신의 자금을 보태 15억 초과 주택 매수하는 순환이 발생했다는 것입니다.
이를 정확하게 파악하고 있었던 정부는 아예 "대출가능금액의 상한선"을 정해버렸습니다. 이제는 매매금액과 상관없이, 현재는 돈이 없지만 전문직이라 소득이 높아 DSR이 충분함에도 무조건 6억만 대출가능합니다.
2. 전입 의무 6개월 강화 : 실거주 중심 지원 전환
하지만 6억이라는 대출도 실거주 일때만 가능합니다.
즉,
1) 2주택이상
2) 1주택자라도 기존주택 6개월 내 처분 조건이 없다면
서울 수도권은 대출이 불가합니다.
이와 발맞추어 수도권과 규제지역은 주택담보대출시 6개월 이내 전입의무가 부과되었습니다. 지방은 전입의무가 없고요.
3. 생애최초 주담대 LTV 80→70% : 갭투자 억제 의도 분석
그동안 생애최초 주택구입자는 LTV 최대 80%까지 허용되었고, 전입 의무도 없었습니다. 그래서 이를 활용한 갭투자가 서울 송파구에 성행했었는데요. 방법은 다음과 같습니다.
예를 들어 30억 아파트라 하면 LTV80%까지 대출이 가능하기 때문에 24억입니다. 하지만 전세를 끼고 매수하기 때문에 전세금 11억(송파구를 전세비율 40%이하)을 제외한 13억을 대출받아 매수하는 거죠.
이렇게 되면 전세금 11억과 대출금 13억을 뺀 나머지 6억으로 30억 아파트를 전입의무없이 갭투자로 매수 할 수 있었습니다.
하지만, 이번 조치로 수도권 및 규제지역에 한해 LTV는 70%로 하향되고, 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다. 이는 실거주 목적의 구입만을 지원하겠다는 정부의 분명한 메시지이며, 정책대출인 디딤돌·보금자리론에도 동일하게 적용됩니다 .
4. 정책대출 한도도 하향 조정 : 디딤돌·버팀목 대출 여건도 변화
주택기금을 활용한 디딤돌(구입용), 버팀목(전세용) 대출도 이번 대책에서 한도 조정이 이뤄졌습니다. 저는 이부분은 안타깝게 생각하는 부분인데요.
정부가 부동산으로 흘러들어가는 유동성을 막으려는 단단한 의지를 보여줬다고 생각합니다.
5. 전세대출 보증비율 90→80% : 멀리 내다 보는 정부?
이번 정부가 정말 많이 공부했고 시장에 대해 잘 알고 있다고 생각한 것 중 하나는 전세자금대출의 보증비율을 현행보다 강화한 것인데요.
왜 전세자금대출까지 줄이는거지?
전세대출 보증비율을 현행보다 강화한 이유가 단순히 가계대출을 줄이고자 하는 이유일까요? 보통 전세를 산다고 하면 사회적 약자로 분류해서 우대했던 기존 정부와는 다릅니다.
하지만 부동산으로 들어가는 유동성을 줄이려고 하고 있고, 서울 수도권의 공급은 부족합니다. 사람들이 집을 매매하지 않는다면 어디선가 전월세로 거주를 해야 하는데요. 공급이 부족하기 때문에 전세가 상승은 불을 보듯 뻔한 앞날입니다.
이에 정부는 전세가가 올라가는 것을 지연시키기 위해 전세대출 보증비율을 축소했다고 생각합니다.
6. 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지 : 갭투자 차단 전략
또한, ‘갭투자’ 방지 차원에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됩니다.
즉,
1) 전세보증금을 활용해 주택 매매 잔금을 치르거나,
2) 새로 입주하는 단지에서 임차인의 전세금(전세대출 받는금액)으로 잔금을 치루는 방식이 더 이상 허용되지 않습니다
사실 이부분이 현재 가장 문제가 될 소지가 있는데요.
1) 첫 번째 매매계약 후 새로운 임차인을 구해 임차인의 전세자금대출로 잔금을 치루는 방식은 방법이 있습니다. 매도인이 새로운 임차인과 임대차계약을 맺은 후 전세자금대출을 받으면 되었으니까요.
2) 하지만 두 번째는 염려스럽습니다.
하반기에 새로 입주하는 단지의 잔금을 임차인의 전세금으로 치루려고 했던 분들은 발빠르게 움직이셔야 합니다. 보통 새로 입주하는 단지의 잔금 및 전세금은 협약은행에서만 가능한데요. 이 협약은행에서 어떻게 받아줄지를 꼭 확인하셔야합니다.
둔촌주공이었던 올림픽파크포레온이 입주할 때도 이와 같은 정책이 실행되었었는데요. 그때도 협약은행마다 전세자금대출 유무가 달랐던 것으로 기억합니다.
7. 주담대 만기 40→30년 : DSR 회피 꼼수 차단
그동안 일부 금융기관에서는 대출 만기를 40년까지 설정하여 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 피하는 방식이 암묵적으로 활용되어 왔습니다.
이번 정책은 수도권 및 규제지역에서 주담대 대출 만기를 최대 30년으로 제한하여, DSR 회피를 원천 차단하고 건전성을 높이겠다는 의지를 반영합니다 .
8. 생활안정자금 목적 주담대 한도 1억 제한
2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역 내에서는 생활안정자금 목적의 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 1억 원으로 제한됩니다.
이는 주택을 담보로 생활비를 조달하는 형태의 고액 대출을 억제하기 위한 조치입니다.
- 1주택자는 수도권/규제지역 주택을 담보로 생활안정자금 대출을 받을 수 있지만, 한도는 최대 1억 원으로 제한됩니다.
- 2주택 이상 보유한 다주택자는 동일 지역 내 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적 대출이 원칙적으로 금지됩니다.
- 지방 소재 주택은 보유수에서 제외됩니다.
9. 수요 쏠림 방지 위해 '기존계약자 보호' 경과규정 마련
그렇다면 언제부터일까요? 강력하다고 느낀 이유 중 하나가 바로 이것인데요. 유예기간없이 바로 실행된다는 점입니다.
하지만, 정책 시행 이전에 주택을 이미 계약했거나 대출 신청을 완료한 실수요자에게 불이익이 없도록 경과규정이 마련됐습니다.가계약금은 인정되지 않습니다.
예를 들어, 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우, 혹은 전세 계약을 마치고 임대차계약서를 전산상 등록한 경우에는 종전 규정이 그대로 적용됩니다.
이는 실거주자 중심 대출 환경을 조성하면서도, 제도 변화로 인한 혼란과 신뢰 훼손을 방지하려는 조치입니다.
정부는 이번 조치를 시행한 뒤에도 지속적으로 시장을 모니터링하며, 필요시 추가적인 강화조치에 나설 방침입니다.
예컨대, 규제지역의 LTV 비율을 더 낮추거나, 전세대출과 정책대출에 대해서도 DSR을 적용하는 방안, 주담대 위험가중치 조정 등 건전성 규제도 검토 대상입니다.
이는 단발성 대응이 아닌, 시장 반응에 따라 유동적으로 움직일 수 있는 구조를 마련해둔 점에서 주목할 만합니다 .
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