동탄 포레파크 자연앤푸르지오 분양가 분석 : 시세차익과 당첨 전략 총정리

동탄 포레파크 자연앤푸르지오 분양가, 정말 저렴한 걸까요? 이 단지는 공공택지로 분양가상한제가 적용된 단지인데요. 그럼에도 시세차익은 체크해봐야 합니다.

 

주변 시세와 비교했을 때 어느 정도 시세차익이 가능한지, 그리고 공공과 민영 청약에서 당첨 커트라인은 어떻게 예상되는지 정리해봤습니다. 실수요자, 무주택자, 청약을 고민 중인 분들께 도움이 될 정보입니다.

 

동탄역과 멀지만 트램만 된다면

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1. 동탄 포레파크 자연앤푸르지오 분양가 분석 : 정말 저렴할까?

입주자 모집공고문에 나와있는 동탄 포레파크 분양가를 살펴보고 인근 단지와 비교해보겠습니다. 

 

1) 동탄 포레파크 자연앤푸르지오 분양가 공개

동탄 포레파크 자연앤푸르지오 분양가 (공공/민간)
	국민주택 (공공분양)	민영주택
평형	84A 84B 84C 84D	97A 97B 147P
분양가	약 5.9억	약 6.7억 약  10억

 

 

동탄 포레파크 푸르지오는 특이하게 공공분양과 민간분양이 섞여 있는 단지인데요. 전용84라 불리는 34평 국민평형은 약 5.9으로 공공분양으로 청약합니다. 37평과 57평 펜트하우스는 각각 6.7억과 10억 정도로 민간분양에 해당합니다. 

 

공공분양과 민간분양은 청약제도가 다르기 때문에 아래에서 정확하게 확인하시고 나에게 맞는 것을 선택하시길 바랍니다. 

 

2) 주변 시세와 비교해 본 동탄 포레파크 분양가 : 시세차익은 최소 1억?

동탄호수공원-중심-인근-아파트단지-지도-호갱노노

단지명	호수공원과의 거리	평형	평형별 실거래 (25년 5월 현재)
동탄 포레파크 자연앤푸르지오 ( 2028년 예정)	1.2km (도보18분)	34평 37평 56평	약 5.9억 약 6.7억 약  10억
레이크반도유보라 아이비파크9차 ( 2017년 12월)	1.4km (도보20분)	36평 38평 40평	약 6.2억 약 6.4억 약 7.2억
금호어울림 레이크파크 ( 2018년 6월)	600m (도보 9분)	24평 30평 34평	약 6.2억 약 7.0억 약   8억
호수공원역 센트럴시티 ( 2019년 5월)	200m (도보3분)	25평 34평	약 6.4억 약 8.9억
더레이크시티 부영 5단지 ( 2018년 12월)	500m (도보8분)	25평 34평	약 5.8억 액7.2억
더레이크시티 부영 6단지 ( 2018년 11월)	800m (도보12분)	25평 34평	약 5억 약 6.2억

 

 

이 단지는 공공택지에서 공급하는 것으로 분양가상한제가 적용되었습니다. 하지만 ‘분상제’라 해도 주변 시세 대비 얼마나 저렴한지 따져보는 게 핵심입니다. 제가 선택한 단지는 인근의 다섯 단지인데요. 

 

동탄 포레파크 자연앤푸르지오보다 연식이 거의 10년 차이 나지만 34평 기준 약 6.2억 ~ 9억 사이입니다. 가격의 차이를 발생시키는 요인은 호수공원과의 거리인데요. 호수공원쪽에 가까울수록 교통도 편리해지고 생활편의시설이 좋아지기 때문입니다. 

 

동탄 포레파크 자연앤푸르지오는 금호어울림레이크파크 및 호수공원역센트럴시티보다 호수공원에서 멀어지기 때문에 현재 8억~9억까지 할 수는 없습니다.

 

하지만 거리가 더 먼 레이크반도유보다아이비파크9차도 약 6.2억이기 때문에 이보다는 높은 가격이 형성될 것입니다. (물론 레이크파크반도유보라아이비파크9차가 약 2.5평 넓기는 합니다) 그리고 연식도 10년정도 신축이기 때문에 적정한 가격은 7억내외라고 생각됩니다. 따라서 마진은 1억이상으로 예상됩니다. 

 

📌 확장비용, 유상옵션 포함 시 실질 분양가는 더 올라갈 수 있으니 견본주택 방문 필수!

 

 

2. 동탄 포레파크 자연앤푸르지오 당첨자 선정 방식에 따른 청약 전략

공공과 민영의 2가지 방식으로 분양하기 때문에 각각의 당첨자 선정방식을 잘 알고 있어야 합니다. 그래야 나에게 가장 유리할 것 같은 방식을 선택할 수 있기 때문이죠. 

 

1) 동탄 포레파크 공공분양 당첨자 선정 방식

동탄 포레파크 자연앤자이푸르지오 당첨자 선정방식 (공공)
항목	내용
평형	전용 84㎡ 이하
선정 방식	1단계 신생아 우선공급 (50%) → 저축총액 순 2단계 우선공급 1순위자 (30%) → 저축총액 순 3단계 잔여물량(20%) 추첨
가점제	❌ 적용 안 함 (무주택기간, 부양가족 등 무관)
추첨제 적용	일부 적용 (일반공급 잔여물량 20%)
소득/자산 기준	특별공급에만 적용 일반공급은 무주택 여부만 적용
유리한 대상	30대후반~40대 초반의 신생아를 두신 분, 40대 후반 저축총액이 높으신 분
주의사항	공공택지, 분양가상한제, 실거주의무 3년

 

국민주택이라 불리는 공공분양에 대해 먼저 말씀드릴께요.

 

25년 3월부터 공공분양에 대한 청약제도가 일부 바뀌었습니다. 공급물량의 50%를 신생아 우선공급으로 배정하게 되었는데요. 태아를 포함은 2세 미만의 자녀를 두신 가구에 우선공급합니다.

 

다만, 여기서도 지역우선이 적용되어 화성시 -> 경기도-> 수도권 순으로 이동하며 당첨자를 선발합니다. 동일지역에서는 청약통장 가입 3년 이상된 무주택자 중 저축총액이 높은 순으로 당첨자를 가립니다. 결국에는 청약통약 저축총액이 중요한데요.

 

2) 동탄 포레파크 공공분양 당첨자 커트라인 예측 : 저축총액 얼마나 있어야 할까?

그렇다면 어느정도 저축총액이 당첨가능할까요?

 

작년 말 분양한 고양창릉의 경우 S5,S6 단지의 경우 전용84에서 2800만원 이상이 당첨커트라인이었습니다. 하지만 고양창릉이 분양할 때는 신생아 우선공급은 없었습니다.

 

따라서 1단계 신생아 우선공급은 이보다는 낮을 것으로 예상하는데요. 저는 2400만원 정도 예상합니다. 2세 미만의 신생아가 있는 가구라는 또 하나의 허들이 생겼기 때문에 당첨커트라인은 낮아지겠지만, 40대초반이면 2000만원 이상의 저축총액을 가진 분들은 꽤 있기 때문입니다. 

 

하지만 2단계 공급순위 1순위는 커트라인이 1단계보다 높아질텐데요. 신생아 조건이 없기 때문에 고양창릉과 유사하지 않을까 생각합니다. 그래서 2800만원 정도 예상합니다. 

 

그렇다면 저축총액이 낮은 사람은 하지 말아야 할까요? 그건 아니죠. 20% 물량에서 추첨이 있기 때문에 화성 동탄에 3년 실거주 가능하신 분들은 저축총액이 낮더라고 해보셔도 될 것 같습니다. 

 

3) 동탄 포레파크 민간분양 당첨자 선정 방식 : 무주택과 1주택자만 당첨가능!

동탄 포레파크 자연앤자이푸르지오 당첨자 선정방식 (민간)
항목	내용
평형	전용 97㎡, 142㎡
선정 방식	① 동일순위 내 지역우선 적용 (화성시 30%  -> 경기도 20% -> 수도권 50%) ② 동일지역 내 추첨으로 당첨자 선정
가점제	❌ 적용 안 함 (청약가점제 전혀 없음)
추첨제 적용	✅ 100% 추첨
소득/자산 기준	❌ 없음 (특별공급은 있음)
유리한 대상	예치금만 충족한 무주택 및 1주택자 (2주택 이상은 가능성 없음)
주의사항	분양가상한제, 실거주의무 3년

 

민간분양은 평수가 넓은데요. 37평과 56평입니다. 국민평형보다 크기 때문에 100% 추첨인데요. 여기서도 지역우선이 적용됩니다.

 

1단계에서 25년 5월 9일 기준 화성시 1년이상 거주자에서 30% 추첨으로 선발하고요. 1단계에서 떨어진 분들과 경기도 6개월이상 거주자 분들을 합하여 20%를 선발하죠. 이것이 2단계입니다. 그리고 3단계는 2단계에서 떨어진 분들과 수도권 거주 6개월 이상되신 분들을 합하여 나머지 물량을 추첨으로 선발합니다. 

 

여기서 꼭 알고 계셔야 한다는 것은 무주택세대구성원에게 75%먼저 공급한다는 것입니다. 그리고 나머지 25%를 1주택이상 이신 분들에게 넘기기 때문에 2주택 이상이신 분들은 당첨될 가능성이 거의 없다는 것이죠.  

 

참고로, 추첨이기 때문에 커트라인은 없습니다! 착하게 살으셨으면....ㅎㅎ

 

3. 국민 vs 민영, 나에게 맞는 청약전약은?

 

제일 먼저 중요한 것은 주택 수 입니다. 2주택이상이신 분들은 아무리 추첨이어도 가능성이 없습니다. 

 

1주택이신 분들은 공공분양 청약조건에 해당되지 않으시기 때문에 민영단지 37평 추첨을 노리고 청약하시면 좋을 것 같습니다. 인근에 소형평형이 많기 때문에 37평은 희소성이 있어 괜찮아 보입니다. 

 

무주택이신분들은 저축총액에 따라 달라지실텐데요. 저축총액이 2500이상 높으신 분들은 사실 저는 여기에 쓰기가 아깝다고 생각되는데요. 서울에 더 좋은 곳들이 있기 때문이죠. 이건 개인의 선택의 영역이고요. 저축총액 2000~2500사이의 신생아 우선공급이 가능하신 분들은 아주 좋은 기회 같습니다. 

 

마지막으로 저축총액이 낮은 분들이라도 추첨이 있기 때문에 청약에 넣으셔서 당첨되시면 좋을 것 같네요. 

 

 

4. 실거주의무, 전매제한은 어떻게 되나요?

동탄 포레파크 자연앤푸르지오 입주 후 의무사항
전매제한	당첨일로부터 3년간 전매 금지
실거주의무	입주 가능일 기준 3년 이상 실거주 필수 (바로 입주하지 않아도 되지만 입주한 이후부터 계속해서 3년)
재당첨 제한	당첨일 기준 10년간 다른 분양주택 재당첨 제한
적용 사유	공공택지 + 분양가상한제 적용
주의사항	실거주의무 위반 시 계약 취소 또는 환수 가능성 있음

동탄 포레파크 자연앤푸르지오는 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 단지이기 때문에, 입주 후 여러 가지 제한이 따릅니다.
단순 투자 목적이 아닌 실거주 또는 중장기 거주 계획이 있는 분들께 더 유리한 조건입니다. 위 표를 꼭 확인해보시고 청약하세요!